Mặt bằng bán lẻ: Vẫn còn đối mặt với nhiều thách thức

Theo thống kê của CBRE, nguồn cung mới của thị trường bán lẻ tại TPHCM vào khoảng 15,000 m2 đạt gần 50% so với tống nguồn cung hiện tại. Tại quận 1, tổng nguồn cung cho thị trường bán lẻ vào khoảng 300,000 m2. Tỷ lệ lấp đầy cao ở khu vực trung tâm, giá thuê tăng 20% so với thời điểm trước đó.

Khu vực ngoài trung tâm, điển hình như quận 7, giá thuê trung bình chỉ ở mức 30USD/m2. Tuy nhiên ở khu vực này lại đang nóng dần lên bởi những mặt bằng trống ở những trung tâm thương mại (TTTM) lớn như Parkson Paragon, Thiên Sơn hay Crescent. Hoạt động cho thuê ở những điểm này cũng có xu hướng tích cực tạo nên sự cạnh tranh để thu hút các đối tượng khách hàng.

Tại thị trường Hà Nội, khi TTTM Tràng Tiền đóng cửa để tu sửa, tổng nguồn cung của mặt bằng bán lẻ giảm 1000m2 diện tích thuê. Nguồn cung thực chỉ còn 104.481 m2, bằng 1/3 so với TPHCM. Tỷ lệ trống tại khu vực ngoài trung tâm, chiếm tỷ lệ khoảng 12%, giá thuê tại khu vực trung tâm ở mức trung bình 50USD/m2, ngoài trung tâm khoảng 30USD/m2.

Trong thời gian tới, thị trường bán lẻ Hà Nội đón nhận thêm khoảng hơn 230,000 m2 diện tích thuê. Thời gian tới, Tràng Tiền Plaza sẽ cải tạo thành một TTTM hạng sang với các gian hàng mới gia nhập vào Việt Nam. TTTM Savico MegaMall mang tầm cỡ khu vực với quy mô rộng khoảng 63,000m2 sắp mở cửa hứa hẹn sẽ mang đến nhiều sự lựa chọn cho khách thuê.

Tuy nhiên, việc có nhiều TTTM ra đời gây khó khăn cho các chủ đầu tư trong việc tạo ra sự khác biệt trong hoạt động quảng bá, chính sách đãi ngộ, dịch vụ mới…để hấp dẫn các khách thuê.

Hiện nay, áp lực lạm phát vào nền kinh tế đã tác động đến tâm lý người tiêu dùng, họ cắt giảm chi tiêu, bớt mua sắm. Điều này đã làm ảnh hưởng đến doanh thu của mặt bằng bán lẻ. Khách thuê bắt buộc phải chú trọng nhiều đến địa điểm thuê, mặt hàng bán ra… Việc mở rộng mặt bằng của nhiều chủ đầu tư trở nên khó khăn hơn.

Các chuyên gia bất động sản cho rằng, chủ đầu tư nên hướng đến khách hàng thuê mở các gian hàng giải trí, đồ điện tử nhiều hơn nhằm lấp đầy khoảng trống của khu trung tâm thương mại, đồng thời thu hút một lượng khách lớn đến các điểm này.

Hướng phát triển cho các TTTM khối đế

Theo dự báo, trong vòng 3 năm tới có khoảng 2 triệu m2 mặt bằng bán lẻ gia nhập thị trường, trong đó có tới 1 triệu m2 (50%) bán lẻ là các khối đế nằm dưới các khu chung cư, cao ốc văn phòng…

Trên thực tế, khi thiết kế các toà nhà này, chủ đầu tư chỉ quan tâm đến việc làm thế nào để bán được nhiều căn hộ chung cư, cho thuê được nhiều văn phòng, ít chú trọng đến khối đế làm mặt bằng bán lẻ. Sau khi dự án được xây dựng xong mới bắt đầu tìm kiếm khách hàng, đề ra phương thức hoạt động, đây là một trong những sai lầm lớn của các chủ đầu tư, và cũng là một trong những nguyên nhân chính làm hạn chế lợi nhuận thu về từ các mặt bằng bán lẻ này.

Theo ông Richard Leech, Giám đốc Điều hành CBRE Việt Nam, các nhà đầu tư cần phải tạo được sự khác biệt giữa các khối đế khi hoạt động trong cùng một khu vực. Trước khi xây dựng, chủ đầu tư cần phải nghiên cứu thị trường, hướng đến đối tượng phục vụ, định hướng được phương thức hoạt động và hình thức sử dụng khối đế…Từ đó, mới quyết định quy mô của trung tâm thương mại. Nếu chỉ phục vụ dân cư ở khu nhà hay gần đó, chỉ nên xây khối đế 1-2 tầng mở siêu thị, các cửa hàng tiện ích…

Thống kê của CBRE cho thấy, mặt bằng bán lẻ liên tục tăng trong 7 năm qua. Mặc dù chịu ảnh hưởng của lạm phát, nhưng tỉ lệ tăng 20-30%/năm cũng đã mang đến sự phát triển tích cực cho thị trường. Trong 5 năm qua, tại thị trường Hà Nội và TPHCM mặt bằng bán lẻ tăng gấp 4 lần, có khoảng 500,000 m2 TTTM được đưa vào sử dụng. Chỉ số GDP/người tăng ở các thành phố lớn, dẫn đến chỉ số tiêu dùng cao hơn.

Việc phát triển các TTTM nhằm đáp ứng nhu cầu mua sắm của người dân là điều tất yếu. Để thị trường mặt bằng bán lẻ ổn định, tăng cao lợi nhuận các chủ đầu tư cần phải đề ra được hướng phát triển, hoạt động cho các dự án mới. Điều quan trọng là phải tạo được sự khác biệt để cạnh tranh và hút khách thuê.