Khi thị trường bất động sản mở rộng cửa

Thị trường bất động sản (TTBĐS) đang chứng kiến những chuyển động mạnh về mở rộng cửa cho dòng vốn ngoại theo Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản (sửa đổi năm 2014 và có hiệu lực từ ngày 1-7-2015).

Đáng chú ý là các quy định mở rộng sở hữu tài sản của các cá nhân và tổ chức nước ngoài tại Việt Nam, không hạn chế cá nhân Việt kiều về số lượng sở hữu BĐS; cho phép tổ chức, cá nhân người nước ngoài tham gia mua, thuê mua, cho thuê lại và sở hữu nhà tại Việt Nam tối đa tới 30% số lượng căn hộ trong một tòa nhà chung cư, 250 căn nhà ở riêng lẻ trên một khu vực có số dân tương đương một đơn vị hành chính cấp phường... Sức hấp dẫn của TTBĐS Việt Nam còn được tô đậm thêm từ xu hướng đang hồi phục và quỹ đất sạch dồi dào của nhiều dự án được định giá thấp, có triển vọng tăng giá sớm trên TTBĐS theo lộ trình triển khai các FTA, nhất là TPP mà Việt Nam đã và sẽ ký kết.

Cửa mở rộng hơn và cơ hội nhiều hơn, khiến dòng vốn ngoại chiếm vị trí thứ hai trên phạm vi cả nước và cá biệt chiếm vị trí hàng đầu ở một vài địa phương trong tổng thu hút FDI. Thị trường cũng đang ghi nhận sự gia tăng các dòng vốn mới bổ sung tới từ Mỹ, Nhật Bản, Xin-ga-po, Hàn Quốc (những thành viên đang tham gia đàm phán TPP với Việt Nam) và từ nhiều quỹ đầu tư chuyên nghiệp quốc tế thông qua các thương vụ lớn dưới dạng M&A, mua lại cổ phần của công ty, cung cấp các khoản vay mua dự án, tiếp quản thực hiện những dự án nhà ở...

Sự quan tâm của các nhà đầu tư ngoại đồng nghĩa với sự gia tăng nguồn cung vốn, tạo động lực mới thúc đẩy sự phát triển TTBĐS theo cả bề rộng và sâu; thúc đẩy tính cạnh tranh, sự phát triển, hội nhập, tăng tính thanh khoản, giảm tồn kho trên TTBĐS, nhất là với những sản phẩm chất lượng tốt, cơ sở hạ tầng hoàn thiện, hiện đại, môi trường sống thân thiện. Các nhà đầu tư ngoại ngày càng quan tâm không chỉ ở quy mô đầu tư, mà còn đến sản phẩm cuối cùng, tính thanh khoản và độ rủi ro của TTBĐS. Họ cũng không chỉ mua BĐS để trực tiếp sử dụng, mà còn mua để cho thuê lại hoặc tiếp tục chuyển nhượng một phần hoặc toàn bộ dự án đã hoàn thiện hạ tầng với tư cách nhà đầu tư BĐS chuyên nghiệp trong sự cởi mở của luật định.

Việc thu hút vốn đầu tư nước ngoài vào TTBĐS là việc làm cần thiết để phát triển TTBĐS, nhất là phân khúc nhà ở thương mại, các BĐS phục vụ sản xuất, kinh doanh, tạo việc làm và động lực phát triển chung lan tỏa ra toàn bộ nền kinh tế. Tuy nhiên, việc mở cửa rộng hơn cho dòng vốn ngoại có thể dẫn đến nguy cơ thất thoát tài sản do tính sai giá mua - bán và chuyển nhượng BĐS; tăng giá, đầu cơ và cạnh tranh thiếu lành mạnh trên TTBĐS; gia tăng thêm các áp lực, nguy cơ mới tiềm tàng về bảo đảm an ninh - quốc phòng và an sinh xã hội, đặc biệt là tác động đến quyền có nơi ở và cơ hội mua được nhà của người dân có thu nhập trung bình và thấp...

Bởi vậy, bên cạnh việc hoàn thiện các quy định về quyền sở hữu nhà đất của người nước ngoài, cần bảo đảm sự đồng bộ và cơ chế giám sát, chế tài những quy định khi người nước ngoài sở hữu nhà ở tại Việt Nam, nhất là về an ninh trật tự, quốc phòng; về thời gian, cơ cấu, tính chất và vị trí sản phẩm BĐS được phép sở hữu; về cơ chế quản lý, sử dụng, bảo trì, cải tạo, phá dỡ nhà ở, xử lý vi phạm, giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về nhà ở; về việc giải tỏa, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, phá dỡ nhà ở; về trưng dụng, trưng mua, mua trước nhà ở do người nước ngoài sở hữu. Đồng thời, khi cho phép ngân hàng liên doanh, ngân hàng 100% vốn nước ngoài, chi nhánh ngân hàng nước ngoài được thực hiện bảo lãnh trong bán, cho thuê mua bất động sản hình thành trong tương lai sẽ có lợi cho sự phát triển TTBĐS và tăng cường bảo vệ quyền lợi của người tiêu dùng...

TTBĐS càng mở cửa thì càng phát triển mạnh mẽ, nhưng độ an toàn và hiệu quả còn tùy thuộc vào nhận thức và sự hoàn chỉnh hệ thống luật định, cũng như năng lực, hiệu lực quản lý nhà nước về TTBĐS trong thực tế.