Gỡ vướng cải tạo chung cư cũ

Chính phủ vừa ban hành Nghị định quy định chi tiết về việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư cũ. Đây được coi là một bước tiến nhằm tháo gỡ những nút thắt khiến việc cải tạo chung cư cũ như húc đầu vào đá trong thời gian qua.

Luẩn quẩn vướng mắc

Rào cản đầu tiên trong việc cải tạo chung cư cũ tại Hà Nội là hiện nay để có được căn hộ mới, người dân phải bù thêm khoản tiền lớn so với thu nhập trung bình của họ. Bởi lẽ, căn hộ tập thể cũ có diện tích chưa đầy 10m2, trong khi đó sau khi cải tạo, căn hộ mới phải có diện tích nhỏ nhất 40m2. Điều này đúng chủ trương căn hộ mới phải tốt hơn nơi ở cũ. Thế nhưng lại khiến người dân sẽ phải bỏ thêm một khoản tiền để mua phần diện tích tăng thêm, ngoài diện tích được đền bù. Trong khi nhiều người sống tại các nhà tập thể cũ lại có thu nhập trung bình và thấp, khó có khả năng mua được.

Các DN BĐS tham gia xây chung cư sẽ được vay vốn từ nguồn vay ưu đãi của các tổ chức tài chính và tổ chức tín dụng theo quy định của pháp luật có liên quan. Bên cạnh đó, thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập DN được áp dụng như đối với dự án đầu tư xây dựng phát triển nhà ở xã hội.

Đúng ra, từ cách đây 7 năm, một tòa chung cư 17 tầng phải được xây dựng để thay thế cho nhà tập thể cũ C1 Thành Công, quận Ba Đình. Thế nhưng, đến thời điểm này tại khu dự án xây chung cư mới vẫn là bãi đất trống. Trong khi đó, hơn 100 hộ dân đã phải di dời khẩn cấp đến nơi tạm cư. Vướng mắc về giá mua thêm diện tích căn hộ mới đã làm đau đầu cả người dân và chủ đầu tư từ nhiều năm nay.

Căn hộ cũ của gia đình bà Hồ Thị Tình nhà C1 Thành Công, chỉ vỏn vẹn 8m2. Với tỷ lệ đền bù 1.4, gia đình bà sẽ được nhận lại khoảng 11m2. Thế nhưng diện tích nhỏ nhất của căn hộ tại chung cư mới là 40m2. Vì thế, muốn chuyển về đây, gia đình bà phải bỏ ra khoảng 1 tỷ đồng để mua thêm gần 30m2 nữa.

Được biết, theo phương án cải tạo chung cư cũ này, người ít phải bỏ ra vài trăm triệu, người nhiều đến hơn cả tỷ đồng mới có thể về ở tại nhà mới. Nhưng phần đông người dân là cán bộ về hưu và người lao động. Vì thế, không dễ dàng để có thể xoay xở đủ tiền nên mâu thuẫn này cứ dai dẳng suốt 7 năm nay chưa có hướng giải quyết.

Chủ đầu tư kêu không có lợi nhuận và người dân không có đủ tiền tạo thành vòng luẩn quẩn suốt 7 năm qua, đã khiến dự án cải tạo nhà chung cư này vẫn dậm chân tại chỗ, mặc dù đã có tới 2/3 số dân đồng ý với phương án cải tạo. Không chỉ với dự án cải tạo chung cư cũ C1 Thành Công, những vướng mắc về câu chuyện này cũng đang diễn ra tại nhiều dự án chung cư cũ khác tại Hà Nội.

Cơ chế mở

Điểm đáng chú ý Nghị định mới của Chính phủ là việc cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư phải được triển khai thực hiện theo dự án, không thực hiện việc xây dựng lại đơn lẻ từng nhà (trừ trường hợp chung cư độc lập), bảo đảm phù hợp với yêu cầu tại Khoản 3, Điều 112 của Luật Nhà ở 2014. Theo đó, mỗi khu vực có nhà chung cư cần cải tạo, xây dựng lại có thể triển khai một hoặc nhiều dự án phù hợp với quy hoạch đô thị do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt và tiêu chuẩn, quy chuẩn xây dựng đã được ban hành.

Tuy nhiên, căn cứ tình hình cụ thể của khu vực triển khai thực hiện dự án, UBND cấp tỉnh quyết định cho phép chủ đầu tư xây dựng lại nhà chung cư được phép điều chỉnh tăng hệ số sử dụng đất tối thiểu gấp 3 lần hệ số sử dụng đất theo quy hoạch cũ của khu vực dự án; không hạn chế chiều cao công trình nếu quy hoạch của khu vực dự án cho phép.

Quy định này được xem là cơ chế mở cho các doanh nghiệp (DN) đầu tư xây dựng lại chung cư cũ. Bởi từ trước đến nay, việc cải tạo chung cư cũ bị vướng khi hệ số sử dụng đất và số tầng bị hạn chế do đa phần các chung cư cũ nằm ở khu vực nội đô, điều này ảnh hưởng đến khả năng hoàn vốn, khiến DN không mặn mà.

Đối với các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân có quyền sở hữu nhà ở, quyền sử dụng đất và tài sản khác gắn liền với đất trong dự án xây dựng lại nhà chung cư sẽ được tham gia lựa chọn DN kinh doanh BĐS hoặc góp vốn (bằng tiền mặt, đất ở, tài sản khác gắn liền với đất) để xây dựng lại nhà chung cư; được lựa chọn hình thức bồi thường, bố trí tái định cư tại chỗ hoặc các hình thức bố trí nhà ở để phục vụ tái định cư và được xem xét hỗ trợ theo quy định tại Điều 14 của Nghị định mới.

Trường hợp chủ sở hữu nhà chung cư có nhu cầu tái định cư tại chỗ mà 1 căn hộ chung cư cũ có từ 2 hộ khẩu trở lên, ngoài phần diện tích nhà ở mới được bố trí theo quy định, chủ sở hữu được ưu tiên mua thêm căn hộ tại cùng địa điểm theo giá kinh doanh do chủ đầu tư dự án và chủ sở hữu nhà chung cư thỏa thuận.

Trong trường hợp nhà chung cư thuộc diện phải phá dỡ để cải tạo, xây dựng lại mà hết thời hạn quy định, nhưng chủ sở hữu không lựa chọn được DN để thực hiện phá dỡ, xây dựng lại, Nhà nước thực hiện việc cưỡng chế phá dỡ để trực tiếp đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư đó bằng nguồn vốn quy định tại Khoản 3 Điều 36 của Luật Nhà ở 2014.
 

Các DN kinh doanh BĐS là chủ đầu tư dự án xây dựng lại nhà chung cư quy định tại Nghị định này được Nhà nước giao đất thực hiện dự án, được chuyển mục đích sử dụng một phần diện tích đất trong phạm vi dự án để phục vụ nhu cầu kinh doanh, dịch vụ trên cơ sở đảm bảo phù hợp quy hoạch.

Khi triển khai xây dựng lại nhà chung cư cũ, chủ đầu tư dự án sẽ được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất và tiền chuyển mục đích sử dụng đất (nếu có) đối với toàn bộ phần diện tích đất được giao trong phạm vi dự án (kể cả phần diện tích đất được phép chuyển mục đích sử dụng).