Góp vốn bằng đất: hiểu sao cho hợp lý?

Có hai điểm không tương thích giữa bốn văn bản luật hiện nay liên quan đến vấn đề góp vốn bằng đất. Thứ nhất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất hay bằng giá trị quyền sử dụng đất? Thứ hai, góp vốn bằng đất có thể bị chấm dứt hay không?

Luật Doanh nghiệp

Luật Doanh nghiệp hiện hành định nghĩa góp vốn là việc đưa tài sản vào công ty để trở thành chủ sở hữu của công ty; tài sản góp vốn có thể là giá trị quyền sử dụng đất. Theo điều 29 của luật này, người góp vốn phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất cho công ty tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền.

Như vậy, (i) tài sản là giá trị quyền sử dụng đất có thể dùng để góp vốn vào doanh nghiệp, (ii) quyền sử dụng đất đó phải chuyển từ người góp vốn sang cho công ty và (iii) quyền sử dụng đất góp vốn trở thành tài sản của công ty còn người góp vốn trở thành chủ sở hữu công ty.

Luật Đất đai

Luật Đất đai mới quy định về góp vốn bằng quyền sử dụng đất chứ không phải là bằng giá trị quyền sử dụng đất. Theo điều 3.10 của luật này, góp vốn bằng quyền sử dụng đất là một trong những cách thức để chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác.

Tùy thuộc vào hình thức góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà xác định việc góp vốn có thể bị chấm dứt hay không.

Điều 99.1 của luật cũng nói rõ rằng người nhận góp vốn được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Bên nhận góp vốn, dù là tổ chức kinh tế trong nước hay doanh nghiệp liên doanh với nước ngoài, sẽ có các quyền của một người sử dụng đất thông thường được Nhà nước giao đất, cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần hay nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất (điều 174, 177 và 184). Nhưng khác với luật cũ, Luật Đất đai mới không còn quy định về các trường hợp chấm dứt việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất nữa. Điều này đã làm cho Luật Đất đai gần hơn với quy định của Luật Doanh nghiệp liên quan đến vấn đề góp vốn bằng đất.

Nghị định 43

Chính phủ cũng đã ban hành Nghị định 43/2014/NĐ-CP hướng dẫn thi hành Luật Đất đai mới. Trớ trêu thay, bằng việc “học hỏi” Luật Đất đai cũ, nghị định này lại liệt kê các trường hợp chấm dứt việc góp vốn bằng sử dụng đất, ví dụ như: khi hết thời hạn góp vốn; theo thỏa thuận của các bên; khi bên góp vốn bị phá sản, giải thể; hay khi cá nhân góp vốn chết.

Tức là, theo Nghị định 43, việc góp vốn bằng quyền sử dụng đất có thể bị chấm dứt và khi đó bên góp vốn, tùy từng trường hợp, có thể sẽ được nhận lại quyền sử dụng đất của mình.
Bộ Luật Dân sự

Bộ luật Dân sự hiện hành, tại điều 727 cũng quy định về hợp đồng góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Tương tự Nghị định 43, Bộ luật Dân sự cũng quy định rằng bên góp vốn được nhận lại đất theo thỏa thuận hoặc khi thời hạn góp vốn đã hết. Ngoài ra, bên nhận góp vốn sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu là pháp nhân trừ trường hợp góp vốn trong hợp đồng hợp tác kinh doanh.

Những câu hỏi đặt ra

Điểm không tương thích thứ nhất gây lúng túng, liệu sử dụng thuật ngữ nào sẽ chính xác hơn: góp vốn bằng quyền sử dụng đất hay giá trị quyền sử dụng đất?

Điểm không tương thích thứ hai sẽ đặt bên nhận góp vốn trong tình thế bất lợi nếu như việc góp vốn bị chấm dứt trong các trường hợp mà Nghị định 43 quy định.

Ví dụ ông A góp đất còn công ty B góp tiền để thành lập nên công ty C. Liệu khi ông A qua đời, việc góp vốn sẽ chấm dứt, con cháu ông A sẽ được nhận lại đất đã góp vốn? Tương tự, công ty D góp vốn vào công ty E để trở thành cổ đông mới của công ty E, luật quy định rằng công ty D chỉ được góp vốn trong thời hạn sử dụng đất còn lại (“sổ đỏ” của công ty E cũng chỉ ghi thời hạn sử dụng đất còn lại đó), vậy khi hết hạn công ty E sẽ có quyền xin gia hạn để tiếp tục sử dụng đất hay công ty D sẽ được nhận lại đất? Liệu một ngày “đẹp trời” D và E có thể thỏa thuận để D nhận lại đất hay không? Khi công ty D phá sản, đất đã góp sẽ thuộc về ai?    

Hiểu sao cho hợp lý?

Về điểm thứ nhất, cách sử dụng thuật ngữ của Luật Đất đai chính xác hơn bởi vì quyền sử dụng đất là một loại tài sản có thể dùng để góp vốn, còn giá trị quyền sử dụng đất là giá trị bằng tiền của quyền sử dụng một diện tích đất nhất định trong thời hạn sử dụng đất xác định, chỉ để tính toán khi góp vốn, chuyển nhượng hoặc bồi thường khi thu hồi đất. Tức là không phải góp vốn bằng “giá trị” mà là góp vốn bằng quyền sử dụng một mảnh đất và quyền đó có giá trị nhất định.

Về điểm thứ hai, cần phải phân biệt hai trường hợp: góp vốn theo kiểu hợp đồng hợp tác kinh doanh và góp vốn để trở thành chủ sở hữu công ty (tức là góp vốn để trở thành thành viên công ty TNHH, công ty hợp danh hay cổ đông công ty cổ phần).

Góp vốn theo kiểu hợp đồng hợp tác kinh doanh là bên góp đất, bên góp tiền hoặc tài sản khác để tận dụng nguồn lực của từng bên cùng nhau kinh doanh (theo kiểu “người có của, kẻ có công”), chia sẻ rủi ro và phân chia lợi nhuận. Những trường hợp góp vốn này chỉ cho phép bên nhận góp vốn cùng sử dụng và khai thác đất với một mục đích đã được các bên thỏa thuận. Bên góp vốn vẫn là người sử dụng đất trong mối quan hệ pháp lý với Nhà nước (tức là bên được cấp “sổ đỏ”) mà không có sự chuyển giao quyền sử dụng đất từ người này sang người khác. Cũng chính vì vậy việc góp vốn này có thể bị chấm dứt theo thỏa thuận của các bên, khi thời hạn góp vốn đã hết hay khi một bên chết (nếu là cá nhân góp vốn), bị giải thể, phá sản (nếu là công ty góp vốn) như là Nghị định 43 đã quy định.

Góp vốn để trở thành chủ sở hữu công ty là hình thức góp vốn theo quy định của Luật Doanh nghiệp đề cập ở trên. Quyền sử dụng đất góp vốn được chuyển từ bên góp vốn sang cho công ty. Công ty sẽ thay thế người góp vốn trở thành người sử dụng đất trong mối quan hệ với Nhà nước (thể hiện bằng việc được cấp “sổ đỏ”), đổi lại người góp vốn được sở hữu phần vốn góp/cổ phần trong công ty tương ứng với giá trị của quyền sử dụng đất đã góp. Người góp vốn sẽ không còn được định đoạt quyền sử dụng đất đã góp vốn nữa, thay vào đó là quyền định đoạt đối với phần vốn góp/cổ phần trong công ty như bán, tặng cho, để thừa kế, thế chấp.

Điều này cũng có nghĩa là câu trả lời cho các câu hỏi nêu trên sẽ là: ông A qua đời thì con cháu chỉ được thừa kế phần vốn góp/cổ phần trong công ty C; khi hết hạn công ty E sẽ có quyền xin gia hạn để tiếp tục sử dụng đất; D và E không thể thỏa thuận để D nhận lại đất; khi công ty D phá sản, phần vốn góp/cổ phần của D trong E có thể bị phát mãi để giúp D trả các khoản nợ của mình. Nói cách khác việc góp vốn này không thể bị chấm dứt trong các trường hợp mà Nghị định 43 đã liệt kê được.

Giải pháp cho sự nhập nhằng

Về điểm thứ nhất, dự thảo Luật Doanh nghiệp sửa đổi vẫn sử dụng khái niệm góp vốn bằng “giá trị quyền sử dụng đất”. Như đã nói ở trên, thêm vào hai chữ “giá trị” là không hợp lý và không phù hợp với Luật Đất đai. Hy vọng những người soạn thảo sẽ xem xét lại vấn đề này.

Về điểm thứ hai, Bộ luật Dân sự, Luật Đất đai và Nghị định 43 cần phải phân biệt hai hình thức góp vốn: góp vốn để hợp tác kinh doanh hay góp vốn để trở thành chủ sở hữu công ty, từ đó xác định góp vốn bằng quyền sử dụng đất có thời hạn hay có thể bị chấm dứt hay không.

Theo dự thảo Bộ luật Dân sự sửa đổi, vấn đề góp vốn bằng quyền sử dụng đất sẽ không còn được Bộ luật Dân sự điều chỉnh nữa mà để cho Luật Đất đai quy định. Luật Đất đai và Nghị định 43 vừa mới được ban hành, việc sửa đổi sẽ cần phải có thời gian. Trong khi chờ đợi, cần có sự thống nhất về cách hiểu các quy định của pháp luật hiện hành liên quan đến góp vốn bằng quyền sử dụng đất, theo đó tùy thuộc vào hình thức góp vốn bằng quyền sử dụng đất mà xác định việc góp vốn có thể bị chấm dứt hay không.