Ngân hàng phải kiểm soát dòng tiền cho vay bất động sản

Trao đổi với ĐTCK, TS. Trần Du Lịch, thành viên Hội đồng tư vấn chính sách tài chính, tiền tệ quốc gia cho rằng, nguồn vốn vào bất động sản không xấu, nhưng các ngân hàng phải kiểm soát tăng trưởng dư nợ vào lĩnh vực này để kiểm soát tốt rủi ro, tránh bong bóng tín dụng bất động sản lặp lại và nợ xấu tăng.

Thị trường bất động sản ấm lên cùng việc nới lỏng chính sách tín dụng của Ngân hàng Nhà nước (NHNN) đối với lĩnh vực này khiến các ngân hàng mạnh tay đẩy vốn cho vay. Điều này có đáng lo ngại, thưa ông?

Cơn sốt bất động sản, chứng khoán giai đoạn 2007 - 2009 đã khiến cho nền kinh tế rơi vào khủng hoảng. Cụ thể, giai đoạn 2007 - 2008, dư nợ tín dụng của ngành ngân hàng đã tăng từ mức chỉ 20 - 30%, lên mức 57% vào năm 2007, trong đó có sự góp phần rất lớn của các NHTM, nhất là những NHTM quy mô vừa và nhỏ đã đổ vốn vào bất động sản, chứng khoán trong giai đoạn này.

Thị trường bất động sản thời gian qua được đánh giá đang ấm dần lên, đặc biệt ở phân khúc căn hộ có mức giá hợp lý. Vì thế, nhu cầu vốn của người mua tăng, cùng với đó là việc NHNN nới lỏng các điều kiện trong cho vay bất động sản như: giảm tỷ lệ rủi ro từ 250% xuống còn 150% theo quy định của Thông tư 36 và bỏ khống chế hạn mức tín dụng 16%,.... Đặc biệt, mặt bằng lãi suất cho vay giảm dần sẽ là điều kiện tốt để ngân hàng đẩy vốn.

Tuy nhiên, thị trường bất động sản không chỉ có mỗi phân khúc nhà ở dành cho cá nhân có nhu cầu mà còn có bất động sản nghỉ dưỡng, du lịch, căn hộ cao cấp… hiện vẫn chưa có dấu hiệu hồi phục. Ngoài ra, còn có một số dự án cơ sở hạ tầng hiện nay cũng được chuyển nhượng, mua lại quyền khai thác. Do đó, nguồn tín dụng của ngân hàng vào bất động sản hiện nay chỉ ở phân khúc dành cho cá nhân vay mua nhà, còn các chủ đầu tư dự án vẫn không dễ để nhận được vốn vay từ các nhà băng.


Nợ xấu ngân hàng tăng thời gian qua là từ hậu quả của bong bóng bất động sản để lại. Vậy theo ông, liệu có rủi ro này có lặp lại khi tín dụng bất động sản tăng mạnh?

Mặc dù dòng tín dụng ngân hàng vào bất động sản trong thời gian qua chưa phải là quá mạnh, tuy nhiên, để kiểm soát được dòng tiền cũng như tránh tình trạng bất động sản “xì hơi”, các ngân hàng vẫn phải kiểm soát chặt tín dụng vào lĩnh vực này, bởi hậu quả của việc tăng trưởng tín dụng nóng vào bất động sản là khó lường.

Cơn sốt bất thường của bất động sản Việt Nam giai đoạn 2006 - 2007 đã dẫn đến khủng hoảng tài chính – kinh tế và hậu quả là nợ xấu ngành ngân hàng kéo dài đến nay chưa xử lý được.

Trong khi đó, nguồn tín dụng của các NHTM không được kiểm soát chặt chẽ. Con số dư nợ tín dụng bất động sản các NHTM đưa ra không đúng và thấp hơn nhiều so với thực tế. Nói cách khác, các NHTM không kiểm soát được nguồn vốn chảy vào bất động sản.

Trên thực tế, trong giai đoạn 2012 – 2013, đã có nhiều doanh nghiệp vay vốn ngân hàng đầu tư vào bất động sản, dù khi vay không có mục đích đầu tư bất động sản. Qua đó cho thấy, một trong những yếu kém của các NHTM Việt Nam là không kiểm soát được dòng tín dụng hoặc kiểm soát rất lỏng lẻo, dẫn đến hậu quả nợ xấu như ngày hôm nay.

Nợ xấu của các ngân hàng hiện nay chủ yếu tập trung vào bất động sản nên một khi bong bóng xì hơi, nợ xấu sẽ tăng rất nhanh. Chính vì vậy, việc Chính phủ đưa ra cảnh báo kiểm soát chặt dòng tín dụng và ngăn chặn tình trạng bong bóng bất động sản tái diễn là hoàn toàn cần thiết. Đây là một cảnh báo đáng được quan tâm.

Không ít ý kiến cho rằng, việc ngân hàng đẩy mạnh cho vay bất động sản hiện nay là nhằm mục đích “nuôi” con nợ để kỳ vọng thu hồi được nợ. Điều này có tốt không, thưa ông?

Việc các NHTM phải kiểm soát chặt tín dụng vào bất động sản không có nghĩa là các ngân hàng không thể và không nên cho vay ở lĩnh vực này. Ngược lại, để tháo gỡ khó khăn cho bất động sản cũng như kỳ vọng đẩy nhanh được tiến độ xử lý nợ xấu của ngành ngân hàng hiện nay thì cần phải vực dậy thị trường này.

Trong năm 2012, bản thân tôi đã có kiến nghị chính sách “nuôi nợ để thu hồi nợ”, tức là ngân hàng rót vốn cho các dự án có đầu ra tốt để chủ đầu tư có thể hoàn thiện dự án, đẩy hàng, thu hồi vốn trả nợ ngân hàng. Tuy nhiên, các ngân hàng chỉ “nuôi” những con nợ có khả năng hồi phục, dự án có đầu ra khả thi và lựa chọn các chủ đầu tư có khả năng trả nợ.

Bên cạnh đó, các ngân hàng phải kiểm soát chặt chẽ nguồn vốn và có chọn lọc những dự án tiềm năng để cho vay. Trong đó, cần chú trọng đến những dự án căn hộ có mức giá phù hợp, trên dưới 1,5 tỷ đồng. Vì thực tế, nhu cầu về nhà ở trên thị trường hiện nay rất lớn, nhất là ở những trung tâm thành phố lớn như TP. HCM, Hà Nội, các dự án có mức giá phù hợp vẫn bán chạy. Thế nhưng, do thị trường bất động sản Việt Nam vào giai đoạn 2007 - 2009 đã được thổi giá lên quá cao.

Nguồn cung căn hộ không thiếu, nhưng các chủ đầu tư chỉ nhắm đến phân khúc cao cấp mà bỏ qua phân khúc khách hàng có nhu cầu về nhà ở thực sự, với mức giá căn hộ phù hợp. Chính điều này đã làm cho thị trường bất động sản Việt Nam bị méo mó. Vì vậy, để thị trường có thể ấm dần lên, các chủ đầu tư dự án phải hướng đến phân khúc khách hàng có nhu cầu nhà ở đầu tiên.

Đồng thời, lãi suất cho vay cũng cần phải ưu đãi hơn cho người mua nhà, thay vì nhắm đến các chủ đầu tư, bởi người mua nhà mới là nhân tố quyết định đầu ra của các dự án bất động sản. Tín dụng ngân hàng lâu nay chỉ tập trung cho phần cung mà quên đi phần cầu, nên thời gian tới, NHTM nên tập trung tín dụng để kích thích người mua.

Đối với việc bảo lãnh dự án của các ngân hàng thì sao, thưa ông? Liệu có sàng lọc được các chủ đầu tư yếu kém, giúp lành mạnh hóa thị trường bất động sản trong thời gian tới?

Theo quy định tại Điều 56 của Luật Kinh doanh bất động sản, có hiệu lực từ ngày 1/7/2015, chủ đầu tư phải có ngân hàng bảo lãnh nếu muốn bán nhà ở hình thành trong tương lai. Tuy nhiên, một loạt ngân hàng đã đi trước quy định khi ký kết hợp đồng bảo lãnh cho các dự án bất động sản.

Việc đòi hỏi các dự án phải có ngân hàng bảo lãnh cũng đồng nghĩa với việc sàng lọc, lành mạnh hóa các doanh nghiệp đầu tư, kinh doanh bất động sản trên thị trường. Đồng thời, chính việc bảo lãnh dự án sẽ làm cho thị trường minh bạch hơn, khi các ngân hàng không thể bảo lãnh cho những dự án mà chủ đầu tư đã đem đi thế chấp ở ngân hàng khác.

Có nhiều ý kiến cho rằng, bảo lãnh dự án sẽ làm tăng giá bán sản phẩm, do chủ đầu tư cộng phí bão lãnh vào giá bán. Nhưng theo quan điểm của tôi, dù có phải gánh thêm phí vào giá bán, người mua nhà cũng sẽ chấp nhận do được đảm bảo rủi ro, thay vì có thể không nhận được nhà hay giao chậm tiến độ như trước đây. Khi được ngân hàng bảo lãnh, nếu chủ đầu tư không giao nhà, khách hàng sẽ được ngân hàng trả lại tiền.

Nếu so với mức đáy vào đầu năm 2012, tín dụng cho bất động của ngành ngân hàng hiện đã tăng khoảng 70%, từ 197 nghìn tỷ đồng lên mức 333 nghìn tỷ đồng vào tháng 3/2015. Riêng khu vực TP. HCM, ông Nguyễn Hoàng Minh, Phó giám đốc NHNN TP. HCM cho biết, dư nợ đối với lĩnh vực bất động sản cho doanh nghiệp, chủ đầu tư dự án vay của các NHTM trên địa bàn thành phố 6 tháng đầu năm 2015 tăng không nhiều, với dư nợ đạt khoảng 118 nghìn tỷ đồng, chiếm khoảng 12,7% trên tổng dư nợ của các NHTM trên địa bàn TP. HCM. Trong khi đó, những năm trước, dư nợ lĩnh vực này dao động khoảng 10 - 15% và thấp nhất là năm 2011 với dư nợ bất động sản khoảng 8%.