Ghìm cương tín dụng BĐS

NHNN đã đưa ra Dự thảo thông tư sửa đổi, bổ sung Thông tư 36/2014/TT-NHNN quy định về các giới hạn, tỷ lệ đảm bảo an toàn  trong hoạt động của TCTD và chi nhánh NH nước ngoài nhằm siết chặt hoạt động của các TCTD. Dự thảo cho thấy NHNN có thể đang lo ngại rủi ro bong bóng BĐS có thể tái lập như trước đây nếu tín dụng ồ ạt đổ vào BĐS.

Sẽ tác động mạnh BĐS

Dự thảo thông tư sửa đổi, bổ sung Thông tư 36 có 2 điểm đáng lưu ý là điều chỉnh hệ số rủi ro của “các khoản phải đòi để kinh doanh BĐS” từ 150% lên 250% và tỷ lệ nguồn vốn ngắn hạn để cho vay trung và dài hạn từ 60% giảm xuống 40%. Điều này có nghĩa thị trường BĐS sắp tới sẽ chịu tác động mạnh, cầu giảm do dòng tiền sẽ bị hạn chế hơn so với giai đoạn trước, trong khi lượng cung hàng được đánh giá tương đối dồi dào, đặc biệt phân khúc trung bình trở lên.

Việc NHNN đưa ra dự thảo sửa đổi Thông tư 36 là phản ứng đối với thị trường bắt đầu trở nên nóng và có thể tái lập bong bóng BĐS. Ở các nước, chính sách dẫn đầu thị trường, nhưng ở Việt Nam trong lĩnh vực tài chính NH, chính sách thường phản ứng với tín hiệu thị trường hơn là đón đầu và dẫn dắt thị trường. Thị trường biến động, NHNN đối phó với biến động.

Còn với hệ thống NHTM trong trung và dài hạn sẽ trở nên lành mạnh và an toàn hơn, tuy nhiên trong ngắn hạn đầu ra tín dụng sẽ khó khăn hơn. Theo thống kê của Vụ Tín dụng, tín dụng vào lĩnh vực đầu tư kinh doanh BĐS liên tục tăng trong thời gian qua, năm 2012 tăng 14%, 2013 tăng 14,7%, 2014 tăng 15,2%. Tốc độ tăng trưởng cho vay đầu tư kinh doanh BĐS trong 9 tháng năm 2015 đạt 14,59%, cao hơn khoảng 2,5% so với tốc độ tăng trưởng tín dụng chung cùng kỳ. Dư nợ cho vay đầu tư kinh doanh BĐS đến cuối tháng 9-2015 chiếm tỷ trọng 8,05% tổng dư nợ tín dụng so với mức 7,86% của 9 tháng năm 2014. Các chuyên gia phân tích cho rằng dấu hiệu nóng lại của thị trường BĐS trong năm 2015 và dư nợ cho vay kinh doanh BĐS chiếm tỷ trọng cao trong các khoản nợ xấu của các TCTD là nguyên nhân khiến NHNN thấy cần phải siết chặt các quy định.

Theo chuyên gia kinh tế Nguyễn Trí Hiếu, rất nhiều món vay BĐS là cho vay trung và dài hạn, nếu bây giờ chỉ có thể dùng 40% vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn sẽ hạn chế cho vay BĐS. Đồng thời, khi hệ số rủi ro đẩy từ 150% lên 250%, tín dụng chảy vào BĐS sẽ hạn chế hơn, từ đó sẽ có tác động lớn đến thị trường trong thời gian tới. Với dự thảo này, NHNN đã nhìn thấy rủi ro bong bóng BĐS có thể xảy ra nếu NH đổ nhiều tiền vào BĐS và có thể lặp lại trường hợp những năm trước, khi tín dụng ồ ạt đổ vào BĐS, đẩy giá lên, đưa thị trường BĐS vào bong bóng và xảy ra nợ xấu. Nhưng một khi tín dụng bị siết lại, sức mua sẽ giảm vì đa số người dân không thể mua BĐS bằng tiền tiết kiệm mà phải vay NH để mua. Nếu dự thảo này được thông qua, độ trễ để thực hiện khoảng 6 tháng và sau đó thị trường BĐS sẽ chịu tác động rõ rệt. Trước nhất là các doanh nghiệp kinh doanh BĐS vì NH là nơi họ vay tiền để xây dựng và kinh doanh, sau đó là người mua, ngoài ra lãi suất cho vay BĐS có thể sẽ tăng lên. Theo tổng giám đốc một NHTMCP, trong thời điểm thị trường BĐS trầm lắng, NHNN đã nới ra để hỗ trợ thị trường, nhưng nay NHNN phải siết lại vì bản chất rủi ro của cho vay BĐS. Khi thị trường đã bình thường hóa, lành mạnh hơn và dư nợ tăng trưởng mạnh thì phòng ngừa rủi ro là một chủ trương tốt nhằm ổn định vĩ mô. Dĩ nhiên, quy định này cũng sẽ gây khó cho các NH có chủ trương cho vay BĐS nhiều, nhưng NHTM phải tuân thủ và cần thừa nhận nếu tập trung quá vào BĐS cũng không phải là chiến lược tốt.

Hướng đến an toàn hệ thống

Cũng theo vị tổng giám đốc này, hướng thay đổi chính sách của NHNN tương đối minh bạch và yêu cầu ngày càng cao. Trước đây, trong chừng mực nhất định NHNN giảm yêu cầu đối với ngưỡng an toàn để hỗ trợ ngành NH và thị trường trong giai đoạn nền kinh tế suy yếu dẫn đến nợ quá hạn cao. Các NHTM cũng đã lường trước NHNN sẽ đưa ra những chuẩn mực cao như vậy, vì so với chuẩn mực Basel 1 ngành NH vẫn chưa đạt. Dù quy định mới không phải là trở ngại, tuy nhiên trong thời điểm này cũng gây ra khó khăn cho các NH vì ngành NH Việt Nam vẫn còn nhiều yếu kém và có những bất cập trong hệ thống. Trong trung và dài hạn, những yêu cầu này phù hợp vì quy định mới không có mục đích nào ngoài kiểm soát rủi ro, nâng cao an toàn hệ thống, trình độ quản lý, điều hành của hệ thống và từng NH. Đối với rủi ro về tín dụng, các NH chủ động đánh giá rủi ro và quyết định cho vay hay không và lãi suất bao nhiêu, lãi suất là thước đo của rủi ro. Còn việc đưa trọng số về rủi ro đối với từng loại tài sản hướng đến góc độ thị trường nhiều hơn góc độ rủi ro tín dụng của từng đơn vị, từng khách hàng vay vốn. Cũng phải ghi nhận thị trường BĐS là thị trường rủi ro thật, việc tăng hệ số rủi ro lên mức cao cũng tương xứng với rủi ro thật sự của thị trường.

Đối với việc giảm tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn, theo quy định của Thông tư 36 hiện tại tỷ lệ này là 60%, nhưng thực tế cách tính trước khi Thông tư 36 được ban hành khác với cách tính theo Thông tư 36 nên tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung và dài hạn vẫn được kiểm soát tương đương tỷ lệ trước đây. Nay NHNN tiếp tục thu hẹp tỷ lệ này, phản ánh sự thật là ngành NH Việt Nam đang phải chịu gánh nặng cấp vốn cho nền kinh tế bao gồm vốn trung và dài hạn, trong khi theo các chuẩn mực quốc tế không thuộc nghiệp vụ của NH mà do thị trường vốn cung cấp.
 

Chính vì thế, đến một mức nhất định, NHNN sẽ nhận thấy tỷ lệ cao cũng có hại, sẽ ảnh hưởng đến thanh khoản và có rủi ro tiềm ẩn. Chắc chắn đây là vấn đề khó khăn vì thị trường tài chính Việt Nam chưa hoàn chỉnh, chưa đủ các yếu tố cấu thành, thị trường vốn phát triển kém, NH làm thay thị trường chứng khoán để cấp vốn cho doanh nghiệp nên bước đầu siết vốn sẽ gây khó khăn cho NH chỉ một phần nhưng sẽ gây khó khăn cho doanh nghiệp cần tìm các nguồn vốn trung và dài hạn.

Dự báo năm nay tăng trưởng tín dụng sẽ không bằng năm trước do các biện pháp quản lý hành chính của NHNN trong khi thị trường có nhu cầu tăng hơn. Năm 2015, tăng trưởng tín dụng và trái phiếu khoảng hơn 20%. Năm 2016, NHNN định hướng khoảng 18-20% và cũng có sự quan ngại nhất định của NHNN nếu tăng trưởng mạnh hơn con số này sẽ gây ra những hệ lụy về sau và 20% được xem là mức cân bằng giữa quản trị rủi ro và nhu cầu của nền kinh tế.