Hướng dẫn Nghị định 99

Bộ Xây dựng vừa có văn bản trả lời UBND TPHCM về đề nghị hướng dẫn một số nội dung liên quan đến việc thực hiện Nghị định 99/2015/NĐ-CP ngày 20-10-2015 của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn thi hành một số điều của Luật Nhà ở nhằm tháo gỡ những khó khăn đang vướng mắc khi phê duyệt dự án cho doanh nghiệp.

Phải dựa trên kế hoạch phát triển nhà

Theo quy định tại Điều 14, Điều 19 của Luật Nhà ở và quy định tại Điểm b, Điểm d Khoản 2 Điều 10 của Nghị định 99/2010/NĐ-CP, việc chấp thuận chủ trương đầu tư và phê duyệt dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải căn cứ vào chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương đã được phê duyệt.

Tại Khoản 3 Điều 6 của Luật Nhà ở nghiêm cấm việc quyết định chủ trương đầu tư hoặc phê duyệt dự án đầu tư xây dựng nhà ở không theo quy hoạch xây dựng, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đã được phê duyệt; trường hợp thực hiện không đúng quy định này Bộ Xây dựng có quyền đình chỉ thực hiện dự án theo quy định tại Điểm d Khoản 1 Điều 84 Nghị định 99/2015/NĐ-CP.

Theo quy định tại Quyết định 2127/QĐ-TTg ngày 30-11-2011 của Thủ tướng chính phủ phê duyệt Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đến năm 2020 tầm nhìn đến năm 2030, việc phát triển nhà ở tại các địa phương phải phù hợp với chương trình phát triển nhà ở trong từng giai đoạn của địa phương, phải tuân thủ pháp luật về nhà ở và UBND các tỉnh, thành trực thuộc Trung ương phải xây dựng, điều chỉnh trương trình phát triển nhà ở của địa phương phù hợp với nội dung của chiến lược để làm cơ sở cho việc phê duyệt, triển khai thực hiện dự án phát triển nhà ở.

Hiện nay, đã có nhiều địa phương tiến hành xây dựng chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở theo các quy định nêu trên. Tuy nhiên, cũng còn một số ít địa phương chưa hoàn thành việc xây dựng chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở theo quy định, trong đó có TPHCM.

Do vậy, để tạo điều kiện tháo gỡ khó khăn cho doanh nghiệp khi triển khai thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở trên địa bàn TPHCM, Bộ Xây dựng thống nhất về chủ trương với đề xuất của UBND TPHCM theo hướng: Trong khi chờ hoàn tất việc phê duyệt chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở theo quy định, UBND TP được phép quyết định hoặc chấp thuận đầu tư các dự án đầu tư xây dựng nhà ở trên địa bàn, đồng thời phải cập nhật các dự án này (về quy mô, vị trí) vào dự thảo chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của TP để trình thông qua và phê duyệt theo quy định trong năm 2016; kể từ năm 2017, việc chấp thuận, quyết định chủ trương đầu tư, phê duyệt dự án đầu tư xây dựng nhà ở phải căn cứ vào chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của địa phương theo đúng quy định của Luật nhà ở và Nghị định 99/2015/NĐ-CP.

Tuy nhiên, để bảo đảm sự phù hợp với pháp luật về nhà ở, đề nghị UBND TPHCM có văn bản báo cáo xin ý kiến chấp thuận của Thủ tướng Chính phủ trước khi thực hiện chủ trương nêu trên.

Chỉ định chủ đầu tư khi có đất sạch

Theo quy định tại Điểm c Khoản 2 Điều 22 và Khoản 1, Khoản 4 Điều 23 Luật nhà ở, hình thức chỉ định chủ đầu tư áp dụng đối với các dự án xây dựng nhà ở thương mại chỉ thực hiện trong trường hợp nhà đầu tư có quyền sử dụng đất ở hợp pháp (do được Nhà nước công nhận hoặc do nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở theo quy định của pháp luật về đất đai).

Luật Đất đai 2013 tại các Điều 11, Điều 144 đã quy định căn cứ để xác định các loại đất cũng như có quy định về đất ở tại đô thị. Do vậy, đối với đề xuất của UBND TPHCM (đề nghị được phép chỉ định chủ đầu tư đối với trường hợp đất có nguồn gốc do đền bù đất nông nghiệp, đất chuyên dùng), Bộ Xây dựng thống nhất với đề nghị của UBND TPHCM theo hướng: Đối với diện tích đất thuộc diện nêu trên, nếu đã được xác định là đất ở trong đồ án quy hoạch được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt hoặc đã có văn bản của cơ quan có thẩm quyền cho phép chuyển mục đích sử dụng đất để triển khai dự án xây dựng nhà ở hoặc đã được ghi trong quyết định thu hồi đất khi thực hiện giải phóng mặt bằng là để thực hiện dự án đầu tư xây dựng nhà ở thì diện tích đất đó được coi là đất ở.

Khi nhà đầu tư có quyền sử dụng đất ở hợp pháp theo quy định của pháp luật về đất đai và có đủ điều kiện, năng lực làm chủ đầu tư dự án theo quy định của pháp luật về nhà ở, pháp luật về kinh doanh BĐS thì được xem xét chỉ định chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ở thương mại theo quy định của Luật Nhà ở và Nghị định 99/2015/NĐ-CP.

Về công nhận chủ đầu tư đối với các dự án đã nộp hồ sơ đề nghị công nhận chủ đầu tư trước ngày 10-12-2015, Bộ Xây dựng thống nhất với kiến nghị của UBND TPHCM về vấn đề liên quan đến thủ tục công nhận chủ đầu tư đối với các dự án đã thực hiện theo Nghị định 71/2010/NĐ-CP.

Theo đó, đối với các hồ sơ nhà đầu tư đã nộp cho Sở Xây dựng và TP đã họp tổ chuyên gia để thẩm định hồ sơ lựa chọn chủ đầu tư trước ngày 10-12-2015, nếu các hồ sơ này đáp ứng đủ điều kiện theo quy định của Nghị định 71/2010/NĐ-CP sẽ tiếp tục tiến hành các thủ tục công nhận chủ đầu tư.

Về xử lý đối với các trường hợp dự án hết hạn công nhận chủ đầu tư. Việc hết thời hạn công nhận chủ đầu tư là do nhiều nguyên nhân, bao gồm cả nguyên nhân chủ quan và nguyên nhân khách quan của các chủ thể khác nhau có liên quan đến quá trình thực hiện dự án.

Do vậy, đối với các trường hợp UBND TPHCM đã công nhận chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở theo quy định của Nghị định 71/2010/NĐ-CP mà hết hiệu lực, UBND TPHCM cần rà soát từng trường hợp cụ thể và đối chiếu với các quy định hiện hành của pháp luật để xử lý cho phù hợp.