Gỡ khó cho người mua nhà

Cho phép thế chấp tài sản hình thành trong tương lai sẽ giúp người có nhu cầu thật sự về nhà ở tiếp cận được vốn vay từ ngân hàng

Thông tư liên tịch số 01/2014 về thế chấp nhà ở hình thành trong tương lai do Ngân hàng (NH) Nhà nước, Bộ Xây dựng, Bộ Tư pháp, Bộ Tài nguyên và Môi trường ban hành, có hiệu lực từ ngày 16-6, sẽ giúp người dân vay tiền mua nhà dù không có tài sản thế chấp và góp phần khơi thông tín dụng cho bất động sản (BĐS).

Chỉ được thế chấp một lần

Theo quy định tại thông tư, tài sản hình thành trong tương lai dùng để thế chấp vay vốn gồm nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở riêng lẻ như biệt thự, nhà ở liền kề của các dự án đầu tư xây dựng nhà ở. Không áp dụng đối với việc thế chấp nhà ở của hộ gia đình, cá nhân xây dựng trên khuôn viên đất thuộc quyền sở hữu hợp pháp của mình để vay vốn.

Khách hàng mua nhà chỉ được thế chấp nhà ở tại một tổ chức tín dụng để vay vốn. Giá trị nhà ở dùng để thế chấp do 2 bên thỏa thuận. Hợp đồng thế chấp phải được công chứng và đăng ký giao dịch bảo đảm. Nhà thế chấp phải có thiết kế kỹ thuật được duyệt, đã xây dựng xong phần móng, hoàn thành thủ tục mua bán và có hợp đồng mua bán ký với chủ đầu tư hoặc đã bàn giao cho người mua nhưng chưa có giấy chứng nhận.

Ngoài ra, nhà ở được khách hàng mua rồi thế chấp không bị kê biên để thi hành án hoặc để chấp hành quyết định hành chính của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp doanh nghiệp (DN) BĐS đã thế chấp dự án để bảo đảm nghĩa vụ dân sự khác thì trước khi ký kết hợp đồng mua bán nhà, DN phải rút bớt nội dung cho phép khách hàng dùng nhà ở hình thành trong tương lai để thế chấp vay vốn.

Theo ông Nguyễn Văn Đực, Phó Giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành, thông tư này rất tốt cho người mua nhà, nhất là những người chưa có tài sản bảo đảm. Trước đây, khách hàng muốn vay tiền mua nhà phải có tài sản bảo đảm (thường là nhà, đất) nhưng thực tế, nhiều người không đáp ứng đủ điều kiện.

Phó Tổng Giám đốc NH TMCP Phương Đông (OCB), ông Trương Đình Long, nhận xét thông tư đã tháo gỡ vấn đề pháp lý lâu nay cho các NH thương mại trong tài trợ vốn cho khách hàng mua các dự án BĐS hình thành trong tương lai. Với quy định này, NH sẽ mạnh dạn hơn trong hoạt động bán lẻ, đẩy mạnh cho vay khách hàng cá nhân và liên kết với DN BĐS. Trước đây, một số NH từng cho phép người vay vốn dùng tài sản là căn hộ mua trong tương lai để thế chấp nhưng gặp rủi ro pháp lý, khách hàng chỉ có hợp đồng mua bán…

Theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP HCM, tốc độ giải ngân gói 30.000 tỉ đồng hỗ trợ vay mua nhà ở đến nay mới được khoảng 4,8% là quá chậm, một phần vì người vay tiền không có tài sản thế chấp. Quy định mới này sẽ góp phần đẩy nhanh tiến độ giải ngân gói tín dụng này.

Ngân hàng thẩm định cả 2 phía

Một rủi ro cả NH thương mại và khách hàng mua nhà có thể gặp phải là chủ đầu tư dừng dự án hoặc không triển khai tiếp… Theo ông Trương Đình Long, điều này buộc NH phải thẩm định được chất lượng dự án, uy tín, năng lực của chủ đầu tư làm sao để dòng tiền vào đúng dự án; không để dòng tiền “chảy” sang các nơi khác, đồng thời phải thẩm định khả năng trả nợ của khách hàng.

Ông Nguyễn Văn Đực cho rằng thông thường người mua đã đóng trước 30% giá trị căn hộ, chỉ vay 70% để thanh toán, nên sẽ có nhiều giải pháp trong tình huống không đủ khả năng trả nợ. Chẳng hạn, người mua không tiếp tục hợp đồng sẽ phải tìm người khác sang lại để hoàn thành nghĩa vụ trả nợ. Chủ đầu tư có thể thu hồi căn hộ đã bán rồi bán cho người khác sau khi trừ số tiền của khách hàng trước. Hay NH cũng được quyền thu căn hộ của khách hàng vay vốn để bán cho người khác…

Một trường hợp nữa cũng cần phải tránh là việc nhà ở hình thành trong tương lai được thế chấp 2 lần tại các NH: chủ đầu tư đem dự án đi thế chấp và khách hàng lại tiếp tục đem căn hộ tại dự án thế chấp lần hai. Điều này đòi hỏi phải có sự phối hợp giữa các NH trong việc kiểm soát, kiểm tra tài sản thế chấp.

Theo ông Lê Hoàng Châu, lo lắng này là có cơ sở. Trên thực tế, một số DN dùng đất của dự án thế chấp cho NH lấy vốn triển khai, mặt khác lại bán căn hộ của dự án cho khách hàng thông qua hợp đồng mua bán và ứng tiền trước từ khách hàng. Tiếp đến, người mua nhà lại dùng chính căn hộ vừa mua đem đi thế chấp NH để vay vốn… “Cần có quy định rõ ràng. Đối với một dự án đang xây dựng dở dang, yêu cầu tất yếu là DN phải đáo hạn khoản vay với NH hoặc trả bớt nợ. Khi đó, khách hàng mới được dùng nhà vừa mua từ DN để thế chấp vay vốn” - ông Châu nói.

Kiểm soát để vốn chảy đúng mục đích

Liên quan đến việc kiểm soát để dự án BĐS thi công đúng tiến độ, bảo vệ quyền lợi cho khách mua nhà, ông Lê Hoàng Châu cho rằng cần phải kiểm soát tiền ứng trước của khách hàng cho chủ đầu tư. Theo đó, Luật Kinh doanh BĐS sửa đổi cần yêu cầu DN có tài khoản đóng tại NH, toàn bộ khoản vay từ NH sẽ đưa vào tài khoản đóng, chỉ được giải ngân vào đúng dự án này, có biên bản nghiệm thu theo từng tiến độ. Biên bản phải có các bên gồm chủ đầu tư, nhà thầu, giám sát thi công, đại diện NH (nơi mở tài khoản đóng, giữ tiền ứng trước của khách hàng) và đại diện khách hàng xác nhận để bảo đảm vốn đúng mục đích.