Được bán dự án sau khi xong mặt bằng?

Cho chuyển nhượng dự án sẽ giảm áp lực về vốn cho các nhà đầu tư.

Theo đề xuất mới đây của Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN-MT), chủ đầu tư dự án bất động sản được chuyển nhượng dự án sau khi đã giải phóng mặt bằng (GPMB) và thực hiện nghĩa vụ tài chính nếu như không đủ khả năng tiếp tục thực hiện dự án. Quy định hiện hành buộc chủ đầu tư phải thực hiện xong phần xây dựng cơ sở hạ tầng mới được chuyển nhượng.

Điều kiện quá khắt khe

Tại TP.HCM, nhu cầu chuyển nhượng một phần hay toàn bộ dự án xuất hiện sau khi Nghị định 181/2004 cấm các chủ đầu tư phân lô, bán nền. Tuy nhiên, chỉ đến Nghị định 17/2006 thì hoạt động này mới có hành lang pháp lý cụ thể. Theo đó, các chủ đầu tư được chuyển nhượng quyền sử dụng đất (QSDĐ) cho chủ đầu tư khác với điều kiện diện tích đất chuyển nhượng đã hoàn thành đầu tư cơ sở hạ tầng đồng bộ theo dự án hoặc một phần dự án được duyệt. Bên nhận chuyển nhượng phải cam kết sử dụng đất đúng mục đích, đúng nội dung xây dựng và tiến độ.

Từ đó đến nay, nhiều doanh nghiệp (DN) tại TP.HCM đã thực hiện việc chuyển nhượng dự án này. Nhiều nhất vẫn là trường hợp các DN được giao một dự án lớn gồm nhiều hạng mục chuyển nhượng cho các chủ đầu tư khác để tiếp tục xây dựng những hạng mục nhỏ sau khi hoàn thành phần đầu tư cơ sở hạ tầng.

Những trường hợp chuyển nhượng một phần dự án này đều được thực hiện thông qua hình thức chuyển nhượng QSDĐ và được đăng ký tại Trung tâm Thông tin TN-MT và đăng ký nhà đất. Vì chỉ là chuyển nhượng một phần dự án nên chủ đầu tư chính vẫn là người chịu trách nhiệm về tiến độ của dự án.

Đến năm 2007, Nghị định 153 hướng dẫn Luật Kinh doanh bất động sản quy định những điều kiện ràng buộc khi chuyển nhượng dự án lại khắt khe hơn so với Nghị định 17. Theo đó, bên nhận chuyển nhượng dự án cũng phải có những điều kiện về tài chính như chủ đầu tư ban đầu và cam kết thực hiện đúng tiến độ dự án như đã được phê duyệt. Những quy định này làm cho việc chuyển nhượng một phần dự án của các DN trở nên kém phần sôi động.

Giảm bớt gánh nặng cho DN

Theo ông Võ Hoài Nam, Trưởng phòng Quy hoạch sử dụng đất, Sở TN-MT TP.HCM, khi DN không đủ khả năng thực hiện dự án thì để cho họ chuyển nhượng là tốt nhất. Nếu việc chuyển nhượng này phát sinh lợi nhuận thì nhà nước thu thuế.

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Kinh doanh bất động sản TP.HCM, cho rằng việc cho chuyển nhượng dự án là cần thiết. Tại một số nước trên thế giới, mỗi DN chỉ chuyên một chức năng nhất định: hoặc GPMB, hoặc xây dựng cơ sở hạ tầng, hoặc xây dựng nhà ở... Như vậy, DN sau khi thực hiện xong một công đoạn nhất định thì có quyền chuyển nhượng dự án cho DN khác thực hiện công đoạn tiếp theo chứ không nhất thiết phải làm từ đầu tới cuối.

Trước đây, Sở TN-MT TP cũng từng kiến nghị với Bộ TN-MT cho phép nhà đầu tư có thể chuyển nhượng dự án cho các DN khác xây dựng nhà ở khi đã làm xong cơ sở hạ tầng. “Với một dự án vài chục hécta, chỉ riêng khoản tiền sử dụng đất phải nộp đã lên đến vài trăm tỷ đồng. Nếu phải xây dựng nhà thì phải thêm rất nhiều vốn nữa. Chỉ có các “đại tổng công ty” mới có khả năng thực hiện các dự án như vậy”, sở này nhận định.

Điều nhiều người băn khoăn là nhà nước sẽ nắm gốc hay ngọn để quản lý trong dây chuyền chuyển nhượng này? Làm sao để chắc chắn rằng sau khi chuyển nhượng, dự án được hoàn thành đúng tiến độ cũng như đảm bảo những nội dung khác đã được phê duyệt? Tiến sĩ Trần Du Lịch - Viện trưởng Viện Kinh tế TP.HCM phân tích việc chuyển nhượng dự án là thỏa thuận giữa hai DN. Nhà đầu tư được giao dự án phải có trách nhiệm bảo đảm tiến độ dự án. Nếu có chuyển nhượng cho công ty nào đi nữa thì chủ đầu tư ban đầu phải có trách nhiệm xem xét năng lực tài chính và tiến độ của bên nhận chuyển nhượng. Nếu dự án chậm trễ hay có sai phạm gì thì nhà nước sẽ “níu” nhà đầu tư ban đầu.

TSKH Đặng Hùng Võ, nguyên Thứ trưởng Bộ TN-MT:

Lo ngại việc kinh doanh đất thô

Đề xuất của Bộ TN-MT sẽ giải quyết được áp lực về vốn cho nhà đầu tư, nhà đầu tư thứ cấp có thể san sẻ vốn với nhà đầu tư chính để tập trung nhiều vốn hơn cho dự án. Hiện chúng ta kêu gọi nhiều dự án lớn, có dự án đô thị hàng trăm hécta nhưng các nhà đầu tư vốn thường ít nên cho chuyển nhượng dự án sẽ là một giải pháp để tháo gỡ. Tuy nhiên, dù là nhà đầu tư nào thì cũng phải thực hiện theo quy hoạch và dự án gốc chứ không được quyền “tự sáng tác”. Quy hoạch phải thống nhất, chỉ có vốn thực hiện thì được “chia ra” bằng cách cho chuyển nhượng dự án.

Trước đây, ta không cho chuyển nhượng bởi có hiện tượng nhiều chủ đầu tư làm dự án giả, được giao đất xong thì không làm gì cả mà chỉ bán đất kiếm lời. Nhưng hiện nay, nhà nước giao đất và tính tiền sử dụng đất theo giá thị trường. Giá đất giao và giá đất chuyển nhượng gần ngang bằng nhau thì sẽ không có chuyện nhà đầu tư được hưởng lợi lớn từ việc bán dự án.

Điều lo ngại là quy định cho chuyển nhượng dự án như vậy cũng dễ dẫn đến việc người ta chỉ luồn lách để kinh doanh đất thô, có khi qua đến 5-7 trung gian mới đến được nhà đầu tư thật, như vậy giá đất sẽ bị đội lên rất nhiều. Điều gì cũng có tính hai mặt, cũng như dùng thuốc chữa được bệnh nhưng lại có phản ứng phụ.

Ông Nguyễn Đăng Sơn, Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu đô thị và Phát triển hạ tầng TP.HCM:

Tránh tình trạng “buôn” dự án

Việc chuyển nhượng dự án nên quy định chặt chẽ theo Nghị định 153 để tránh tình trạng DN “buôn” dự án. Có hiện tượng một số công ty chỉ chuyên làm thủ tục để được giao dự án, sau đó bán ngay cho những công ty khác hưởng chênh lệch. Những điều kiện theo Nghị định 153 ràng buộc các nhà đầu tư phải GPMB xong, có đầu tư dự án theo đúng tiến độ được duyệt tương ứng với thời gian thực hiện chuyển nhượng dự án. Người nhận dự án mới phải cam kết thực hiện đúng tiến độ. Như vậy, nhà nước chỉ cần quản lý năng lực và tiến độ thực hiện của DN nhận chuyển nhượng. DN ban đầu đã “rút” thì không có lý do gì phải chịu trách nhiệm ở đây.