Metro kinh doanh siêu thị hay BĐS?

Theo chuyên gia bất động sản, dư luận có quyền đặt nghi vấn về mục đích Metro vào Việt Nam để kinh doanh siêu thị hay kinh doanh bất động sản.

Nhằm thu hút vốn đầu tư nước ngoài (FDI), Chính phủ đã có những ưu đãi lớn nhằm tạo điều kiện cho doanh nghiệp như ưu đãi về thuế, giá thuê đất, giảm thuế thu nhập doanh nghiệp… Trong số hàng nghìn doanh nghiệp FDI đang đầu tư tại Việt Nam, nhiều doanh nghiệp đang sở hữu những khu đất vàng khiến nhiều doanh nghiệp trong nước mơ ước. Giá trị của những khu đất vàng này đến đâu? Phải chăng thương hiệu của các doanh nghiệp FDI này đắt đỏ vì sở hữu đất vàng?

Giá Metro = Giá trị đất + ưu đãi

12 năm kinh doanh tại Việt Nam, chỉ duy nhất một năm có lãi nhưng phải bù lỗ cho những năm trước nên Metro Việt Nam chưa đóng một đồng tiền thuế thu nhập doanh nghiệp. Khi đầu tư vào Việt Nam năm 2002 chỉ với số vốn 72 triệu USD, không ai nghĩ 12 năm sau Tập đoàn Metro (Đức) lại bán Metro Việt Nam với cái giá lên đến 870 trệu USD.

Lý giải việc lỗ và không đóng thuế, Metro cho rằng, thua lỗ do phải đầu tư mở rộng hệ thống siêu thị.

Lý giải này đầy mâu thuẫn bởi mở một siêu thị là việc không dễ, cần số vốn không nhỏ. Để đầu tư mở rộng hệ thống siêu thị từ 1 lên con số 19 điểm siêu thị, có thể thấy số tiền lãi của Metro mỗi năm không hề nhỏ. Một vấn đề khác, số lãi Metro mỗi năm giúp doanh nghiệp này phát triển lên con số 19 điểm siêu thị chỉ trong vòng 12 năm, như vậy ngoài số vốn ban đầu 72 triệu USD, dường như Metro không phải bỏ thêm đồng vốn nào khác.

Việc mở rộng hệ thống phần lớn dựa vào lãi, các yếu tố mặt bằng đất, giá thuê đất… đã được ưu đãi. Vì thế với thương vụ chuyển nhượng cho tỉ phú người Thái Lan, coi như ông chủ Tập đoàn Metro ôm trọn số tiền lãi gấp 10 lần số tiền bỏ ra. Từ đó đặt ra vấn đề giá trị của Metro nằm ở đâu?

Phân tích điều này, chuyên gia thương mại Vũ Vinh Phú – Chủ tịch Hiệp hội Siêu thị Hà Nội cho rằng, bên cạnh giá trị thương hiệu, điều khiến giá trị Metro được bán với giá đến gần 900 triệu USD chính là giá trị những ưu đãi Metro đang được hưởng. Cụ thể ông Phú phân tích, một siêu thị trong nước sẽ rất khó có thể tiếp cận những vị trí đẹp diện tích lớn như những khu đất Metro đang sở hữu.

Đưa giả thiết Metro thuê những vị trí đẹp đó trong 50 năm, như vậy siêu thị Metro ra đời sớm nhất cũng chỉ mới có 12 năm, sẽ còn 38 năm sử dụng nữa trước khi tái đàm phán thuê tiếp. Quan trọng hơn, những ưu đãi này sẽ được tiếp tục do vậy ông chủ mới Metro dù là ai cũng sẽ tiếp quản và được những ưu đãi như trước đây.

Do vậy theo ông Phú những ưu đãi về thuế, giá thuê đất tạo nên giá trị trong thương vụ chuyển nhượng của Metro. Bởi một siêu thị làm ăn thua lỗ với như Metro khai báo thì chỉ có thể bán thương hiệu với giá bèo, khó có thể bán với giá hàng trăm triệu USD như vậy.

Khu đất vàng Metro có giá bao nhiêu?

Theo tìm hiểu, tại TP.HCM Metro có 3 trung tâm siêu thị gồm Metro An Phú (tại Quận 2), Metro Bình phú (tại Quận 11) và Metro Hiệp Phú (tại Quân 12), tại Hà Nội cũng có 3 trung tâm siêu thị của Metro tại đường Phạm Văn Đồng (Từ Liêm – Hà Nội), đường Tam Trinh (Q.Hoàng Mai – Hà Nội) và Metro Hà Đông. Trong khi đó tại Đà Nẵng Metro có siêu thị tại quận Hải Châu, bên cạnh đó Metro cũng có siêu thị tại các tỉnh như Khánh Hòa, Lâm Đồng, Bình Dương, Quảng Ninh…

Không kể nhưng địa phương khác, chỉ tính riêng Hà Nội và TP.HCM nơi tập trung nhiều siêu thị Metro nhất có thể thấy hầu hết những điểm Metro đặt siêu thị đều có mặt bằng diện tích lớn, nói cách khác Metro đang sở hữu những mảnh đất vàng.

Vậy giá trị của mảnh đất vàng đó là bao nhiêu? Trao đổi với phóng viên về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đực – Phó Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM cho rằng, rất khó để định giá trị một khu đất vì phụ thuộc vào việc sử dụng đất đó để làm gì. Theo ông Đực, khu đất Metro đang đặt trung tâm thương mại tại TP.HCM sẽ có giá trị cực kỳ lớn nếu phân lô bán hoặc đầu tư xây dựng chung cư, biệt thự.

“Tuy không phải là khu đất vàng với giá trị lớn nhất nhưng diện tích đất Metro đang sở hữu để kinh doanh siêu thị đều có diện tích lớn vị trí đẹp, rất thuận lợi cho kinh doanh hàng hóa, đây chính là làm nên giá trị thực sự”, ông Đực nói.

Liên quan đến việc Metro được bán cho tỉ phú người Thái, theo ông Đực dư luận có quyền đặt nghi vấn về mục đích kinh doanh thực sự của Metro. “Mục đích Metro kinh doanh hàng hóa hay kinh doanh bất động sản, bởi sau khi được ưu đãi để đầu tư, sau khi có được thương hiệu trên thị trường Metro lại bán lại cho đơn vị khác lấy một khoản tiền”, ông Đực nói.

Cũng theo ông Đực, chính vị trí đẹp, thuận lợi cho kinh doanh hàng hóa bán sỉ như Metro khiến giá trị chuyển nhượng của Metro Việt Nam tăng cao.