Đằng sau con số tồn kho

Thời gian qua, trái ngược với một số dự án của các chủ đầu tư có tên tuổi, đã được định vị trên thị trường như Vingroup, Novaland, Nam Long... và sản phẩm phù hợp, có vị trí tốt đã bán chạy, giao dịch thành công cao ngay trong những tháng đầu mở bán, thì không ít dự án của chủ đầu tư “tay ngang”, không có vị trí tốt lại lâm vào tình trạng ế ẩm.

Trong năm qua, giám đốc một DN có dự án gần 500 căn hộ tại khu vực quận Tân Phú đã phải ngậm ngùi bán đi “đứa con” của mình cho một công ty phân phối khác do định vị sai phân khúc, khi đưa sản phẩm ra thị trường, hơn một năm trời mà bán chẳng được bao nhiêu.

Bàn về vấn đề này, ông Nguyễn Văn Đực, Phó giám đốc Công ty Địa ốc Đất Lành khẳng định, vào thời điểm hiện tại, thị trường BĐS đã có những dấu hiệu ấm lên rõ rệt, lượng giao dịch tăng nhưng không phải đối với tất cả các phân khúc và các dự án. Có nhiều dự án sau nhiều năm “đắp chiếu” cũng đã được tái khởi động lại nhưng tỷ lệ thành công vẫn còn là ẩn số.

Trong khi đó, lượng cung vẫn ngày một gia tăng nhanh chóng, tạo sức ép lên thị trường, khiến lượng hàng tồn chưa kịp giảm lại có nguy cơ tăng lên. Theo báo cáo của CBRE, trong quý III/2015, lượng cung căn hộ tại TP. HCM đang tăng nhanh với hơn 10.114 căn hộ được chào bán trên thị trường, giao dịch thành công hơn 3.550 căn, tỷ lệ hấp thu chỉ khoảng 35,1%.

Điều này cho thấy, việc điều tiết cung cầu trên thị trường vẫn chưa thực sự cân đối, và nguy cơ hàng mới cộng dồn lại với lượng hàng cũ tồn kho vẫn đang làm đau đầu các chủ đầu tư.

Điều đáng nói, mới đây Sở Xây dựng TP. HCM đã công bố thống kê về việc giải quyết BĐS tồn đọng, cho thấy lũy kế đến hết tháng 9/2015, các chủ đầu tư đã giải quyết bán được 11.088 căn hộ (chiếm tỷ lệ 76,5%) và chỉ còn lại 3.402 căn (tương đương tỷ lệ 23,48%).

Ông Đỗ Phi Hùng, Phó giám đốc Sở cho biết, theo số liệu rà soát đến cuối năm 2012, lượng hàng tồn kho BĐS lên tới con số gần 15.000 căn hộ. Bên cạnh đó, có nhiều dự án thương mại xin chuyển đổi sang làm nhà ở xã hội, công trình dịch vụ hoặc nhà diện tích lớn chia nhỏ để dễ bán...

Tuy nhiên, theo ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP. Hồ Chí Minh (Horea), đây chỉ là con số mang tính “phần nổi của tảng băng chìm” bởi nó không phản ánh toàn bộ bức tranh của thị trường do khảo sát chỉ lấy số liệu từ 36 dự án cụ thể trên 1.219 dự án tồn kho lúc bấy giờ (năm 2012). Trong đó chưa kể đến những dự án dở dang, bồi thường chưa xong nên cũng không được thống kê vào lượng hàng tồn kho.

Chính vì vậy, hiện tại thị trường BĐS vẫn tồn tại nhiều khó khăn và phát triển chưa thực sự bền vững. Mặc dù, trong kinh doanh, thì tồn kho là chuyện bình thường, nhưng tồn kho bao nhiêu, ở phân khúc nào vẫn cần phải có sự thống kê, nhận định rõ ràng để từ đó các chủ đầu tư có thể đưa ra chiến lược phát triển cụ thể, cũng như cơ quan quản lý có sự định hướng cho một thị trường BĐS bền vững hơn trong tương lai.

Thực tế, chỉ khoảng chưa tới 20 trong hàng trăm dự án BĐS của các chủ đầu tư bán chạy. Số còn lại, đội ngũ “sale” vẫn rất vất vả để bán hàng.