Doanh nghiệp bất động sản nên tự cứu mình

Chuyện nhà đất và thị trường bất động sản bỗng nhiên nở rộ trong tuần qua trên các phương tiện truyền thông với những cuộc hội thảo, thăm dò dư luận cũng như nhận định của nhiều tổ chức ngành nghề liên quan.

Phải chăng đã đến lúc thị trường này cần sớm có giải pháp dứt khoát sau một thời gian doanh nghiệp chờ đợi chính sách từ Nhà nước, còn phía cơ quan hữu trách thì đang tìm kiếm khả năng giải cứu. Tình hình ảm đạm của thị trường nhà đất suốt năm qua vẫn chưa có gì sáng sủa hơn, nếu không muốn nói là ngày càng như đi vào mê hồn trận.

Có thể hình dung bức tranh của thị trường này qua các mảng màu xám xịt mà ngay từ đầu dù đã có nhiều cảnh báo nhưng dường như tất cả những người tham gia, cả người bán lẫn người mua, đều như lao vào một cơn say.

Hậu quả là sau một thời gian tăng trưởng bong bóng, thị trường bất động sản được xem là tội đồ không chỉ gây nợ xấu nặng nề cho nền kinh tế mà còn kéo theo sự suy thoái của các ngành nghề liên quan, góp phần làm tăng thêm khó khăn cho nền kinh tế.

Mới đây, dự án “Hỗ trợ nâng cao năng lực tham mưu, thẩm tra và giám sát chính sách kinh tế vĩ mô” vừa công bố bản tin quý I/2013, trong đó đáng chú ý là những phân tích sâu về việc “giải cứu” bất động sản và tình trạng nợ xấu của ngân hàng mà chủ yếu là do tác động của thị trường này gây ra.

Bản tin trên được xem là một tài liệu quan trọng được thực hiện trong khuôn khổ phối hợp giữa dự án và Viện Hàn lâm Khoa học xã hội Việt Nam để gửi đến các đại biểu Quốc hội, các cơ quan chức năng tham khảo trong việc lập chính sách.

Qua bản tin vừa nói, chúng ta có thể nhận ra những nét chính yếu như sau:

- Quan hệ cung cầu bất động sản về nhà ở đã có sự sai lệch lớn, khi nguồn cung các sản phẩm nhà ở trung cấp và cao cấp với giá trị cao chiếm tỷ trọng lớn và do vậy hoàn toàn sai lệch với cơ cấu cung cầu của thị trường.

- Tình trạng đầu cơ diễn ra trên diện rộng và kéo dài đã làm sai lệch hoàn toàn các tín hiệu thị trường, tạo ra kỳ vọng về “giá đất và bất động sản chỉ có tăng chứ không thể giảm”.

Cho dù thị trường đã bị đóng băng một thời gian khá dài, nhưng không ít doanh nghiệp kinh doanh bất động sản vẫn cho rằng khó khăn của thị trường bất động sản – kể cả ở phân khúc nhà trung và cao cấp – chỉ là tạm thời và giá cả đã chạm đáy nên sẽ chóng hồi phục.

Cơ quan xây dựng bản tin cho rằng điều này là không đúng, bởi giá bất động sản ở các thành phố lớn của Việt Nam thuộc loại cao ở trên thế giới trong khi thu nhập bình quân đầu người thuộc nhóm thấp ở trên thế giới.

Theo thông tin mà Viện Hàn lâm Khoa học xã hội Việt Nam thu thập được thì giá nhà đất của chúng ta đã tăng lên hơn 100 lần trong vòng 20 năm, giá nhà ở trung bình cao hơn 25 lần so với thu nhập bình quân hằng năm của người lao động.

Đồng thời giá nhà ở Việt Nam gấp hơn năm lần so với các nước phát triển và gấp 10 lần so với nước chậm phát triển. Trong khi đó, so với thu nhập, giá bất động sản trung bình ở các nước châu Âu chỉ bằng bảy lần, Thái Lan là 6,3 lần, Singapore là 5,2 lần.

- Nhà nước không đủ khả năng cứu bất động sản vì quy mô tín dụng của thị trường này quá lớn, ước tính đã vượt mức 2 triệu tỉ đồng.

Cả triệu tỉ đồng tồn kho bất động sản không chỉ là nguồn lực chết của ngân hàng, của doanh nghiệp mà còn là nguồn lực của dân.

Theo Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia, dư nợ cho vay kinh doanh bất động sản từ ngân hàng chiếm khoảng 1/3 tổng vốn đầu tư toàn xã hội vào thị trường bất động sản. Bên cạnh đó là dòng vốn tiết kiệm của dân cư, kiều hối, vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài.

Nghiên cứu của Ủy ban Giám sát Tài chính Quốc gia cho thấy bất động sản là kênh đầu tư ưa thích của nhiều hộ gia đình ở các thành phố, chiếm 34% tổng số hộ gia đình có hoạt động đầu tư.

Phân tích số liệu của các tổ chức tín dụng cho vay đầu tư bất động sản theo nhu cầu cũng cho thấy 68% người vay tiền với mục đích đầu tư, chỉ có 32% mua để phục vụ nhu cầu nhà ở.

Đáng lưu ý là tỷ lệ cho vay bất động sản cao chủ yếu ở các ngân hàng thương mại quy mô nhỏ, cá biệt có ngân hàng dư nợ bất động sản chiếm tới hơn 50%.

Do thị trường bất động sản phụ thuộc nhiều vào tín dụng ngân hàng nên rủi ro chéo giữa hai khu vực này rất lớn. Khi giới đầu cơ rút khỏi thị trường, để lại một gánh nặng cho nhiều phía: doanh nghiệp không bán được hàng để trả nợ ngân hàng hoặc vay vốn, còn ngân hàng dù nắm đằng chuôi là có tài sản thế chấp nhưng cũng không xử lý được nợ xấu vì không biến được bất động sản thành tiền.

Phát biểu của Bộ trưởng Bộ Kế hoạch – Đầu tư Bùi Quang Vinh được phản ảnh qua báo chí cho thấy tồn kho bất động sản không có trong danh mục thống kê, còn Bộ Xây dựng gần đây mới có văn bản gửi đến các doanh nghiệp yêu cầu cung cấp số liệu về hàng tồn kho.

Trong tình hình rối ren như vậy, dường như cả các doanh nghiệp kinh doanh lẫn người dân đều trông cậy những giải pháp cụ thể từ Chính phủ để giải quyết khó khăn, tháo gỡ cho thị trường và xử lý được nợ xấu trong lĩnh vực bất động sản.

Qua Nghị quyết 02 của Chính phủ, một chương trình cho vay hỗ trợ đã được Ngân hàng Nhà nước và Bộ Xây dựng lên kế hoạch. Theo đó đối tượng được vay vốn theo chương trình này là các cá nhân, cán bộ công chức, lực lượng vũ trang, hộ gia đình có thu nhập thấp.

Chính phủ dự kiến nguồn vốn khoảng 20-40 ngàn tỉ đồng, có sự hỗ trợ của Ngân hàng Nhà nước cho vay để mua, thuê nhà ở xã hội, cho vay để mua nhà ở thương mại diện tích dưới 70m² và giá thành dưới 15 triệu m². Đồng thời cũng cho vay các doanh nghiệp là chủ đầu tư của các dự án này.

Bên cạnh đó, theo tinh thần của Nghị quyết 02, Ngân hàng Nhà nước cũng dành ra một khoản tiền hỗ trợ cho các ngân hàng thương mại, trước mắt là giao cho năm ngân hàng thương mại quốc doanh đứng ra thực hiện chương trình này.

Thật ra, Nhà nước chỉ có vai trò thiết kế và tạo môi trường cho các doanh nghiệp hoạt động. Nhưng khi khó khăn, các doanh nghiệp, ngay cả doanh nghiệp lớn cũng trông chờ sự hỗ trợ của Nhà nước là không nên.

Theo ông Nguyễn Trí Dũng, quản đốc dự án, thì quy mô và nợ ở bất động sản rất lớn nên Nhà nước có muốn cũng khó có thể “cứu”.

Thực trạng của thị trường bất động sản cho thấy cần đặt lại một cách suy nghĩ – đó là cứu ai và ai cứu? Cứu nền kinh tế hay cứu doanh nghiệp? Và không nên cứu thị trường một cách chung chung.

Hiện cả nước có khoảng 2.400 dự án và khoảng 71.000 hécta đất cho bất động sản. Hàng tồn kho cả nước lên đến khoảng 16.500 căn hộ chung cư, hơn 4.000 nhà thấp tầng, hơn 25.000 mét vuông văn phòng cho thuê.

Để giải quyết con số tồn đọng này, vai trò của doanh nghiệp phải là chủ yếu. Lâu nay kinh doanh bất động sản đã nhận được ưu tiên về hỗ trợ vốn, doanh nghiệp nào sử dụng không hiệu quả đồng vốn ngân hàng thì phải chịu trách nhiệm.

Đã có một thời gian ăn nên làm ra doanh nghiệp được hưởng, nay tình hình khó khăn lại kêu cứu nhà nước hỗ trợ là không thỏa đáng.

Cần phải có phương án tự cứu mình trước tiên như một số doanh nghiệp đã làm, chẳng hạn hạ giá bán sản phẩm xuống mức cung gặp cầu, vì quá trình kinh doanh đã có thời kỳ hưởng lợi từ tình trạng thổi giá lên.

Bán được sản phẩm dưới giá thành thì mới có khả năng góp phần vực dậy thị trường nhờ hiệu ứng dây chuyền của người mua, mới có thể tạo công ăn việc làm cho hơn 3 triệu lao động ngành xây dựng và hơn 500.000 người sản xuất vật liệu cho ngành này.

Trong hỗ trợ vốn, đồng tiền chỉ đến với những doanh nghiệp có khả năng góp phần vực dậy, nếu không như thế thì chẳng khác nào tiếp máu đến các tế bào ung thư hủy hoại thêm cơ thể.

Cần chấp nhận tình trạng phá sản của doanh nghiệp trong lĩnh vực nhà đất mất tính thanh khoản, đã ngưng họat động hoặc sống dở chết dở, với một lộ trình và chính sách hợp lý, trong đó có việc bán đấu giá nhanh chóng tài sản thế chấp của doanh nghiệp đã đáo hạn để ngân hàng có vốn hỗ trợ phần còn lại của thị trường.

Như ý kiến được nêu ra trong nhiều cuộc hội thảo, Nhà nước không nên giải cứu thị trường bất động sản bằng mọi giá, vì điều này càng khuyến khích rủi ro đạo đức, làm cho doanh nghiệp tiếp tục kinh doanh liều mạng tạo thêm nợ xấu cho nền kinh tế trong tương lai.

Vì sức khỏe của nền kinh tế là mục tiêu tối thượng cho nên với nguồn lực hạn hẹp trong tình hình khó khăn hiện nay việc cứu doanh nghiệp phải đặt sau cứu nền kinh tế.