Điều chỉnh quản lý đất để loại trừ tiêu cực

UBND TP.Hồ Chí Minh đã xây dựng bảng giá đất theo cơ chế giá thị trường trình HĐND Thành phố thông qua để ban hành. Khung giá này có hiệu lực trong 5 năm, hàng năm chỉ điều chỉnh cục bộ tại một vài khu vực. Tuy nhiên, cho đến nay chính quyền thành phố nhìn nhận đã nảy sinh không ít bất cập.

Sở Xây dựng TP.Hồ Chí Minh cho biết, thị trường bất động sản thành phố cho đến nay vẫn còn nhiều khó khăn. Hiện có nhiều dự án tạm dừng, chậm triển khai (689 dự án, chiếm 49,71%). Đặc biệt, nhiều dự án có sản phẩm hoàn chỉnh nhưng không bán được, hàng tồn cao. Ước tính, TP. Hồ Chí Minh đang tồn kho khoảng 10.053 căn hộ chung cư và 120,8 ha đất nền nhà thấp tầng. 

Trong báo cáo (số 196/BC-UBND) trình Thủ tướng Chính phủ, Chủ tịch UBND TP. Hồ Chí Minh Lê Hoàng Quân đã kiến nghị Chính phủ xem xét quy định về tài chính đất đai để hoàn thiện công cụ tài chính bất động sản. Cụ thể,  đối với các doanh nghiệp (DN) đã thỏa thuận bồi thường nhưng chưa đóng tiền sử dụng đất hoặc còn nợ tiền sử dụng đất, UBND TP kiến nghị Chính phủ có hướng dẫn cụ thể việc khấu trừ các chi phí hợp lý của DN để tránh tình trạng phải nộp tiền sử dụng đất "gần như 2 lần”. Về lâu dài, đề nghị nghiên cứu bỏ hẳn khái niệm "tiền sử dụng đất” mà thay thế bằng sắc thuế với thuế suất nhất định, đề xuất khoảng 10% hoặc 15% bảng giá đất. Về đề xuất này của UBND TP, nhiều chuyên gia kinh tế cho rằng việc cải thiện vướng mắc trong chính sách tài chính nhà đất sẽ giúp vừa minh bạch, vừa dễ tính toán và loại trừ được cơ chế xin-cho. Bên cạnh đó, việc hạn chế việc thu tiền sử dụng đất lần đầu quá lớn sẽ duy trì nguồn thu bền vững, lâu dài cho Nhà nước. Đồng thời, việc thu tiền sử dụng đất một lần khi giao đất tạo áp lực vốn cho nhà đầu tư, hạn chế việc tăng cung bất động sản cho thị trường đồng thời tạo áp lực tăng giá bất động sản.

Một thực trạng trên thị trường bất động sản của TP.HCM thời gian qua cũng được dư luận đặc biệt quan tâm là hoạt động đầu cơ, trốn thuế diễn biến phức tạp. Xung quanh tồn tại này, UBND TP đã đề nghị Chính phủ xem xét xây dựng chính sách thuế nhà đất theo hướng bổ sung thuế sở hữu nhà ở. Với chính sách này, thuế sử dụng đất và nhà trên cơ sở thuế suất lũy tiến từng phần hiện nay sẽ dựa trên tiêu chuẩn diện tích nhà ở bình quân (xây dựng tùy thuộc vào loại đô thị, vị trí). Hộ gia đình, cá nhân càng có nhiều diện tích đất thì mức thuế càng cao, sở hữu nhiều nhà mức thuế càng tăng, nhà cao cấp mức thuế cao hơn nhà trung bình. Như vậy, Nhà nước sẽ không những tăng thu ngân sách, mà còn hạn chế được nạn đầu cơ đẩy giá bất động sản tăng lên quá cao gây bất ổn cho phát triển kinh tế, đồng thời thúc đẩy việc sử dụng nhà đất có hiệu quả, không lãng phí và thực hiện công bằng trong thu thuế nhà đất.

Liên quan đến đề xuất nêu trên, UBND TP cũng kiến nghị Chính phủ quy định mức thuế thu nhập cá nhân từ chuyển nhượng bất động sản cao hơn nếu cá nhân mua bán bất động sản trong thời hạn ngắn với hành vi đầu cơ kiếm lời. Đồng thời, giảm lệ phí trước bạ nhằm khuyến khích người dân đăng ký sở hữu (sử dụng) nhà đất, tạo điều kiện pháp lý cho bất động sản giao dịch đúng quy định của pháp luật và tăng cường sự quản lý của nhà nước. Đặc biệt, nếu có chính sách ưu đãi về thuế thu nhập DN đối với các DN tham gia đầu tư phát triển nhà ở xã hội, sẽ phát triển nhà ở giá thấp bán trả góp cho các đối tượng là cán bộ, công chức có thu nhập thấp, người nghèo ở đô thị, gồm cả nhà ở cho sinh viên, học sinh, công nhân làm việc trong các KCN tập trung thuê để ở.

Trong các đề xuất của TP. Hồ Chí Minh với Chính phủ, một đề xuất rất đáng chú ý là: "Đối với các DN (không phân biệt DN là chủ đầu tư cấp I, chủ đầu tư cấp II, DN sản xuất) đầu tư xây dựng nhà lưu trú cho công nhân đang làm việc trong KCX hay ngoài KCX – KCN thuê ở có vị trí khu đất trong KCN hay ngoài KCN đều được hưởng chính sách ưu đãi về miễn tiền sử dụng đất đối với khu đất đầu tư xây dựng nhà lưu trú công nhân”.