Lấy ý kiến về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi)

Ngày 7-5-2014, tại TP.HCM, Ủy ban kinh tế của Quốc hội đã tổ chức lấy ý kiến về dự án Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi). Hội nghị đã ghi nhận nhiều ý kiến đóng góp xung quanh các nội dung mới của dự án Luật.

Thống nhất với quy định tổ chức, cá nhân khi kinh doanh BĐS phải thành lập DN hoặc hợp tác xã có vốn pháp định không được thấp hơn 50 tỉ đồng và phải đăng kí kinh doanh BĐS theo quy định của pháp luật, đại biểu Huỳnh Văn Tiết, Phó trưởng Đoàn Đại biểu Quốc hội tỉnh Cần Thơ cho rằng, quy định này là rất cần thiết vì trong thời gian qua có rất nhiều DN kinh doanh BĐS có số vốn pháp định thấp, chỉ khoảng từ 10 đến 15 tỉ đồng, điều này đã gây không ít hậu quả cho thị trường BĐS trong thời gian qua.

Bên cạnh đó, ông Huỳnh Văn Tiết cũng cho rằng quy định trong thời hạn 50 ngày kể từ ngày bàn giao nhà, công trình xây dựng cho người mua, chủ đầu tư phải làm thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà và tài sản khác gắn liền với đất cho bên mua cũng là rất cần thiết vì trong thời gian qua tình trạng người mua nhà không được cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở dù mua nhà đã lâu xảy ra rất phổ biến. Riêng tại Cần Thơ trong 10 năm qua đã có hàng ngàn người dân không được giao giấy sở hữu nhà khi mua chung cư do chủ đầu tư đem giấy sở hữu nhà đi thế chấp ngân hàng.

Liên quan đến việc sửa đổi Luật Kinh doanh BĐS, đại biểu Trần Du Lịch, Phó trưởng Đoàn Đại biểu Quốc Hội TP.HCM cho rằng, đây là việc làm cần thiết. Tuy nhiên, để lành mạnh hóa thị trường BĐS thì phải tháo gỡ được 3 nút thắt và phải gỡ bằng Nghị quyết Quốc hội.

Cụ thể là nên xem xét trong thời gian tới cho phép Việt kiều và người nước ngoài nhận chuyển nhượng các dự án nhà đầu tư trong nước đang làm dang dở nhưng phải tiếp tục làm đúng quy hoạch, đúng dự án không thay đổi. Không làm theo kiểu hiện nay Nhà nước phải thu hồi dự án tư nhân trong nước rồi lại giao lại cho DN nước ngoài với những thủ tục rất nhiêu khê. Điều này sẽ tạo điều kiện cho các công trình dang dở của các nhà đầu tư trong nước có nợ nần được chuyển nhượng. Tuy nhiên, khi hai bên đã thỏa thuận xong thì phải làm thủ tục chuyển nhượng qua các cơ quan chính quyền.

Bên cạnh đó, Luật phải chế định nhà ở hình thành trong tương lai và hợp đồng nhà ở hình thành trong tương lai được thế chấp vay vốn ngân hàng để người dân có thể vay tiền ngân hàng góp vào dự án mua nhà ở hình thành trong tương lai nhằm thúc đẩy tăng trưởng tín dụng và tạo điều kiện cho người mua nhà.

Ngoài ra, khi người mua nhà góp tiền xây căn hộ thì tiền đó phải được gửi ở tổ chức tín dụng và tổ chức tín dụng này chỉ được phép giải ngân cho dự án đó chứ không được sử dụng vào việc khác để đảm bảo quyền lợi của người mua nhà và đảm bảo tiến độ xây dựng công trình.

Đồng tình với ý kiến nêu trên, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM cho biết, từ trước đến nay thông thường người mua nhà thường phải chịu nhiều thiệt thòi rủi ro, đặc biệt là trong việc ứng tiền trước cho các căn hộ hình thành trong tương lại, trong thời gian qua nhiều DN BĐS đã sử dụng nguồn vốn huy động của khách hàng không đúng mục đích gây thiệt hại cho khách hàng.

Để lấp lỗ hổng này, ông Châu đề nghị Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi phải có chế tài với chủ đầu tư trong việc sử dụng vốn của khách hàng. Cụ thể là chủ đầu tư phải sử dụng vốn đúng mục đích để giao nhà cho khách hàng. Đồng thời tiền ứng trước của khách hàng phải để vào tài khoản phong tỏa của ngân hàng và chỉ được giải ngân khi công trình được nghiệm thu thanh toán theo từng giai đoạn có biên bản nghiệm thu thực tế của chủ đầu tư, nhà thầu, tư vấn giám sát, tư vấn thiết kế và người tiêu dùng. Như thế mới đảm bảo tiền huy động của khách hàng được sử dụng đúng mục đích.

Liên quan đến quy định về cho vay ưu đãi đối với các tổ chức, cá nhân kinh doanh BĐS đầu tư tạo lập nhà ở xã hội để bán, cho thuế, thuê mua…, đại diên Ngân hàng Nhà nước cho rằng, cho vay ưu đãi chỉ là một trong các chính sách hỗ trợ, khuyến khích đầu tư phát triển của Nhà nước. Căn cứ vào tình hình kinh tế, xã hội từng thời kì, vào sự phát triển và đặc điểm của hoạt động, lĩnh vực cần khuyến khích đầu tư phát triển Nhà nước sẽ chọn những biện pháp khuyến khích phù hợp. Do vậy, nên bỏ quy định này tại dự thảo Luật để đảm bảo tính linh hoạt và chủ động trong việc thực hiện các chính sách điều hành, phát triển kinh tế, xã hội.

Đồng thời, theo đại diện Ngân hàng Nhà nước, quy định bảo lãnh trong bán, cho thuê, cho thuê mua nhà công trình xây dựng hình thành trong tương tại dự thảo Luật và quy định khi bán nhà ở hình thành trong tương lại thì chủ đầu tư phải được bảo lãnh bởi tổ chức tín dụng hoặc ngân hàng thương mại có thể gây rủi ro lớn cho các tổ chức tín dụng trong trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở hình thành trong tương lai đã được tổ chức tín dụng tài trợ vốn thực hiện.

Mặt khác, trong trường hợp chủ đầu tư không thực hiện bàn giao nhà, công trình xây dựng đúng thời hạn hoặc bị giải thể, phá sản mà chưa bàn giao nhà cho khách hàng thì tổ chức tín dụng thực hiện việc tiếp tục đầu tư xây dựng nhà, công trình xây dựng để bàn giao cho khách hàng. Việc xây dựng trên là không phù hợp với hoạt động của tổ chức tín dụng theo quy định tại Luật Các tổ chức tín dụng…

Ngoài các ý kiến nêu trên, một số vấn đề khác cũng được các đại biểu quan tâm liên quan đến quy định về việc huy động vốn giữa DN trong nước và DN ngoài, trách nhiệm của các chủ đầu tư thứ cấp và chủ đầu tư sơ cấp, hợp đồng mẫu, môi giới BĐS…

Theo Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng, đa số các ý kiến của các đại biểu tại hội nghị đã đồng tình về các vấn đề lớn trong dự thảo sửa đổi Luật. Một số góp ý cụ thể của các đại biểu xung quanh việc phân biệt trong huy động vốn giữa DN trong nước và DN nước ngoài, cần có sự phân biệt giữa thị trường sơ cấp và thứ cấp, quy định về kí thác BĐS nhằm chuyên nghiệp hóa hoạt động kinh doanh BĐS… cũng đã được Bộ Xây dựng tiếp thu, nghiên cứu để tiếp tục chỉnh lí nhằm hoàn thiện dự án Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi).

Chủ trì hội nghị, Chủ nhiệm Ủy ban kinh tế của Quốc hội Nguyễn Văn Giàu đề nghị Bộ Xây dựng cần rà soát lại các khái niệm trong dự án Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) nhằm đảm bảo sự thống nhất của Luật này với các Luật liên quan. Đồng thời xem xét lại các quy định, đặc biệt là quy định về quyền của nhà đầu tư trong nước và ngoài nước nhằm đảm bảo phù hợp với  các cam kết quốc tế và các Hiệp định thương mại tự do mà Việt Nam đang đàm phán…