M&A bất động sản: Cơ hội vàng

Thị trường BĐS lao dốc với việc sa chân của hàng loạt doanh nghiệp đang mở ra cơ hội vàng cho nhiều doanh nghiệp khác. Và đó cũng là lý do việc mua bán, trao đổi, sang nhượng lại dự án trở nên sôi động trong năm 2013, đặc biệt trong quý II.

Sôi động

Không dừng lại ở một vài dự án riêng lẻ, thị trường BĐS đang chứng kiến những vụ thâu tóm, sang nhượng dự án có hệ thống. Có thể kể đến Vingroup với một loạt vụ chuyển nhượng thời gian gần đây. Đầu tiên là  việc chuyển nhượng và bàn giao Tổ hợp trung tâm thương mại (TTTM) - khách sạn Vincom Center A TPHCM cho CTCP Tập đoàn Phát triển Hạ tầng và BĐS Việt Nam (VIPD). Trị giá thương vụ này là 470 triệu USD (hơn 9.800 tỷ đồng).

Kế đó, cũng vẫn VIPD mua lại 100% phần vốn góp tại Công ty TNHH MTV Dịch vụ thương mại và Đầu tư Tương Lai. Đây là doanh nghiệp sở hữu toàn bộ quyền sử dụng đất và công trình TTTM, dịch vụ, khách sạn và bãi đậu xe ngầm Vincom Center A.

Chưa hết, Warburg Pincus, một trong những quỹ đầu tư riêng lẻ hàng đầu thế giới vừa mua 20% cổ phần TTTM của Vingroup với giá trị khoảng 200 triệu USD. Warburg Pincus sẽ hợp tác với Vingroup trong việc điều hành dự án.

Một tia sáng cho thị trường M&A BĐS năm 2013 là những người có ý định mua dự án đang quay trở lại. Nhiều thương vụ mua bán, chuyển nhượng dự án đang trong giai đoạn đàm phán. Yếu tố nữa khiến thị trường M&A BĐS năm 2013 khởi sắc là giá chào bán các dự án giảm 20% so với năm 2012. Ông Phan Xuân Cần, Chủ tịch Công ty Sohovietnam

Trong lĩnh vực bán lẻ, Lotte, tập đoàn bán lẻ của Hàn Quốc tiếp tục thâu tóm những mặt bằng bán lẻ đắc địa tại các thành phố lớn ở Việt Nam. Ngoài thương vụ đình đám mua lại dự án Hanoi City Complex từ Coralis Việt Nam và sắp hoàn thiện công trình có tổng diện tích mặt sàn lên đến 250.572m2, Lotte còn mua lại 20% cổ phần tại Minh Vân để sở hữu 100% tại Lotte Mart ở quận 7 và tại tòa nhà The EverRich.

Theo báo cáo về M&A 2013 của Công ty StoxPlus, Lotte đã có kế hoạch phát triển 60 siêu thị và TTTM ở Việt Nam từ nay đến năm 2020 và như thế, sự bành trướng của doanh nghiệp này còn tiếp tục kéo dài với các vụ mua bán - sang nhượng trong tương lai.

Nhiều tập đoàn bán lẻ lớn khác như Mapletree của Singapore hay Aeon của Nhật Bản cũng đang âm thầm tiến quân vào Việt Nam. Theo nhiều chuyên gia, Thông tư của Bộ Công Thương về việc điều chỉnh quy định kiểm tra nhu cầu kinh tế (ENT) đã gia tăng niềm tin của nhà đầu tư nước ngoài tới thị trường Việt Nam, bởi các nhà bán lẻ nước ngoài sẽ không phải thông qua kiểm định ENT nếu mở thêm cửa hàng có diện tích nhỏ hơn 500m2 hoặc tại khu vực quy định.

Trên lĩnh vực dự án căn hộ để bán, sự tụt dốc thảm hại của nhiều doanh nghiệp BĐS kéo theo hàng loạt dự án chết, đã mở ra cơ hội cho doanh nghiệp còn tiềm lực tài chính ra tay thâu tóm. Đặc biệt, không chỉ còn là sân chơi cho doanh nghiệp ngoại, nhiều doanh nghiệp trong nước cũng bắt đầu thực hiện các thương vụ mua bán của mình. Điển hình như Xí nghiệp Xây dựng tư nhân số 1 Lai Châu ở phía Bắc hay Hoàng Quân, Đất Xanh ở phía Nam với hàng loạt thương vụ từ đầu năm đến nay.

Còn tiếp tục

Với sự suy yếu của doanh nghiệp BĐS, dự báo xu hướng M&A sẽ còn tiếp tục sôi động trong tương lai. Thông cáo vừa mới công bố của Tổ chức Diễn đàn Mua bán - Sáp nhập doanh nghiệp (Vietnam M&A Forum), nhận định tốc độ tăng trưởng của hoạt động này trong thời gian tới sẽ tiếp tục ở mức 25-30% như trong thời gian qua.

Giai đoạn 2013-2017, thị trường có thể trông đợi các thương vụ quy mô lớn hơn, nhất là các thương vụ phát hành riêng lẻ chọn đối tác chiến lược của doanh nghiệp nhà nước lớn cổ phần hóa, của nhà đầu tư nước ngoài, trong đó hoạt động chuyển nhượng dự án BĐS sẽ tiếp tục được quan tâm.

Sau những giai đoạn tăng trưởng nóng, thị trường BĐS trở nên bão hòa, cùng với một số khó khăn về vốn của nhiều chủ đầu tư, nhưng vẫn có thể dự báo nhu cầu chuyển nhượng dự án sẽ tiếp tục diễn ra mạnh trong vài năm tới.

Những dự báo thị trường trong thời gian sắp tới cũng cho thấy, các doanh nghiệp nước ngoài sẽ tiếp tục đóng một vai trò quan trọng trong việc giữ nhiệt các thương vụ mua bán trên thị trường BĐS. Nếu trong quý I-2013, quy mô thị trường đạt khoảng 676 triệu USD với 14 thương vụ, trong đó khách mua chủ yếu là nhà đầu tư nước ngoài, thì trong quý II và nửa cuối năm 2013 tình hình này cũng không thay đổi.

Tuy nhiên, thông tin kém vui nhất là phân khúc căn hộ để bán sẽ không phải là mục tiêu trước mắt, bởi dư cung quá cao và rủi ro rất lớn. Thay vào đó mặt bằng bán lẻ sẽ là phân khúc được chú ý.

“Nhiều nhà đầu tư đang chịu nhiều rủi ro ở thị trường BĐS, chịu nhiều tổn thất lớn khi thị trường suy thoái và sẽ không tiếp tục đầu tư vào Việt Nam trong ngắn hạn. Dù vậy, các nhà đầu tư châu Á đang rất quan tâm đến tài sản thanh lý của Việt Nam” - ông Chris Brown, Giám đốc điều hành Cushman&Wakefield Việt Nam, nhận định.