Đất nền hút khách và nguy cơ “bong bóng”

Một dự án hỗn hợp đất nền, nhà liền kề và trung tâm thương mại ở quận Nam Từ Liêm dù chưa hề được mở bán, nhưng trao đổi không chính thức với người viết, chủ đầu tư cho biết, tất cả các sản phẩm đất nền đều đã có người đặt chỗ.

Không chỉ có thế, chủ đầu tư này còn phải liên tục từ chối đề nghị đặt mua, thậm chí cả những lời nhờ vả từ người quen biết để có một suất tại dự án này!

Câu chuyện cho thấy, dự án đất nền, đặc biệt là ở các khu vực trung tâm hoặc liền kề trung tâm Hà Nội đang nóng lên trong sự hồi phục chung của thị trường.

Trao đổi với Đầu tư Bất động sản mới đây, ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) cho biết, tồn kho bất động sản tiếp tục giảm và dư nợ tín dụng trong lĩnh vực bất động sản tiếp tục tăng. Hiện dư nợ tín dụng mà các ngân hàng thương mại cho vay vào thị trường địa ốc đã đạt gần 330.000 tỷ đồng, tăng gần gấp đôi so với con số ở thời điểm thấp nhất chỉ khoảng 180.000 tỷ đồng.

Còn theo ông Nguyễn Mạnh Hà, Cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), trong 6 tháng đầu năm 2015, thị trường bất động sản đã có hơn 14.000 giao dịch thành công. Trong đó, thanh khoản tại Hà Nội tăng gấp 2,5 lần và tại TP. HCM gấp 2,8 lần cùng kỳ năm 2014.

Những tháng gần đây, phân khúc đất nền, nhà liền kề, biệt thự tại TP. HCM cũng có mức tăng trưởng cao hơn so với cùng kỳ năm ngoái, lượng giao dịch thành công chủ yếu tại những dự án vị trí đi lại thuận tiện, hạ tầng tốt.

Theo ông Hà, lượng giao dịch bất động sản tăng mạnh trong thời gian gần đây là do các chủ đầu tư tiếp tục hỗ trợ về tín dụng cho người mua nhà. Tại một số dự án, chủ đầu tư đưa ra phương thức giao nhà sau khi trả 30 - 50% giá trị căn hộ, số còn lại trả góp không lãi suất hay cam kết thuê lại căn hộ 2 năm…

Và mới đây nhất, khi trao đổi với Đầu tư Bất động sản, ông Trần Ngọc Quang, Tổng thư ký VNREA nhận định, dự án đất nền được tự xây thu hút khách hàng thời gian qua là do việc Bộ Xây dựng ban hành quy định cho phép các dự án đất nền được phân lô, bán nền và tự xây dựng đã giúp phân khúc đất nền dự án thu hút khách hàng.

Theo ý kiến của các chuyên gia kinh tế, xu hướng dịch chuyển sang phân khúc đất nền là xu hướng tất yếu khi thị trường có xu hướng phục hồi. Thanh khoản tăng lên với sự hỗ trợ tài chính của các ngân hàng từ hai phía cung vốn cho chủ đầu tư và hỗ trợ tiền mua nhà cho các khách hàng.

Tuy nhiên, cũng đã xuất hiện những lời cảnh báo. Khi đi cùng với những tín hiệu phục hồi, các yếu tố tạo nên cơn sốt nóng của thị trường bất động sản cách đây gần 10 năm đã bắt đầu manh nha lộ diện khi thị trường chuyển hướng từ căn hộ với nhu cầu ở thực sang đất nền - phân khúc mà yếu tố đầu cơ luôn lớn hơn nhu cầu sử dụng. Và điều này đã gây nên những quan ngại về việc liệu thị trường bất động sản có thể lại xảy ra tình trạng “bong bóng”, bởi khi nguồn vốn nằm “chết” tại đất nền thì khả năng thu hồi vốn sẽ thấp hơn phân khúc căn hộ. Nguyên nhân chủ yếu là mỗi nền đất thường có giá cao hơn nhiều so với căn hộ chung cư.

Điều này đặt ra câu hỏi về những rủi ro mà ngân hàng sẽ gặp phải, đồng thời cũng gây ra tâm lý lo ngại do sự gia tăng đáng kể tín dụng cho bất động sản, bởi cơn sốt nóng của thị trường vào năm 2007 cũng bắt nguồn từ việc các ngân hàng ồ ạt cho vay để triển khai dự án.

Chính vì thế, trong hai kỳ họp thường kỳ Chính phủ tháng 4 và tháng 5, Thủ tướng Chính phủ đã lưu ý, nhắc nhở về nguy cơ “bong bóng” bất động sản quay trở lại. Theo đó, Thủ tướng đã chỉ đạo Bộ Xây dựng, Ngân hàng Nhà nước phải có các giải pháp bảo đảm cho thị trường bất động sản phát triển lành mạnh, bền vững, bằng cách chủ động kiểm soát chặt chẽ, không để lặp lại tình trạng “bong bóng”.

Có thể thấy, bên cạnh niềm vui khi thị trường hồi phục trở lại, cũng rất cần các cơ quan  quản lý có cái nhìn thực tế hơn để đề ra các chính sách góp phần làm ổn định thị trường. Không hạn chế những dư địa phát triển mới, nhưng cũng chủ động có giải pháp triệt tiêu nguy cơ “bong bóng” ở một vài dự án, một vài phân khúc nào đó.