Mua căn hộ bằng trái phiếu

Trong thời điểm lãi suất ngân hàng tăng cao nhiều công ty kinh doanh bất động sản (BĐS) đang lâm vào tình cảnh khốn khó. Phát hành trái phiếu BĐS trước mắt có thể xem là một bước đi mới giúp các doanh nghiệp BĐS vượt qua khó khăn về nguồn vốn.

Kênh huy động vốn mới

Theo chuyên gia tài chính - chứng khoán Vũ Công Chính, thuộc ngân hàng ACB, nếu xét theo nghị định 52/2006/NĐ-CP của Chính phủ về việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp thì các công ty cổ phần, Công ty TNHH, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài... đều có thể phát hành trái phiếu để huy động vốn nhằm thực hiện các dự án đầu tư.

Bên cạnh đó, Nghị định cũng nêu rõ: Doanh nghiệp chỉ cần có thời gian hoạt động tối thiểu 1 năm kể từ ngày chính thức hoạt động, báo cáo tài chính của năm liền kề trước năm phát hành được kiểm toán, kết quả hoạt động sản xuất, kinh doanh năm liền kề năm phát hành có lãi và phương án phát hành trái phiếu được tổ chức, cá nhân có thẩm quyền thông qua là có thể triển khai. Vì vậy, dựa vào các quy định này, các doanh nghiệp BĐS hoàn toàn áp dụng dễ dàng nếu không nói có nhiều thuận lợi hơn so với các doanh nghiệp hoạt động ở các lĩnh vực khác.

Trong trường hợp doanh nghiệp chưa quen hay còn bở ngỡ trước phương thức phát hành này thì có thể hợp tác hay nhờ đến sự tư vấn của các công ty, tổ chức có đủ kinh nghiệm và uy tín trong và ngoài nước.

Cũng theo chuyên gia Vũ Cộng Chính, phát hành trái phiếu có thể xem là một kênh huy động vốn nhanh và hiệu quả cho các doanh nghiệp. Ông Chính nêu ra một số ưu điểm của kênh huy động vốn này như: Có thể huy động vốn dài hạn từ nhiều đối tượng khác nhau như quỹ đầu tư, công ty bảo hiểm, tập đoàn tài chính... Áp dụng lãi suất linh hoạt (thậm chí thấp hơn lãi suất ngân hàng), linh động trong việc trả lãi và gốc. Ngoài ra, doanh nghiệp cũng có thể chủ động hơn trong việc quản trị tài chính bằng cách thực hiện việc mua đi bán lại trái phiếu của chính mình trên thị trường.

Nhưng cần cam kết bằng luật

Theo T.S Trần Du lịch, Viện trưởng Viện kinh tế TP.HCM, trong quan hệ mua bán, trái phiếu có thể xem là một hình thức mua nợ, hay vay tín chấp. Theo đó, người mua chỉ có thể hợp tác với nhà đầu tư thông qua uy tín thương hiệu của doanh nghiệp. Tất cả các cam kết còn lại tùy thuộc vào sự thỏa thuận giữa nhà đầu tư với người mua theo cách riêng.

Còn theo T.S Trần Đức Thành, Đại học Kinh tế Quốc dân, xét trong một chừng mực nào đó, trái phiếu cũng là một dạng cổ phiếu trên thị trường chứng khoán, tính rủi ro rất cao. Vì vậy, người mua cũng cần có một quy định hay cơ chế bảo vệ họ nhằm khi có trục trặc phát sinh “Tốt nhất là các cơ quan chức năng nên sớm đưa ra các quy định liên quan đến việc phát hành trái phiếu BĐS, các quy định này phải thật rõ ràng, chặt chẽ. Cụ thể như nhà đầu tư phải có quyền lợi, trách nhiệm thế nào với khách hàng, các trái chủ sẽ được bảo vệ ra sao, kiện cáo ở đâu  khi có tranh chấp xảy ra...” - T.S Thành phân tích.

Thực tế với mãi lực thị trường BĐS đang có dấu hiệu đi xuống, giá vật liệu xây dựng đang gia tăng chóng mặt... thì rủi ro trong các dự án địa ốc là điều không thể tránh khỏi. Gần đây, báo chí cũng đã nói nhiều đến nhà đầu tư Phúc Yên (chủ đầu tư chung cư Phúc Yên ở quận Tân Bình, TP.HCM), tuy không huy động vốn bằng phương thức trái phiếu, nhưng cách mà công ty Phúc Yên đòi hỏi khách hàng phải thanh toán thêm tiền góp vốn (không có ghi trong hợp đồng trước đó) cũng đang gây ra khá nhiều tranh cãi.

Theo ông Lê Chí Hiếu, Tổng Giám đốc Công ty cổ phần Phát triển nhà Thủ Đức (Thuduc House) phát hành trái phiếu BĐS trước mắt có thể xem là một bước đi mới giúp các doanh nghiệp BĐS vượt qua khó khăn về nguồn vốn. Tuy nhiên, đây không phải là một cách làm đại trà, doanh nghiệp nào cũng có thể ứng dụng được.

Phát hành trái phiếu BĐS đòi hỏi doanh nghiệp phải có năng lực, tiềm lực mạnh về tài chính. Bản thân dự án địa ốc đó phải thực sự khả thi và hấp dẫn khách hàng. Bởi nếu không, nhà đầu tư có thể rơi vào hoàn cảnh khó khăn do huy động một nguồn vốn lớn, tập trung, nhưng không thể sử dụng được ngay. Trong khi, vẫn phải trả lãi suất cho các trái chủ với thời hạn kéo dài!.

Mới đây Công ty địa ốc Sacomreal và công ty TNHH sản xuất kinh doanh Hai Thành đã có những giao dịch thành công thông qua phương thức phát hành trái phiếu này với quyền mua căn hộ Phú Lợi 1 (quận 8, TP.HCM).