Đà Nẵng: Giao dịch hạ nhiệt, dấu hiệu tốt

Các chuyên gia cho rằng sự chững lại của thị trường bất động sản (BĐS) Đà Nẵng từ đầu năm 2018 đến nay là một động thái để thị trường phát triển bền vững, do giới đầu cơ rút lui và nhường chỗ cho người có nhu cầu thực tế về nhà ở.

Từ cuối năm 2017 và các tháng đầu năm 2018, thị trường bất động sản Đà Nẵng thực sự trở nên sôi động, đặc biệt là phân khúc đất nền. Tuy nhiên, đến thời điểm hiện nay, thị trường lại đang có dấu hiệu chậm lại với biên độ chênh giữa cung – cầu tăng cao.

Việc nở rộ các dự án bất động sản nghỉ dưỡng hay sự ra đời ồ ạt của các dự án đất nền cũng dấy lên những lo ngại về "bong bóng" bất động sản ở khu vực này.

Giá tăng gấp đôi

Năm 2017 đổ về trước, giao dịch đất nền tại Đà Nẵng với những lô đất ven biển 30 triệu đồng/ m2. Đất mặt đường tại một số tuyến đường huyết mạch ven biển (Phạm Văn Đồng, Võ Văn Kiệt, Võ Nguyên Giáp) tầm 40- 50 triệu đồng/m2. Giá đất nền tại khu Nam Đà Nẵng 4-5 triệu đồng/m2.

Đầu năm 2018, giao dịch những lô đất ven biển 70 triệu đồng/m2. Đất ở một số tuyến đường huyết mạch ven biển 150 triệu đồng/m2. Giá đất nền tại khu Nam Đà Nẵng tăng lên gấp hai lần và luôn trong tình trạng cháy hàng.

Việc giá đất tăng cao đã gây nên những lo ngại về bong bóng BĐS sẽ xuất hiện. Tuy nhiên, sau cơn sốt đất cuối năm 2017 đầu năm 2018, đến nay đất nền Đà Nẵng đang có dấu hiệu giảm nhiệt, giao dịch chững lại. Rất nhiều các văn phòng môi giới, trung tâm BĐS đều cửa đóng then cài, thỉnh thoảng có văn phòng mở cửa nhưng cũng rất vắng vẻ.

Theo thống kê của Sở Xây dựng Đà Nẵng, trong 10 sàn giao dịch BĐS hoạt động thì có tới 8 sàn chấm dứt hoạt động.

Những lô đất ở Golden Hill nếu năm 2017 là 700 triệu đồng/lô thì đến tháng 3/2018 đẩy lên 1,5 tỷ đồng. Hiện tại, giá đất được chủ đầu tư và các nhà đầu tư đưa ra giảm từ vài chục triệu đến 100 triệu đồng.

Bên cạnh đó, giá đất nền tại khu sinh thái Hoa Xuân có dấu hiệu giảm, có những lô đất cách đây một vài tháng đã giảm 50-100 triệu đồng/lô. Giá đất một số quận như Điện Bàn, Ngũ Hành Sơn, nếu như trước đây giá tăng chóng mặt, thì bước sang năm 2018 đều giảm nhiệt, thậm chí không ít nhà đầu tư nhỏ lẻ chấp nhận bỏ tiền đặt cọc để cắt lỗ.

Thực tế, các giao dịch trước đó đều là của các nhà đầu tư gom đất nền để kiếm lời. Vì vậy, khi thấy giá đất nền đẩy lên quá cao, nhà đầu tư nhận thấy nếu tiếp tục mua để kinh doanh, lợi nhuận thấp sẽ rất rủi ro khi vay vốn ngân hàng để đầu tư, các giao dịch chậm hơn và thị trường chứng kiến sự chững lại của phân khúc đất nền.

Lý giải về nguyên nhân giá đất bị đẩy lên, Ts. Võ Trí Thành, nguyên Phó Viện trưởng Viện quản lý kinh tế Trung ương, cho hay nguyên nhân là do bất động sản du lịch sau một thời gian phát triển ồ ạt, quỹ đất hạn chế và do thị trường BĐS đang tìm một hướng mới.

Thiếu nguồn cung, giá tăng

Hiện mật độ dân số thành phố Đà Nẵng đứng thứ 13 trên toàn quốc, trong khi diện tích chỉ xếp thứ 59. Lượng dân nhập cư vào thành phố đang có xu hướng gia tăng, trong khi nguồn cung nhà và đất nền không có dấu hiệu gia tăng mà chỉ có tình trạng mua đi bán lại nên có tình trạng bị ảo giá.

Ở một góc nhìn khác, ông Nguyễn Văn Đính, Tổng thư ký Hiệp hội Môi giới BĐS Việt Nam, cho rằng do nguồn cung hạn chế, trong khi nguồn cầu vẫn còn khá tốt nên khách hàng không có cơ hội để tiếp cận sản phẩm mới, dẫn đến hiện tượng sản phẩm quay vòng, mua đi bán lại và đẩy giá lên nhiều lần.

Ngoài ra, thời gian gần đây, các NHTM tăng cường thắt chặt hơn đối với cho vay BĐS, đòi hỏi chủ đầu tư đảm bảo đủ năng lực về tài chính mới có thể phát triển được các dự án của mình.

Chính sự leo thang của giá BĐS đã tạo tâm lý cho những khách hàng có nhu cầu thực chờ đến khi thị trường bình ổn mới thực hiện giao dịch.

"Sự chững lại của thị trường BĐS Đà Nẵng thời gian gần đây là hoàn toàn phù hợp với quy luật. Sau một thời gian trải qua cơn sốt trên thị trường đất nền, nhiều nhà đầu tư đang chọn các dự án có uy tín, có đầy đủ các tiêu chuẩn pháp lý", ông Đính nói.

Các chuyên gia cho rằng sự chững lại của thị trường BĐS Đà Nẵng là một động thái bền vững. Thời điểm trước với sự sốt nóng đã tạo tâm lý lo ngại cho những người có nhu cầu thực tế về nhà ở. Những khách hàng này tâm lý chờ thị trường bình ổn mới thực hiện giao dịch. Hơn nữa, sự rút lui của các nhóm đầu cơ lướt sóng cũng tạo ổn định hơn cho thị trường.

Theo Savills Việt Nam, thị trường BĐS Đà Nẵng trong các tháng đầu năm vẫn có nhiều tín hiệu tích cực. Dự báo trong năm 2018, phân khúc bán lẻ sẽ cho ra thị trường 22.000 m2 sàn cho thuê và 8.200 m2 được lên kế hoạch trong năm 2019.

Năm 2018, Đà Nẵng tiếp tục được đánh giá là điểm thu hút khách du lịch quốc tế và trong nước, vì vậy nguồn cung khách sạn bất động sản nghỉ dưỡng cũng tăng trưởng theo.

Dự kiến trong năm 2018 sẽ có hơn 300 phòng khách sạn phân khúc 4 và 5 sao được vận hành và quản lý bởi các đơn vị quản lý uy tín trong nước và quốc tế.

Các chuyên gia cho rằng với một vùng đất đầy tiềm năng, vấn đề tạo cơ chế chính sách cho cả doanh nghiệp và nhà đầu tư là rất quan trọng để thị trường BĐS phát triển lành mạnh và minh bạch.