Đất nông nghiệp nội thành: Của rẻ liệu có... "ôi"?

Trong những bất động sản, mà phần đông những ai chưa có rủng rỉnh tiền, đất nông nghiệp nội thành Hà Nội được coi là lựa chọn sáng suốt.

Tuy nhiên, để lựa chọn, sở hữu, sử dụng ổn định và hợp pháp loại hình BĐS đặc thù này, khách mua vấp phải không ít khó khăn. Đặc biệt là tình trạng pháp lý.

Hàng rất nhiều

Từ năm 2012, đất nông nghiệp nội thành có giá rẻ hơn rất nhiều căn hộ chung cư, đất nền phân lô, chung cư mi ni, dễ mua hơn nhà thu nhập thấp và có thể xây nhà trên đất nông nghiệp nếu…biết cách. Sự lựa chọn đối với sản phẩm đặc thù này rất rộng và đa dạng, trải khắp địa bàn nội thành Thủ đô.

Có thể điểm một số các vị trí đất từng "sốt nóng" như: khu Định Công, Khương Trung – Bùi Xương Trạch, phường Thanh Trì (Q.Hoàng Mai), khu xung quanh Nhà văn hóa huyện Từ Liêm, Đại Mỗ, đường nối ngã 3 Dệt may Hà Nội (ngõ 13 phố Lĩnh Nam) với ngõ 179 phố Vĩnh Hưng, đường Dương Quảng Hàm (Q. Cầu Giấy)… Mức giá theo đó cũng rất phù hợp với túi tiền eo hẹp của phần đông người lao động ở Hà Nội, khoảng trên dưới 12 triệu đồng/m2, tùy địa bàn.

Đất nông nghiệp được thể hiện ở dạng: đất xen kẹt, đất 5% và đất dịch vụ, vốn dĩ là các loại đất "con rơi" của thị trường BĐS từ lâu, nhưng lại được người có nhu cầu ở và giới đầu tư nhỏ lẻ săn đón.

Lúc thị trường "đóng băng", những mảnh đất xen kẹt 5%, đất dịch vụ vẫn được rao bán, giao dịch đều đều với tần suất ổn định.

Thực chất, đất 5% là đất nông nghiệp được Nhà nước giao sử dụng ổn định, lâu dài và chỉ được sử dụng vào mục đích nông nghiệp.

Tuy nhiên, Nghị định 84 ra đời đã "cởi trói" cho loại đất này với những quy định khá cụ thể…

Theo chị Sen, một người đã mua mảnh 60m2 đất nông nghiệp ở khu Định Công Thượng từ cuối năm 2012, với giá 15 triệu đồng/m2, việc xây nhà trên đất nông nghiệp không hề đơn giản, nhất là phải làm việc với phường để xin GPXD (trừ trường hợp mua nhà đã xây sẵn). Thêm nữa, chuyện chuyển đổi sang đất thổ cư, có bị vướng quy hoạch phân khu hay quy hoạch công trình công cộng hay không, cũng là điều rất khó khăn và tốn kém nếu không… biết cách và đúng "phương pháp".

Anh Sơn, một môi giới chuyên về mảng đất xen kẹt, đất nông nghiệp từ nhiều năm nay nói về bí quyết khi giao dịch: nên quan tâm đến quy hoạch, nằm ở vị trí nào, xen kẹt khu dân cư như thế nào; đất nằm ở phường nào, địa chính ở đấy có "khó khăn" khi xin xây nhà cấp 4 hay không (vì theo quy định, nhà cấp 4 có chứng nhận thời gian cư trú trên 2 năm sẽ được đền bù bằng 40-70% đất sổ đỏ); đất có thể chuyển đổi thành thổ cư (chi phí chuyển đổi tạm tính: giá đất nông nghiệp ở địa bàn là A đồng/m2; đất ở theo khung giá Nhà nước là B đồng/m2; người xin chuyển đổi sẽ phải nộp: là 100% x B –A đồng).

Thực tế, trong nội thành Hà Nội, không ít những khu xuất hiện "ma trận" thông tin về quy hoạch, khiến cho người mua phải cân nhắc nhiều tháng trời (mà vẫn "việt vị" vì thông tin ảo). Điển hình tại Q. Hoàng Mai. Cuối 2011 đầu 2012, gia đình ông Tâm và một số người khác đã chung nhau đầu tư mua nhiều mảnh đất nông nghiệp xen kẹt nằm rải rác trong địa bàn P. Thanh Trì, nhưng quy hoạch đường vành đai 2,5 khiến họ phải lao đao suốt hơn 1 năm qua.

Lấn cấn vì quy hoạch

Đường lớn như vành đai 2,5 dù sao cũng đã rõ mọi chi tiết. Còn lại, vô số những quy hoạch nhỏ hơn vẫn quá chung chung. "Cơ bản các nội dung ý tưởng quy hoạch đã được chính quyền công bố, nhưng chính xác chi tiết ở vị trí nào, và khi nào triển khai thì chẳng ai biết", ông Huấn, một cán bộ hưu trí ở ngõ 255 Lĩnh Nam nói.

Cũng phải thừa nhận, tâm lý "sợ" đất nông nghiệp không còn phổ biến như trước. Bà Liên, một trong số nhiều người giàu lên từ đất nông nghiệp ở khu vực Dương Quảng Hàm – Cầu Giấy – Nguyễn Khánh Toàn chia sẻ: "Tôi được thừa kế gần 150m2 đất nông nghiệp. Năm 2011, tôi xây nhà 6 tầng để cho thuê, sau này có sổ đỏ sẽ bán sau. Dù hiện nay chưa được cấp sổ đỏ, nhưng 2 năm cho thuê đã giúp tôi cải thiện cuộc sống rất nhiều, thay vì giữ khư khư nguyên trạng ao vườn bỏ hoang hóa. Hay như anh Huy, nhân viên một tập đoàn truyền thông, đã hợp thức hóa 99% mảnh đất nông nghiệp 70m2 mua cách đây gần 3 năm ở Tây Tựu, bằng cách "làm luật" với cơ quan chức năng để xây nhà cấp 4 và được xác nhận là đất vườn có xen kẽ đất ở (?!).

Kinh nghiệm của những người từng mua đất nông nghiệp trong nội thành. Thứ nhất, xác định quy hoạch càng chính xác càng tốt, nên tránh xa cơ hội nhà ra mặt đường hay sát khu quy hoạch đô thị; cố gắng lo được sổ đỏ để dù vào quy hoạch, thu hồi thì vẫn an tâm vì mức đền bù tương xứng; đất nông nghiệp 20 năm rất ít bị "kẹt" so với đất vườn hay ao liền kề sát với thổ cư. Thứ hai, liên quan tới giấy tờ mua bán: hầu hết sẽ là viết tay, nhưng nếu mua được chủ gốc là tốt nhất, hoặc có thể xem sổ của chủ gốc, xem giấy mua bán do chủ gốc và gia đình ký bán; đặc biệt, nên mua khi thời hạn sử dụng đất còn trên 10 năm.