Hàng loạt hồ sơ cấp giấy chủ quyền nhà đất bị 'ngâm' vì thiếu hướng dẫn

Bảng giá đất 2015 đã được ban hành gần bốn tháng, nhưng đến nay vẫn chưa có văn bản hướng dẫn khiến hàng loạt hồ sơ cấp giấy chủ quyền nhà, đất của người dân trên địa bàn TP.HCM đang bị ùn tắc nghiêm trọng, gây ảnh hưởng lớn đến cuộc sống của người dân.

Có tiền không thể đóng, có đất không thể xây

Sau hơn ba tháng nộp hồ sơ xin cấp giấy chủ quyền, 8g ngày 6/3, anh N. (ở P.Thạnh Xuân, Q.12) cầm tờ biên nhận đến văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất UBND Q.12 xin nộp tiền sử dụng đất để nhận giấy chủ quyền, làm thủ tục xây dựng nhà ở. Tuy nhiên, như nhiều lần trước, anh tiếp tục về tay không với lý do: Chi cục Thuế Q.12 chưa tính xong tiền sử dụng đất. Theo anh N., cán bộ quận giải thích, do thành phố vừa ban hành bảng giá đất mới nên đang chờ hướng dẫn thực hiện. Anh hỏi chờ đến khi nào thì cán bộ quận trả lời "không biết". Trong khi đó, việc chậm cấp giấy chủ quyền đang gây nhiều khó khăn cho gia đình anh N. Sau nhiều năm ở trọ, tích góp, vợ chồng anh vay mượn thêm để đóng tiền sử dụng đất và xây dựng nhà ở. Thế nhưng, giờ nhà chưa xây được, lãi vay hàng tháng vẫn phải trả.

Tương tự, anh Đoàn Văn Ninh (đường Lê Đức Thọ, P.15, Q.Gò Vấp) có một thửa đất diện tích 70m2 ở trong một con hẻm. Cuối tháng 11/2014, anh nộp hồ sơ đến UBND Q.Gò Vấp xin chuyển mục đích sử dụng để xây dựng nhà ở. Theo quy định, thời gian thực hiện chỉ khoảng 50 ngày, nhưng đến nay đã gần bốn tháng, hồ sơ của anh vẫn còn bị “ngâm”. Theo anh Ninh, anh đã nhiều lần đến UBND Q.Gò Vấp hỏi vụ việc. Cán bộ thụ lý hồ sơ hẹn hết lần này đến lần khác. Cách nay khoảng hai tuần, anh tiếp tục đến quận thì cán bộ quận cho biết đã chuyển hồ sơ của anh sang Chi cục Thuế Q.Gò Vấp, đồng thời giải thích, do Chi cục Thuế đang vướng một số vấn đề liên quan đến việc tính tiền sử dụng đất, nên chưa thể giải quyết hồ sơ cho anh. Họ đề nghị anh Ninh tiếp tục chờ... “Chúng tôi có tiền không thể đóng, có đất không thể xây, thật vô lý!” - anh Ninh bức xúc.

Trong khi đó, theo ông Nguyễn Văn P. (ở xã Vĩnh Lộc A, huyện Bình Chánh), ông có khoảng 500m2 đất nông nghiệp ở một con hẻm trên đường Nguyễn Thị Tú thuộc xã Vĩnh Lộc A, huyện Bình Chánh. Khoảng đầu tháng 12/2014, ông nộp hồ sơ đến UBND huyện Bình Chánh xin cấp giấy chủ quyền đất ở. Sau khi nhận hồ sơ của ông, cán bộ thụ lý hồ sơ đưa ông biên nhận khẳng định hồ sơ đã đầy đủ. Thế nhưng, đến nay hồ sơ của ông P. vẫn chưa giải quyết xong.

Việc chậm được cấp giấy chủ quyền đang gây ảnh hưởng lớn đến cuộc sống gia đình ông P. Theo ông, vừa qua, gia đình ông cưới vợ cho hai người con. Vì vậy, ông muốn tách thửa để chia cho con. Muốn tách thửa thì phải chuyển mục đích sử dụng từ đất nông nghiệp sang đất ở. Việc cơ quan thuế chậm tính tiền sử dụng đất đồng nghĩa với việc ông không thể chia đất cho con cái xây dựng nhà ở.

Ngoài ra, theo tìm hiểu của chúng tôi, rất nhiều trường hợp người dân có đất đã xây dựng nhà ở nhưng chưa làm giấy chủ quyền. Nay muốn làm giấy chủ quyền để bán nhà, giao dịch thế chấp làm ăn hoặc xin cấp bổ sung thêm đất ở cũng không thể thực hiện.

Ùn ứ, trễ hẹn

Theo chi cục thuế các quận, huyện, không chỉ nền đất, hiện hồ sơ làm giấy chủ quyền nhà chung cư cũng đang bị ùn tắc hàng loạt do bảng giá đất 2015 ban hành nhưng chưa có hướng dẫn, khiến các đơn vị thuế không thể tính tiền sử dụng đất cho người dân, doanh nghiệp. Cụ thể, đối với nền đất, chủ yếu vướng các trường hợp ở trong hẻm. Trước đây, nhà ở trong hẻm được tính tiền sử dụng đất căn cứ theo cấp hẻm. Nhưng nay, cùng với việc ban hành bảng giá đất 2015, UBND TP.HCM ban hành quyết định (QĐ) 51 quy định việc tính tiền sử dụng đất căn cứ theo vị trí đất. Trong đó, nhà ở trong hẻm có chiều rộng nhỏ hơn 5m, có giá tính khác so với nhà ở trong hẻm có chiều rộng từ 3-5m hoặc nhỏ hơn 2m. Để xác định được vị trí, cần có hướng dẫn.

Tương tự, đối với nhà chung cư, theo quy định, việc tính thuế sử dụng đất trước ngày 31/12/2014 căn cứ theo hướng dẫn của liên sở Tài chính - Tài nguyên môi trường (TNMT) - Xây dựng - Cục Thuế quy định về hệ số tầng. Tuy nhiên, từ khi bảng giá đất mới được ban hành, QĐ 51/2014 lại không quy định điều này khiến các chi cục thuế không biết căn cứ vào đâu để tính tiền sử dụng đất.

Theo UBND Q.Gò Vấp, hiện trên địa bàn quận đang có gần 150 hồ sơ nộp trước ngày 1/1/2015 đã trễ hẹn. Số này đã được quận chuyển sang Chi cục Thuế Q.Gò Vấp để tính thuế, nhưng Chi cục Thuế chưa thể ra thông báo thuế. Tại Q.Bình Tân đang tồn gần 200 hồ sơ, Q.Tân Phú hơn 60 hồ sơ, Q.8 gần 50 hồ sơ… Ông Ngô Văn Hải - Phó trưởng phòng TNMT Q.Gò Vấp cho biết, theo quy định, đối với một hồ sơ xin cấp chủ quyền lần đầu có thời gian giải quyết kéo dài tối đa 50 ngày. Riêng cơ quan thuế chỉ có tối đa năm ngày phải ra thông báo thuế. Vì vậy, đối với những hồ sơ nộp trước ngày 1/1/2015 đến nay vẫn chưa thực hiện xong là kéo dài quá lâu. UBND các quận Gò Vấp, Bình Tân, Q.8… trung bình mỗi tháng cũng nhận khoảng từ 150 - 200 hồ sơ xin cấp mới giấy chủ quyền. Nếu tình hình tiếp tục kéo dài thì hồ sơ tồn đọng tiếp tục lên cao, gây ùn ứ công việc.

Chậm chạp, máy móc

Trao đổi với chúng tôi, ông Nguyễn Văn Hồng - Phó giám đốc Sở TNMT TP cho rằng, theo Luật Đất đai và QĐ 51, với bảng giá đất mới, về cơ bản, các vị trí bình thường có thể áp dụng ngay được. Nhưng đối với những vị trí đặc thù (có thể hiểu theo nhiều cách khác nhau) hoặc những khu đất có hình thể đặc biệt, chung cư cao tầng, cần phải có hướng dẫn. Đáng lẽ Sở đã hoàn chỉnh hướng dẫn nhưng hiện vẫn đang dự thảo lần 2 do gần đây phát sinh một số ý kiến cho rằng có những vấn đề, nội dung không thuộc thẩm quyền của các sở, ngành TP mà thuộc thẩm quyền của bộ, ngành trung ương hướng dẫn. Chẳng hạn, đối với chung cư cao tầng, việc thu thuế thu nhập cá nhân từ việc chuyển nhượng bất động sản trung ương chưa hướng dẫn. Đối với trường hợp này, hiện một mặt Sở vừa kiến nghị trung ương ban hành hướng dẫn, mặt khác kiến nghị UBND TP cần cho áp dụng theo quy định nào đó để thực hiện trước.

Tuy nhiên, theo chuyên gia kinh tế, tiến sĩ Lê Bá Chí Nhân, việc tham mưu ban hành bảng giá đất và các quy định liên quan đến bảng giá đất cho UBND TP là do các Sở TNMT, Sở Tài chính, Cục Thuế TP… phối hợp thực hiện. Vì vậy, trong quá trình tham mưu, các đơn vị này phải biết khi bảng giá đất mới và các quy định liên quan được ban hành sẽ có những điểm gì mới; những vướng mắc nào cần kiến nghị TP giải quyết; vướng mắc nào kiến nghị trung ương… để sớm trình văn bản kiến nghị tháo gỡ. Việc để đến khi bảng giá đất ban hành, các sở, ngành mới ngồi bàn với nhau những vướng mắc, kiến nghị cho thấy cách làm việc quá máy móc và chậm chạp.

Việc nghị định chờ thông tư, quyết định chờ văn bản hướng dẫn đã xảy ra không biết bao nhiêu lần. Hàng loạt cơ quan hành chính đình trệ công việc. Các kế hoạch xây dựng, giao dịch làm ăn mua bán của người dân ách tắc theo. Thiệt hại lớn nhất vẫn thuộc về người dân. Sự chậm trễ này, ai chịu trách nhiệm?

Nộp hồ sơ trước ngày 31/12/2014, đóng tiền sử dụng đất theo bảng giá đất nào?

So với bảng giá đất 2014, bảng giá đất 2015 tăng gần gấp đôi, nên tiền sử dụng đất cũng tăng theo. Nhiều người thắc mắc, đối với những hồ sơ nộp vào thời điểm giao nhau giữa lúc có hai bảng giá đất, họ sẽ nộp tiền theo bảng giá nào?

Trả lời vấn đề này, ông Nguyễn Văn Hồng - Phó giám đốc Sở TNMT TP cho biết, đang có sự lúng túng trong quá trình thực hiện. Theo quy định, trước năm 2013, thời điểm để xác định áp dụng bảng giá đất nào phụ thuộc vào thời điểm người dân nộp đủ hồ sơ. Tuy nhiên, sau khi Luật Đất đai 2013 có hiệu lực thì đã có sự thay đổi. Cụ thể, khoản 3, điều 108 Luật Đất đai quy định, thời điểm xác định giá theo bảng giá đất nào căn cứ vào thời điểm cơ quan có thẩm quyền ban hành quyết định giao đất, ký giấy chứng nhận chủ quyền hoặc cho thuê đất. Trong khi đó, Thông tư 76 của Bộ Tài chính lại hướng dẫn, nếu người dân nộp đủ hồ sơ trước ngày 31/12/2014 sẽ tính tiền sử dụng đất theo thời điểm nộp với điều kiện phải xác định được lỗi là do chính quyền làm trễ. Nhưng để xác định được lỗi này, Bộ TNMT và Bộ Tài chính lại cần có... hướng dẫn rõ thời gian liên thông chuyển hồ sơ đối với cơ quan cấp dưới của mình khi tổ chức thực hiện. Hiện hai cơ quan này vẫn chưa ban hành được hướng dẫn (!).