Không đơn thuần là chuyện sở hữu

Chuyện thời sự trên mặt báo hàng tháng nay là việc tranh chấp phần sở hữu chung, sở hữu riêng các diện tích sàn dịch vụ (ngoài căn hộ) ở các chung cư giữa chủ đầu tư và người mua căn hộ.

Cuộc tranh chấp, tranh luận quyết liệt đến mức Bộ Xây dựng đã phải tổ chức hội thảo với sự tham gia của các bên liên quan. Và Bộ trưởng Bộ Xây dựng đã kết luận là các bên nên... ngồi lại với nhau để tính cách giải quyết... sao cho hợp lý! Nghĩa là mọi chuyện vẫn cứ “treo” như cũ.

Theo tôi, sở dĩ chúng ta không tìm ra lời giải thỏa đáng cho vấn đề nêu trên chủ yếu vì một nguyên nhân: lạc đề. Nghĩa là chuyện mâu thuẫn ở các chung cư hiện tại “không nằm ở việc xác định sở hữu” mà là việc “đảm bảo nhu cầu cung cấp dịch vụ chung”. Chỉ cần đặt lại đúng vấn đề, theo một quan niệm (hợp lý) khác hơn, là mọi chuyện sẽ có câu trả lời ổn thỏa.

Lạc đề từ đâu?

Ngạn ngữ Pháp có câu, đại ý, muốn uống ly sữa cớ gì phải mang một con bò cái về nhà? Có chút khập khiễng khi so sánh nhưng có thể dùng câu ngạn ngữ đó để nhận ra ngay sự ngộ nhận về “quyền được đáp ứng nhu cầu” và “quyền sở hữu cơ sở vật chất” dùng để đáp ứng nhu cầu.

Đối với các chủ hộ chung cư khi mua căn hộ, được hứa hẹn có đủ các loại hình dịch vụ (do sự cần thiết hoặc thuộc đẳng cấp) như chỗ để xe, hội họp, siêu thị, nhà trẻ, hồ bơi... Kiến trúc chung cư cũng thiết kế đủ hạng mục và quy mô cho các loại hình dịch vụ đó, thậm chí vượt xa nhu cầu chung cư để có thể kinh doanh thêm. Khi chủ đầu tư không đáp ứng nhu cầu đã hứa (vi phạm hợp đồng dân sự) thì mục tiêu giải quyết là cam kết tái thực hiện (kể cả bồi thường) hợp đồng. Nếu chỉ vì vi phạm cam kết mà bên bị thiệt hại đòi sở hữu cả phương tiện thực hiện cam kết thì... còn bàn dài dài.

Chưa kể, kiến trúc chung cư là một tổ hợp kiến trúc kỹ thuật rất quy mô và phức tạp, khi có vấn đề về vận hành, bảo dưỡng, sửa chữa... chủ sở hữu chắc chắn là người phải có trách nhiệm thực hiện. Nếu chủ sở hữu trường hợp này là ban tự quản, một tổ chức không có tư cách pháp nhân, cũng không có trách nhiệm pháp định, có khi tình hình sẽ còn tồi tệ hơn.

Đối với Nhà nước, quản lý từng ngôi nhà riêng lẻ đã khó. Với chung cư, có hàng trăm hộ sinh sống, quyền lợi chung riêng chồng lấn lên nhau càng khó bội phần. Nguyên tắc quan trọng nhất cần khẳng định là bất cứ chung cư lớn nhỏ, thuộc dạng gì, dù đã bán 100% căn hộ, chủ đầu tư vẫn phải là chủ sở hữu pháp lý duy nhất chịu trách nhiệm trước mọi quy định về quản lý nhà nước, trong đó có cam kết (đúng luật) với khách hàng.

Và để thực hiện được điều đó, nhà đầu tư phải có điều kiện chủ động quản lý, bảo trì, nâng cấp, linh hoạt trong vận hành tòa nhà để vừa không vi phạm hợp đồng cung cấp chất lượng kỹ thuật và dịch vụ cho chung cư, vừa khai thác hiệu quả thị trường vãng lai. Mặt khác, khi có tranh chấp (như đã xảy ra vừa qua) nếu do nhà đầu tư thiếu trách nhiệm thực hiện cam kết, vi phạm hợp đồng dân sự, việc xử lý cũng cụ thể vì có địa chỉ chế tài rõ ràng.

Lâu nay, nhiều chung cư sau khi bán hết các căn hộ, chủ đầu tư coi như phủi hết trách nhiệm. Mọi chuyện còn lại rối bời với một ban tự quản mà ai cũng bận bịu với công việc riêng. Chúng ta rất cần biết sợ hình ảnh các chung cư trước đây, với một hồ nước chi chít những máy bơm và rừng ống nước loằng ngoằng túa lên cao, chui vào một rừng cửa sổ.

Đề nghị hướng giải quyết

Phân tích như trên cũng chính là để nói tới hướng giải quyết mà bài viết này đề nghị.

Đầu tiên, Luật Nhà ở cần vi chỉnh. Chỉ cần xác định diện tích nào là sở hữu riêng của chủ căn hộ, phần còn lại thuộc sở hữu chủ đầu tư, hoặc công ty đầu tư và bắt buộc chủ sở hữu có trách nhiệm quản lý đảm bảo chất lượng vận hành.

Luật quy định thế nào là căn hộ chung cư đủ tiêu chuẩn thương mại, ngoài tiêu chuẩn tối thiểu về căn hộ, phải kèm cam kết (và chứng minh) đảm bảo cung cấp đủ các điều kiện kỹ thuật và tiện ích tối thiểu như thang máy, an toàn cháy nổ, tiêu chuẩn chỗ để xe, nhu cầu hội họp, tang ma, nhà trẻ, cửa hàng...

Những tiện ích khác làm hấp dẫn thêm cho sản phẩm căn hộ chung cư, chủ đầu tư cam kết theo hợp đồng trách nhiệm dân sự, xử lý theo luật khi có tranh chấp. Những tiện ích này cũng có thể không nằm trong cùng công trình mà được thuê mướn, hợp tác với các chủ đầu tư khác.

Bất cứ chung cư nào đưa vào kinh doanh, mọi trách nhiệm pháp định về quản lý kiến trúc xây dựng và hợp đồng dân sự phải có tư cách thể nhân (nhà đầu tư), hoặc pháp nhân (công ty đầu tư kinh doanh) chịu trách nhiệm của một chủ sở hữu cụ thể như mọi công trình kiến trúc tư nhân khác (kể cả khi 100% căn hộ đã bán). Ban tự quản chung cư chỉ là tổ chức được khuyến khích thành lập, đại diện các hộ chung cư, giúp điều hòa nhanh chóng các hoạt động vì lợi ích chung. Chỉ trong điều kiện quản lý có chủ sở hữu cụ thể như vậy mới mong có được nét văn minh tiến bộ trên bộ mặt các chung cư trong tương lai.

Trong khi chờ đợi giải quyết (bằng luật) các mâu thuẫn trong cuộc sống chung cư hiện có theo một quan niệm khác hợp lý hơn như đã đề nghị, thiết nghĩ không nên tiếp tục bàn về quyền sở hữu phần diện tích chung cho các chủ căn hộ, vì sẽ không có lối ra thỏa đáng và sẽ phức tạp hóa vấn đề theo hướng khác. Nên chăng chính quyền cần đứng ra làm trung gian giải quyết tái lập sự đáp ứng đủ các nhu cầu đặc thù cho căn hộ chung cư như chỗ để xe cho các hộ, đảm bảo có đủ chỗ họp hành khi có nhu cầu báo trước, đường đi, lối vào không bị cản trở... và những gì chủ đầu tư đã hứa trong hợp đồng mua bán căn hộ theo hợp đồng dân sự.

Sau cả tháng tranh luận mệt mỏi, có lẽ bây giờ chúng ta nên chọn cách giải quyết trực tiếp và hiệu quả như vậy chăng? (KTS Nguyễn Văn Tất)

>Luật chưa chặt chẽ, tha hồ cãi!

DiaOcOnline.vn - Theo TBKTSG