Không quản nổi nên bỏ?

Quanh 6 nội dung cơ bản của Dự thảo Luật Kinh doanh BĐS sắp trình Quốc hội (20/5/2014), giới doanh nghiệp và những người cần mua nhà quan tâm nhiều tới đề xuất bỏ quy định bắt buộc giao dịch BĐS qua sàn giao dịch.

Vẫn là hướng tới sự minh bạch giá trị BĐS (thị trường) khi tới tay người mua, nhưng xét tổng quan, nhà quản lý vẫn chưa thể giải quyết tận gốc vấn đề.

Giao dịch qua sàn, ai theo?

Lực lượng sàn giao dịch BĐS có mặt trên thị trường thời điểm 2008-2009 lớn tới mức không có một số liệu thống kê chính xác nào từ cơ quan hữu quan. Dẫu rằng, Luật đã nêu rõ về điều kiện hình thành, hoạt động sàn giao dịch như cơ sở vật chất, nhân sự, trình độ, đăng ký với Sở Xây dựng. Nhưng cứ sau mỗi lần kiểm tra đột xuất của cơ quan chức năng, dư luận lại "ồ lên" và mọi chuyện tiếp tục "đâu đóng đấy".

Tình trạng "như chưa từng bị quản lý" kéo dài suốt trong giai đoạn BĐS "sốt" ảo (2008 – cuối 2011). Đầu năm 2011, xử phạt hành chính 36 sàn giao dịch BĐS (trong số 61 sàn kiểm tra): thu phạt từ 60 – 250 triệu đồng, tùy mức độ vi phạm. Đây là kết quả của đợt thanh tra do Đoàn Thanh tra liên ngành (Thanh tra Bộ Xây dựng, C46 Bộ Công an, Cục Quản lý Nhà và Thị trường BĐS) thực hiện theo Quyết định 761/QĐ – BXD của Bộ trưởng Bộ Xây dựng.

Trong hơn 50% số sàn vi phạm, 25 sàn thuộc địa bàn Hà Nội, 11 sàn ở Tp.HCM. Trước đó chưa lâu, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam nhận định, cả nước có khoảng trên 700 sàn giao dịch BĐS nhưng nhiều sàn hoạt động thiếu chuyên nghiệp, mang tính hình thức, thậm chí trở thành công cụ hợp thức hóa vi phạm cho các chủ đầu tư. Trong năm 2009, chỉ có 20% giao dịch BĐS qua sàn, còn lại là "bán chui".

Tuy nhiên, ngay cả những sàn giao dịch trực thuộc chủ đầu tư "đầy bảo đảm" như Vingroup, quyền lợi của người mua BĐS cũng chẳng khá khẩm hơn, dù mua bán qua sàn. Đó là vụ chủ đầu tư TimesCity & Royal City điều chỉnh giá căn hộ theo… CPI (năm 2011). Đành rằng, "ông lớn" này đã gần như ngay lập tức hủy bỏ cách tính này để bảo toàn thương hiệu, nhưng rõ ràng đó là một điển hình về sự thiếu minh bạch, hành xử tùy tiện trong hoạt động bán hàng của doanh nghiệp.

Để giải bài toán (do chính mình đặt ra) về thị trường lành mạnh, "sức khỏe" và chuyên môn thực sự của DN thông qua Dự Luật lần này, Bộ Xây dựng đề xuất bỏ quy định bắt buộc qua sàn giao dịch. Ý kiến phản hồi vẫn "đụng" nhau "chan chát".

Không bắt buộc, hiểu sao cũng được!

Đại diện Hiệp hội BĐS Tp.HCM tỏ ra ủng hộ nội dung này với quan điểm: quy định giao dịch BĐS qua sàn giao dịch vô hình trung đã tạo lợi ích nhất định cho các sàn BĐS, mặc dù họ không phải là cơ quan duy nhất có khả năng kết nối giữa người bán và người mua. DN thì lác đác quan điểm cổ súy bằng luận điểm: DN trực tiếp bán hàng đến người có nhu cầu sẽ tiết kiệm rất nhiều chi phí phát sinh không cần thiết (qua sàn, đồng nghĩa DN trả cho sàn khoảng 2% giá trị hợp đồng đối với mỗi giao dịch thành công). Tạm hiểu, người mua cuối cùng sẽ phải "gánh" thêm phần "cộng" mang tên sàn giao dịch vào đơn giá sản phẩm.

Chỉ xoay quanh chuyện bắt buộc hay không giao dịch BĐS qua sàn, cho thấy nhà quản lý đang nỗ lực đưa ra chính sách "chữa cháy". Hệ thống pháp luật về quản lý, vận hành sàn giao dịch BĐS, bao gồm cả bộ tiêu chuẩn về phân loại sàn, đào tạo và cấp chứng chỉ môi giới, định giá, tư vấn, quản lý sàn…. đều là "con đẻ" của Bộ Xây dựng. Nhưng sau 6 năm, kết quả nhận được vẫn là sự "thở dài não ruột" của chính nhà quản lý và cái "lắc đầu" của những người am hiểu thời cuộc.

Như một sự khởi đầu mới, cơ quan hữu trách săm sắn sửa đổi, bổ sung những điểm "chưa được" của Luật Kinh doanh BĐS 2006 từ cuối năm 2013. Thậm chí, Bộ trưởng Bộ Xây dựng mới đây khẳng định: "Luật Kinh doanh BĐS lần này yêu cầu phải phát triển thị trường BĐS có quy hoạch và có kế hoạch thay vì phát triển một cách tự phát, phong trào. Phải tăng cường sự kiểm soát của Nhà nước thay vì tư tưởng thị trường hóa, tức bỏ mặc thị trường…".

Đọc kỹ, những người chuyên "phân tích chữ nghĩa" có cảm nhận đằng sau lời tuyên bố này là sự thừa nhận về hiệu quả chính sách chưa như kỳ vọng. Nhưng lần này, việc Bộ Xây dựng đề xuất "bỏ quy định bắt buộc…" lại chưa đưa ra cơ sở thực tế một cách thuyết phục. Nói như một chủ đầu tư có tiếng về đấu thầu dự án và đấu giá đất tại Từ Liêm, đây là chính sách rất… nước đôi, nếu thành hiện thực. Bởi không bắt buộc, có thể hiểu rộng ra thành "không cấm", hoặc có giao dịch qua sàn hay không thì… tùy.

DN tạo lập BĐS luôn muốn có lợi nhuận (bán được sản phẩm), người mua nhà mơ ước mua với giá rẻ, thanh toán dài hạn với lãi suất thấp, trung gian (sàn giao dịch) là nơi chứng kiến, khớp nối hai bên cung – cầu hiệu quả nhất trong thời điểm hiện tại.

Đồng thời, những quy chuẩn, điều kiện hoạt động và nội dung về cấp chứng chỉ môi giới BĐS (mới được nêu ra cách đây chưa lâu) chỉ dùng để… tham khảo?! Ngoài ra, DN sẽ chuẩn bị tốn không ít tiền để tuyển dụng, đào tạo nhân sự làm phân phối, môi giới marketing sản phẩm trong lúc thị trường vẫn khó đủ đường.