Nạn nhân của sốt giá

Nhà đất Hà Nội đã trải qua một đợt tăng giá mạnh. Từ đó, rủi ro đối với người mua cũng tăng lên.

Sau gần 1 năm liên tục đi xuống, giá nhà đất tại Hà Nội trong nửa đầu năm nay đã đảo chiều tăng mạnh ở mọi phân khúc. Đất nền dự án được săn lùng nhiều nhất, giá cũng tăng mạnh nhất. Và sức nóng này đã lan sang thị trường nhà chung cư, đặc biệt là chung cư có giá bán bình dân.

Sức nóng lan tỏa

Mọi giao dịch đều tập trung ở các dự án đất nền ở phía Tây Hà Nội. Sau khi đường Lê Văn Lương và đường Hoàng Quốc Việt kéo dài được khởi công xây dựng, giá đất nền tại các dự án cũng bắt đầu tăng lên. Ở tuyến Lê Văn Lương, đất biệt thự có diện tích 200-300 m2/lô thuộc Khu đô thị Dương Nội đã được chủ đầu tư tăng giá 2 lần với mức tăng tổng cộng 25%. Tùy theo lô đất và vị trí, giá chào bán đất nền biệt thự tại khu này phổ biến ở mức 26-30 triệu đồng/m2. Thậm chí, đất mặt đường 40 m lên đến 50 triệu đồng/m2 mà không còn để mua.

Trước đây, đất dự án nằm dọc theo Quốc lộ 32 và đường Hoàng Quốc Việt kéo dài không mấy được chú ý. Nhưng sau khi Tổng Công ty Xây dựng Công trình Giao thông 5 khởi công 4 km của đường Hoàng Quốc Việt kéo dài trên địa bàn huyện Đan Phượng và Thành phố Hà Nội ráo riết giải phóng mặt bằng để mở rộng Quốc lộ 32 đoạn từ Cầu Diễn đến Nhổn, thì giá đất tại các dự án như Khu nhà ở Tân Lập và Tân Tây Đô tăng mạnh từ 8-10 triệu/m2 lên 14-16 triệu đồng/m2. Đất nền Khu đô thị Trạm Trôi của Công ty Phát triển Đô thị Từ Liêm cũng tăng từ 11-12 triệu đồng/m2 lên 15-16 triệu đồng/m2.

Cơn sốt giá đất nền cũng lan sang thị trường chung cư. Căn hộ tại tòa nhà CT1 của dự án Hoàng Quốc Việt Residentials đã tăng từ mức thấp nhất 900 USD/m2 lên 1.000 USD/m2 (khoảng 15,9 triệu đồng/m2 lên 17,6 triệu đồng/m2), chưa bao gồm thuế giá trị gia tăng. Chủ đầu tư cao ốc Sakura Tower (quận Thanh Xuân) cũng tuyên bố tăng 2 triệu đồng/m2, nâng giá bán hiện tại lên hơn 20 triệu đồng/m2. Các dự án căn hộ chuẩn bị đi vào hoạt động như N09B Dịch Vọng hoặc đã có người ở như Khu đô thị Mỹ Đình 2 cũng tăng giá 10-20% so với đầu năm 2009. Các dự án có giá bán hơn 2.000 USD/m2 (khoảng 35,2 triệu đồng/m2) như Sky City Towers và Mipec Tower không tăng giá, nhưng tình hình bán hàng tiến triển khá tốt.

Ông Marc Townsend, Tổng Giám đốc Công ty Tư vấn Bất động sản CB Richard Ellis, cho biết, loại căn hộ bình dân ở Hà Nội là phân khúc duy nhất giá vẫn tăng đáng kể trong suốt năm qua trong khi các phân khúc khác đều giảm. Trong nửa đầu năm nay, giá chào bán căn hộ hạng sang, trung và cao cấp chỉ tăng từ 2-5% thì phân khúc nhà bình dân có giá tăng 20-30%. Cá biệt, đất nền tại một số dự án tăng tới 40-90%.

Ông Nguyễn Đỗ Việt, Chánh văn phòng Tập đoàn Nam Cường, cho rằng, giá nhà đất tăng là do người mua đã lấy lại niềm tin sau khi Chính phủ tung ra gói kích cầu, kinh tế bớt khó khăn và một phần tiền từ chứng khoán chảy sang bất động sản. Giá đất nền tại một số khu vực có hạ tầng giao thông cải thiện thường tăng nhanh nhất. Hơn nữa, do nguồn cung mới hạn chế nên giới đầu cơ được dịp đẩy giá nhà đất lên cao.

Nhưng giá nhà đất tăng cũng làm gia tăng rủi ro. Ông Townsend cảnh báo về nguy cơ tái diễn những rủi ro mà cơn sốt giá nhà đất cách đây 2 năm mang lại. Thời gian qua, do có nhiều dự án bị tạm hoãn nên nguồn cung bị hạn chế, giá bị đẩy lên cao. Người mua thì mờ mắt trước những khoản lợi nhuận kếch xù do chênh lệch giá nên không xem xét kỹ chủ đầu tư, chất lượng và tiến độ triển khai của dự án mà chỉ tìm cách có tên trong danh sách người mua. Một hệ lụy là dự án có thể không xây dựng được hoặc triển khai quá chậm so với cam kết của chủ đầu tư, khiến người mua bị chôn vốn. Dự án Adonis 1 và Adonis 2 tại TP.HCM là những ví dụ rõ nhất.

Góp vốn, ôm rủi ro

Cảnh báo của ông Townsend xuất phát từ một thực tế là trong đợt “sốt” đất ở Hà Nội vừa qua, nhiều khách hàng sẵn sàng bỏ ra hàng trăm triệu đồng ngay trong đợt đầu tiên để mua căn hộ còn nằm trên bản vẽ. Như những gì đã diễn ra ở Adonis 1 và Adonis 2, cả chủ đầu tư và khách mua đều lách luật bằng cách ký kết hợp đồng vay tài sản hoặc góp vốn theo một mức giá định sẵn, vì theo Luật Nhà ở, chủ đầu tư không được phép bán nhà khi chưa xây dựng xong phần móng. Thậm chí, người mua còn chấp nhận trả thêm một khoản tiền vài trăm triệu đồng không được ghi trong hợp đồng góp vốn.

Tại một dự án căn hộ thuộc quận Hoàng Mai, giá bán theo hợp đồng góp vốn chỉ 12,9 triệu đồng/m2, nhưng người mua phải trả một khoản chênh lệch ngoài hợp đồng hàng trăm triệu đồng cho đơn vị tiếp thị dự án, nên giá thực tế người mua phải trả là 15,5 triệu đồng/m2. Tương tự, người mua phải trả gần 18 triệu đồng/m2 cho một dự án căn hộ tại quận Thanh Xuân trong khi giá ghi tại hợp đồng góp vốn chỉ có 15 triệu đồng/m2.

Mặc dù vậy, nhiều khách hàng vẫn sẵn sàng trả tiền ngoài hợp đồng để có được suất mua căn hộ rồi nhanh chóng lướt sóng kiếm chênh lệch mà không quan tâm đến khi nào dự án mới khởi công. Mỗi căn hộ “trên giấy” như vậy được trao qua tay rất nhiều người. Những người mua sau thường chịu rủi ro nhiều hơn vì khi căn hộ được trao tay nhiều lần thì giá bán đã được đẩy lên cao và khả năng bán lại với giá cao hơn ngày càng khó khăn. Trong khi đó, nhiều dự án chưa tiến hành khởi công và tiến độ xây dựng cũng rất mập mờ. Chỉ cần dự án bị dừng hoặc chậm tiến độ vài năm, người mua cuối cùng dễ dàng bị chôn vốn hàng tỉ đồng vào mỗi căn hộ. Vì nếu rút ra, họ sẽ bị mất khoản tiền chênh lệch “tự nguyện” trả ngoài hợp đồng góp vốn.

Gần đây, khách hàng phải chịu một loại rủi ro khác từ hợp đồng góp vốn mua căn hộ. Một số dự án chưa hoàn chỉnh thiết kế hoặc thiết kế chưa được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, nhưng chủ đầu tư đã tiến hành bán hàng dưới hình thức góp vốn. Nhưng ngay sau đó, chủ đầu tư tự thay đổi thiết kế hoặc bản vẽ thiết kế được duyệt khác so với thiết kế lúc bắt đầu góp vốn, khiến diện tích một số loại căn hộ bỗng “nở” thêm vài chục mét vuông so với hợp đồng. Kết quả là, người mua phải trả thêm hàng trăm triệu đồng cho diện tích tăng thêm. Nhưng việc bán lại thì khó hơn vì căn hộ rộng hơn có giá trị lớn hơn và thường khó bán hơn. Còn nếu muốn thoái vốn thì lại không biết xử lý thế nào với khoản chênh lệch đã đóng ngoài hợp đồng.