Địa ốc 2014: Ấm dần đều

Thị trường bất động sản 2014 được nhiều chuyên gia đánh giá đã hồi phục rõ rệt. Điều này được thể hiện qua những nét chấm phá tiêu biểu, ghi nhận những chuyển biến tích cực của thị trường về mọi mặt.

Hoạt động M&A nhộn nhịp

Hoạt động mua bán và sáp nhập (M&A) dự án sôi động được nhận định là một điểm nhấn của thị trường bất động sản (BĐS) trong năm 2014, với hàng chục thương vụ thành công giữa các “ông lớn” trong và ngoài nước. Điển hình như Tập đoàn Novaland đã bỏ ra hơn 3.000 tỷ đồng để thâu tóm 3 dự án BĐS tại TP. Hồ Chí Minh; Tập đoàn Vingroup mua lại cổ phần của các doanh nghiệp BĐS lớn trong nước; Tập đoàn FLC mua lại hàng loạt dự án đình đám tại Hà Nội. Hay các tập đoàn nước ngoài như Creed Group của Nhật Bản đã thâu tóm hàng loạt dự án của Năm Bảy Bảy, Berli Jucker của Thái Lan mua lại Metro Cash & Carry Việt Nam 877 triệu USD… Đặc biệt, báo cáo mới đây của Công ty CBRE Việt Nam nhận định rằng, có tới 63% thị phần bên mua và hơn một nửa thị phần bên bán được các công ty trong nước chiếm lĩnh.

Lý giải hiện tượng trên, nhiều chuyên gia kinh tế cho rằng, những nỗ lực cải thiện tính thanh khoản thị trường BĐS của Chính phủ, cộng thêm xu hướng các DN bán các dự án để giảm bớt gánh nặng tài chính là hai nguyên nhân chính khiến hoạt động M&A BĐS diễn ra sôi động và được dự báo sẽ có thêm nhiều thương vụ chuyển nhượng các dự án BĐS trong thời gian tới.

BĐS đứng thứ 2 về thu hút FDI

Cục Đầu tư nước ngoài (Bộ Kế hoạch và Đầu tư) cho biết, năm 2014, thị trường BĐS đón nhận 35 dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) đăng ký mới, số vốn FDI cả cấp mới và tăng thêm tính đến ngày 15/12/2014 là 2,54 tỷ USD, chiếm 12,6% tổng vốn đầu tư đăng ký và tăng gần gấp 3 lần so với năm 2013 (cả cấp mới và tăng thêm là 951 triệu USD với 20 dự án). Như vậy, BĐS là lĩnh vực đứng thứ 2 về thu hút FDI trong năm 2014 sau công nghiệp chế biến chế tạo và là năm thứ 3 BĐS trụ vững ở vị trí top 3 lĩnh vực thu hút FDI cao nhất.

Dư nợ tín dụng ở mức cao

BĐS năm 2014 là lĩnh vực thu hút rất lớn lượng vốn tín dụng của các ngân hàng thương mại. Theo thống kê của Bộ Xây dựng, dư nợ tín dụng BĐS tính đến ngày 31/10/2014 đạt 299.020 tỷ đồng, tăng 14,08% so với thời điểm 31/12/2013, cao hơn mức tăng trưởng tín dụng chung của nền kinh tế (13,13%); dư nợ xấu là 11.555 tỷ đồng (3,86%), tăng 0,48% so với thời điểm 31/12/2013.

Tăng trưởng tín dụng BĐS được nhiều chuyên gia dự báo sẽ tiếp tục tăng mạnh hơn trong thời gian tới khi Thông tư số 36/2014/ TT-NHNN của Ngân hàng Nhà nước (NHNN), có hiệu lực từ ngày 1/2/2015 nhằm tăng tỷ lệ vốn ngắn hạn cho vay trung dài hạn và hệ số rủi ro với các khoản khó đòi được giảm từ mức 250% xuống còn 150% đối với cho vay BĐS. Có thể nói, đây là tín hiệu tích cực cho thấy NHNN đang mở rộng tăng trưởng tín dụng BĐS và dự báo sẽ là cú hích cho thị trường BĐS thời gian tới.

Hàng tồn kho giảm mạnh

Trong năm 2014, hàng tồn kho trên thị trường BĐS giảm liên tục. Thống kê của Bộ Xây dựng tính đến ngày 20/12/2014 cho biết, tổng giá trị tồn kho BĐS còn khoảng 73.889 tỷ đồng, giảm 20.569 tỷ đồng (21,78%) so với cuối năm 2013, giảm 45,6% so với quý I/2013.

Lượng hàng tồn kho được nhận định chủ yếu tập trung ở các dự án chưa hoàn thành, vị trí không thuận lợi hoặc chưa có đầy đủ hệ thống cơ sở hạ tầng phục vụ giải trí, sinh hoạt.

Lượng giao dịch liên tục tăng

Thị trường BĐS 2014 chứng kiến sự tăng trưởng liên tục trong giao dịch nhờ giá BĐS thời gian qua khá ổn định. Trong đó, riêng thị trường Hà Nội, năm 2014 đạt trên 13.000 lượt giao dịch thành công, tăng gấp đôi so với năm 2013. Tại TP. Hồ Chí Minh số lượng giao dịch khoảng 9.000 lượt, tăng 43% so với năm 2013. Đây là số liệu do chủ đầu tư công bố và chưa bao gồm các giao dịch ở thị trường thứ cấp giữa người dân với nhau.

Ở góc độ phân khúc thị trường trong năm 2014, phân khúc căn hộ có diện tích nhỏ, giá bán khoảng 15 triệu đồng/m2 vẫn là phân khúc dẫn dắt thị trường. Tỷ lệ căn hộ cao cấp được tiêu thụ cũng đã tăng đáng kể so với năm 2013, đặc biệt là thời điểm từ nửa cuối năm 2014. Doanh số bán hàng ở phân khúc căn hộ trung cấp cũng được cải thiện do mức giá bán giảm.

Nhiều chính sách hỗ trợ được thông qua

Trong năm 2014, nhiều chính sách hỗ trợ thị trường BĐS đã được Quốc hội thông qua. Năm 2015, thị trường BĐS đón nhận hàng loạt chính sách mới được kỳ vọng sẽ tạo ra những “cú hích” hỗ trợ thị trường. Đáng chú ý là quy định trong Luật Nhà ở cho phép người nước ngoài được mua nhà ở thương mại tại Việt Nam, có hiệu lực từ 1/7/2015. Theo đó, người nước ngoài chỉ cần nhập cảnh vào Việt Nam là được mua và sở hữu nhà ở trong 50 năm. Quy định này được đánh giá sẽ góp phần thu hút được lượng vốn lớn vào thị trường và kích cầu mảng BĐS cao cấp.

Song song với đó, chính sách của NHNN cho người dân vay mua nhà ở trả góp dài hạn và việc nới lỏng một số quy định về cho vay hỗ trợ nhà ở đã tác động mạnh đến thanh khoản của thị trường BĐS Việt Nam và tạo thuận lợi hơn cho người dân có cơ hội tiếp cận gói tín dụng 30.000 tỷ đồng với lãi suất 5% trong thời hạn 15 năm.

Luật Kinh doanh BĐS (sửa đổi) đã được Quốc hội thông qua, có hiệu lực từ ngày 1/7/2015 cũng có nhiều quy định bảo vệ quyền lợi của bên mua như: Chủ đầu tư phải được ngân hàng bảo lãnh nghĩa vụ tài chính, chỉ được thu tiền ứng trước của khách hàng khi đã xây dựng xong móng và phải được cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh kiểm tra đủ điều kiện. Lần thu tiền đầu tiên, chủ đầu tư chỉ được thu không quá 30% giá trị hợp đồng và không quá 70% khi chưa bàn giao nhà, không quá 95% khi bên mua chưa được cấp giấy chứng nhận...