Luật Thuế Nhà, đất: Có tác động đến giá địa ốc?

Ủy viên Thường trực Ủy ban Kinh tế của Quốc hội, tiến sĩ Nguyễn Đức Kiên nói rằng, dự thảo Luật Thuế Nhà, đất mà Bộ Tài chính vừa hoàn chỉnh - sau kỳ lấy ý kiến nhân dân - sẽ không tác động làm tăng giá trên thị trường bất động sản nhưng giúp Nhà nước kiểm soát thị trường tốt hơn và hỗ trợ người dân bảo đảm các quyền khi giao dịch trên thị trường.

Thuế nhà chỉ là 0,03%

So với dự thảo công bố lấy ý kiến nhân dân ngày 25.4, bản dự thảo Luật Thuế Nhà, đất chỉnh sửa mà Bộ Tài chính công bố hôm 30.7 có một số thay đổi. Thuế suất đối với nhà ở chỉ còn 2 mức tính theo giá trị nhà, nhà trị giá đến 600 triệu đồng không phải chịu thuế và phần trên 600 triệu đồng sẽ chịu thuế suất 0,03%/năm.

Ngược lại thuế suất đối với đất ở được chia làm 3 mức, thay vì 2 mức như đề xuất cũ, nhưng mức thuế thì giảm xuống. Diện tích đất trong hạn mức chịu mức thuế suất 0,03% (đề xuất cũ là 0,05%); diện tích vượt nhưng không quá 3 lần chịu mức thuế 0,05%; phần vượt trên 3 lần chịu thuế suất 0,09% (đề nghị cũ là 0,1%).
 

Tiếp thu ý kiến đóng góp của các bộ ngành, người dân, Bộ Tài chính bổ sung quy định: “Giá tính thuế của 1m2 nhà được xác định theo tỷ lệ phần trăm trên đơn giá 1m2 nhà xây dựng mới của nhà ở cùng loại". Theo giải trình của Bộ Tài chính thì, dự kiến Chính phủ sẽ quy định giá tính thuế của 1m2 nhà bằng 50% đơn giá 1m2 nhà xây dựng mới của nhà ở cùng loại. Lý giải của Bộ Tài chính cho rằng: với ngưỡng chịu thuế đối với nhà là 600 triệu đồng và giá tính thuế bằng 50% đơn giá nhà xây dựng mới của nhà ở cùng loại thì hầu hết các nhà hiện nay đều không chịu thuế, chỉ một số nhà biệt thự có diện tích lớn mới thuộc diện chịu thuế. Do đó, đối với người dân xây dựng một căn nhà kiên cố để ở thì giá tính thuế cũng chưa đến 600 triệu để thuộc diện chịu thuế.

Việc điều chỉnh giảm mức thuế suất đối với đất được Bộ Tài chính giải thích rằng: thuế suất 0,05% là tương đối cao, số thuế phải nộp của người dân sẽ tăng 2-3 lần, có nơi tăng 5-10 lần so với hiện hành, trường hợp cá biệt tăng đến 15 lần (đối với trường hợp có diện tích lớn hoặc giá đất cao). Sau khi nghiên cứu lại, để việc thu thuế nhà, đất không gây phản ứng trong nhân dân, Bộ Tài chính đã điều chỉnh mức thuế suất đối với phần diện tích trong hạn mức xuống là 0,03%.

“Muốn đưa thị trường vào nề nếp”

Không đồng tình với cách tính thuế nhà ở trên giá trị nhà vì cho rằng không khả thi, tiến sĩ Nguyễn Minh Phong, Trưởng phòng Nghiên cứu kinh tế, Viện Nghiên cứu phát triển KT-XH Hà Nội, phân tích: "Ai sẽ là người đi định giá căn nhà này là 600 triệu, hay trên 600 triệu đồng. Và điều này sẽ tạo ra mâu thuẫn, để thu được thuế, Nhà nước sẽ phải định giá cao mà định giá cao sẽ gây khó khăn cho giải phóng mặt bằng". Ông Phong cũng cho rằng, quy định này không đảm bảo tiêu chí công bằng của chính sách thuế. Việc đánh thuế lũy tiến theo giá trị nhà sẽ khiến người ta chỉ muốn xây nhà một tầng với chi phí thấp. Không bao giờ có được một khu dân cư hiện đại.

Nhưng tiến sĩ Nguyễn Đức Kiên lại ủng hộ cách tính này vì cho rằng, tính như vậy là có lợi cho người dân. "Nếu giá nhà được tính bằng 50% đơn giá xây mới thì người dân sẽ có lợi, bởi vì trên thực tế hiện nay mọi giao dịch về nhà trên thực tế đều cao hơn đơn giá quy định rất nhiều", ông Kiên nói. Ông Kiên cũng tỏ ra đồng tình với các mức thuế đề xuất đối với đất ở.

Cả tiến sĩ Nguyễn Minh Phong và tiến sĩ Nguyễn Đức Kiên đều khẳng định: nếu dự luật thuế với những đề xuất kể trên được thông qua và đưa vào thực thi (dự kiến từ 1.1.2011) sẽ không có tác động nào đáng kể đối với thị trường bất động sản. "Với mức thuế 0,03%, thì một căn nhà khoảng 200m2 (trong hạn mức) tại khu phố đắt giá nhất Hà Nội là Hàng Đào (giá Nhà nước quy định hiện là 54 triệu đồng/m2) cũng chỉ phải chịu mức thuế khoảng hơn 3 triệu đồng/năm, hoàn toàn không đáng kể so với khả năng sinh lời của nó", tiến sĩ Kiên dẫn chứng.

Theo ông Kiên, với mức thuế suất rất khiêm tốn, điều quan trọng của luật thuế này không phải là việc thu thuế mà là muốn đưa thị trường vào nề nếp.

GS.TSKH Đặng Hùng Võ khẳng định, dự luật cần phải có khung thuế phân biệt giữa nhà ở với nhà sử dụng vào mục đích thương mại (đặc biệt là nhà ở trung tâm đô thị). Ngoài ra, một người có nhiều nhà ở nhưng cho người khác thuê nhà phải được áp dụng khác với người có nhiều nhà ở nhưng để đấy không dùng. Như vậy mới đảm bảo nguyên tắc công bằng của chính sách thuế.

Nhà ở áp dụng thuế suất tính theo năm như sau:

Đất ở áp dụng thuế suất lũy tiến từng phần tính theo năm như sau:

Đất ở nhà nhiều tầng, nhiều hộ ở, nhà chung cư áp dụng một mức thuế suất là 0,03%.
 

Ai sẽ thẩm định giá nhà đất để tính thuế?

Trao đổi với Thanh Niên, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội bất động sản TP.HCM cho rằng: “Cần xác định mục tiêu thu thuế nhà đất không phải là một hình thức tận thu. Trước đây, theo Pháp lệnh Thuế nhà đất thì chỉ có thu thuế đất, còn thuế nhà thì không thu. Điều này hợp lý ở chỗ, đất ở là bất di bất dịch, còn nhà ở là một tài sản, mà tài sản thì có khấu hao, có hư hỏng. Do vậy theo tôi, cần cân nhắc khi thu thuế nhà. Nếu muốn ngăn chặn đầu cơ thì có thể đánh thuế với người sở hữu căn nhà thứ 2 trở đi, dù căn nhà đó chỉ có giá trị 300 triệu đồng, chứ không phải đánh thuế cào bằng với mỗi căn nhà có giá trị 600 triệu đồng trở lên. Mặt khác, khi áp dụng luật thuế này sẽ gặp phải một khó khăn lớn: Ai sẽ thẩm định giá nhà đất để tính thuế? Dù cho rằng Nhà nước có thể thuê các công ty thẩm định giá nhưng ai dám đảm bảo độ tin cậy, sự công bằng và nhất là làm sao định giá xuể hàng triệu căn nhà?”.

Nhiều doanh nghiệp kinh doanh bất động sản tại TP.HCM nhận định việc tính thuế với mức thuế suất 0,03% đối với nhà giá trị 600 triệu đồng trở lên sẽ không ảnh hưởng gì đến giá nhà đất trên thị trường, bởi mức thuế như vậy là không đáng kể so với giá trị tăng lên hằng năm đối với nhà ở đô thị, nhất là nhà ở tại các khu vực “nóng”, có hệ thống hạ tầng kết nối hoàn chỉnh.

Ông Trần Minh Hoàng, Tổng giám đốc Công ty Vinaland, cho biết: “Nếu có ảnh hưởng thì cũng chỉ bởi do tâm lý nhưng sẽ không có tác động lớn, vì luật thuế này áp dụng cho toàn dân, tức là đối với người sở hữu nhà ở có giá trị từ 600 triệu đồng/căn trở lên, chứ không phải tập trung vào đối tượng kinh doanh. Do vậy, nếu nhằm ngăn chặn đầu cơ nhà đất thì luật thuế này hoàn toàn không có tác dụng”.
 

DiaOcOnline.vn - Theo Thanh Niên