Kinh nghiệm Singapore: Mềm nắn rắn buông

Theo Luật BĐS về Nhà ở (Residential Property Act) tại Singapore, các nhà phát triển BĐS nước ngoài phải có giấy chứng nhận đủ điều kiện (Qualifying Certificate - QC) mới được quyền mua đất xây dự án. Khổ nỗi, công ty BĐS nào không có tất cả cổ đông và thành viên hội đồng quản trị quốc tịch Singapore đều bị xem là nước ngoài.

Vì vậy, trong bối cảnh thị trường BĐS nguội lạnh sau khi chính phủ Singapore tiến hành nhiều biện pháp hạn chế người mua, các công ty nước ngoài này đã tìm cách lách các quy định luật pháp để không phải trả tiền phạt do không bán hết căn hộ đã xây trong thời gian quy định.

Quy định ghi trong QC kể ra cũng khá ngặt nghèo: nhà phát triển BĐS nước ngoài phải hoàn thành dự án trong vòng 5 năm và được thêm 2 năm nữa để bán hết số căn hộ đã xây, không được cho thuê. Nếu không đảm bảo thời hạn nói trên, nhà phát triển BĐS sẽ mất số tiền ký quỹ tương đương 10% giá trị đất đã mua; căn hộ nào không bán được sẽ bị chính phủ đem ra đấu giá.

Bằng cách hạn chế thời gian hoàn thành dự án của nhà phát triển BĐS nước ngoài, cơ chế QC nhằm ngăn ngừa tình trạng xí chỗ hay mua đất để đầu cơ ở Singapore. Thế nhưng, QC cũng cho phép trả phí để gia hạn thêm 3 năm với tỷ lệ phí từ 8% trong năm thứ nhất đến 16% năm thứ hai và 24% trong năm thứ ba. Và với giá mua đất xây dự án ở Singapore đến hàng trăm triệu USD, đây sẽ là số tiền rất lớn.

Nhà phát triển BĐS nào không muốn trả phí mà lại không muốn giảm giá bán căn hộ thì tìm cách thoát khỏi sàn chứng khoán để không còn dính “nước ngoài”. Thí dụ cụ thể nhất là Popular Holdings niêm yết trên sàn giao dịch chính trong tháng 1 vừa rồi đã tuyên bố sẽ rời sàn để tránh trả phí gia hạn dự án lên đến 99 triệu đô la Singapore (SGD). Một chiêu thức sáng tạo khác: nhà phát triển BĐS nước ngoài sẽ bán tất cả các căn hộ cho một công ty tư nhân Singapore.

Người mua này cũng có thể là công ty mẹ hay công ty con của nhà phát triển BĐS và phải trả phí trước bạ (stamp duty) 15% trên giá mua. Điển hình là Hiap Hoe với khu căn hộ cao cấp gần phố mua sắm Orchard Road từ năm 2012 nhưng không bán được căn hộ nào và đã bán tất cả cho công ty mẹ của mình vào tháng 12 năm ngoái. Trước đó, trong năm 2014, Hiap Hoe cũng đã bán một số căn hộ trong dự án khác cho công ty con của mình.

Nhưng đình đám nhất có lẽ là trường hợp của nhà phát triển BĐS cao cấp SC Global với nhiều dự án hoành tráng như The Marq on Paterson Hill đã quyết định rời sàn chứng khoán vào năm 2013. Động thái này được các nhà quan sát thị trường và giới đầu tư theo dõi sát sao vì nhà phát triển BĐS này có quá nhiều căn hộ cao cấp không bán được.

Sau khi rời khỏi sàn, SC Global được xem là một công ty tư nhân Singapore thuần túy và nhờ vậy không phải trả tiền phạt theo quy định QC. Cuối năm 2013, SC Global lại nộp đơn xin Cục Quản lý Đất đai Singapore (SLA) hủy bỏ QC đối với tất cả các dự án chuẩn bị thực hiện và được chấp thuận. Như vậy, nhờ cái vòng kim cô 7 năm của QC đã được cởi bỏ, SC Global chỉ còn phải cố gắng xử lý số căn hộ chưa bán hết mà không phải trả hàng triệu đô la phí gia hạn.

Điều lý thú là sau khi vụ việc SC Global lần đầu tiên được chính thức công bố, SLA lại hé mở một thông tin “động trời” khác nữa là trước đó vài năm, công ty BĐS Soilbuild Group đã rời sàn và xin hủy tất cả QC đã có. Thành ngữ “khắc nhập - khắc xuất” hoàn toàn phù hợp với  nhà phát triển BĐS này: Soilbuild rời sàn năm 2010 để trở lại thành doanh nghiệp Singapore và sau khi được phép hủy tất cả các QC liên quan đến các dự án, công ty này liền tái niêm yết trở lại trên thị trường chứng khoán.

Qua câu chuyện nói trên, có thể thấy thông điệp giới chức quản lý BĐS ở Singapore gửi đến doanh nghiệp Singapore là nếu cần tiền mua đất xây dự án thì cứ niêm yết huy động vốn bên ngoài trên sàn chứng khoán. Nếu thị trường đi lên, họ sẽ bán căn hộ kiếm lời. Trong trường hợp thị trường xuống, doanh nghiệp Singapore mèo vẫn hoàn mèo bằng cách rời sàn chứng khoán và “bái bai” các nhà đầu tư nước ngoài.