Giá đất tăng mạnh, chung cư khó chen chân ở nội đô

Sau khi điều chỉnh tăng giá đất gấp 2 lần, bắt đầu áp dụng từ 2015 - 2019, giá đất cao nhất trên các tuyến đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ (quận 1), TP. HCM là 162 triệu đồng/m2. Việc tăng giá lần này Nhà nước sẽ có lợi trong việc thu thuế chuyển nhượng, mua bán, nhưng các dự án chung cư sẽ “khó có chỗ” tại khu vực trung tâm.

Hiện trên thị trường, giá bán quyền sử dụng đất tại các tuyến đường trên vào khoảng 500 - 800 triệu đồng/m2 và gần như được “quy hoạch” cho buôn bán, kinh doanh, chứ không phải là nơi để ở. Khó có thể tìm ra 1 m2 đất dư thừa tại các tuyến đường đắt đỏ này.

Ngoài việc tăng khung giá đất lên gấp đôi, mới đây, Sở Tài chính TP. HCM đã có dự thảo quy định về hệ số điều chỉnh giá đất. Theo đó, chia đất của Thành phố làm 4 khu vực: Khu vực 1 bao gồm các quận 1, 3, 4, 5, 10, 11, Tân Bình và Phú Nhuận; khu vực 2 gồm các quận 6, 7, Gò Vấp, Bình Thạnh, Tân Phú; khu vực 3 gồm các quận 2, 8, 9, 12, Bình Tân, Thủ Đức; khu vực 4 gồm các huyện Bình Chánh, Củ Chi, Nhà Bè, Hóc Môn, Cần Giờ.

Đối với đất được Nhà nước giao không thông qua đấu giá, thuê đất trả tiền hàng năm chuyển sang trả một lần, thì hệ số điều chỉnh giá đất cho nhóm 1 và 2 từ 1 - 1,2%, nhóm 3 từ 1,6 - 2%.

Một số chuyên gia cho rằng, sở dĩ hệ số nhóm 3 được điều chỉnh cao hơn hẳn vì đây là khu vực tập trung nhiều dự án bất động sản đang và sắp được triển khai. Vì vậy, nếu hệ số điều chỉnh này được chấp nhận, nguồn thu từ đất sẽ tăng lên.

Tuy nhiên, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. HCM, hệ số điều chỉnh giá đất cho nhóm 3 là quá cao, gây khó cho doanh nghiệp.

“Nên áp dụng hệ số như đối với nhóm 1 và nhóm 2, tạo điều kiện cho các doanh nghiệp và các nhà đầu tư có tích lũy để phát triển sản xuất - kinh doanh, tạo ra nhiều sản phẩm bất động sản phục vụ nhu cầu của xã hội và tạo việc làm cho người lao động”, ông Châu kiến nghị.

Đồng tình với ý kiến trên, nhiều doanh nghiệp cũng cho rằng, cơ hội cho nhà đầu tư cũng là cơ hội cho những người có nhu cầu thực sự.

Ông Lê Hữu Nghĩa, Tổng giám đốc Công ty Lê Thành cho biết, trước đây, giá đất được điều chỉnh tăng cao nhất là 4 lần, dự án không làm được, dân cũng không đủ tiền để làm sổ, nên Nhà nước đã phải điều chỉnh về hệ số 1,5. Nay vừa tăng giá gấp đôi, lại thêm hệ số điều chỉnh cao, thêm các khoản phí, thì doanh nghiệp rất khó triển khai dự án mới.

“Trước đây, giá đất luôn là rào cản, nay doanh nghiệp khó lại chồng khó”, ông Nghĩa than thở.

Dự thảo còn quy định, tính tăng thêm trong hệ số điều chỉnh giá đất bao gồm thửa đất tiếp giáp với 2 mặt tiền đường được tính tăng thêm 10% so với hệ số điều chỉnh; thửa đất có hệ số sử dụng từ 7 đến dưới 10 lần tính tăng thêm 0,1 lần so với hệ số điều chỉnh; từ 10 đến dưới 13 lần tính tăng thêm 0,2 lần; từ 13 lần trở lêm tính tăng thêm 0,3 lần.

Trước quy định này, Hiệp hội Bất động sản TP. HCM đề xuất, chỉ tăng 5% đối với thửa đất giáp 2 mặt tiền đường và có hệ số sử dụng từ 7 dưới dưới 10 lần; 10% đối với loại có hệ số sử dụng tăng từ 10 đến dưới 13 lần và 20% đối với loại trên 13 lần.

Ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty Đất Lành cho biết, trừ các dự án cũ đã xây dựng, còn các dự án mới, thường ở những quận có kết nối hạ tầng đồng bộ, nên đại đa số sẽ tiếp giáp 2 mặt đường, khoản phí này sẽ gây thêm khó khăn cho doanh nghiệp.

“Đã xây dựng những khu chung cư đáp ứng tiêu chuẩn mới thì đường phải rộng, trong khi đó, có giáp 2 mặt đường hay không thì giá bán cũng không tăng. Áp dụng cách tính này chỉ phù hợp với các dự án trung tâm thương mại trong các khu đất vàng, còn chung cư cho người thu nhập thấp, thu nhập trung bình thì chưa phù hợp”, ông Đực đánh giá.

Tuy nhiên, ở một khía cạnh nào đó, có những ý kiến đồng tình với việc tính tăng thêm mà Sở Tài chính dự thảo với quan điểm, khi dự án chung cư không chen chân vào trong các khu đất vàng nội đô, sẽ hạn chế ùn tắc giao thông và tạo áp lực lên bộ mặt đô thị.