Của rẻ không phải là của ôi

Xét ở góc độ thương mại, trước nay, doanh nghiệp (DN) phát triển bất động sản (BĐS) chỉ chú tâm đầu tư xây dựng các căn hộ cho thuê giá cao mà không đả động gì đến phân khúc giá thấp, cho dù nhu cầu thuê ở, nhất là đối tượng công nhân viên chức ngày càng tăng lên, cùng với sự hỗ trợ về mặt chính sách của Nhà nước.

Tiềm năng là có thực, vậy tại sao đến nay các DN vẫn cứ hững hờ với phân khúc này?

Đất rẻ tiền tươi

Theo báo cáo của Sở Xây dựng TP.HCM, quỹ nhà ở hiện nay của thành phố thiếu trầm trọng, hàng ngàn hộ đang phải sống trong điều kiện chỗ ở không đảm bảo tiêu chuẩn. Hiện chỉ có khoảng 30% số cán bộ, công chức nhà nước được phân phối nhà ở. Tỷ lệ hộ gia đình trẻ chưa có nhà ở và thu nhập thấp chiếm phần lớn.

Trong khi ấy, trong số hơn 100 dự án nhà ở xã hội, nhà giá thấp được đăng ký, đến nay, thành phố mới có 2 dự án đang xây dựng và 4 dự án xong phần thủ tục. Hầu hết các dự án này đều gặp khó về quỹ đất, nguồn vốn, thủ tục...

Trên thực tế, giới chuyên môn trong lĩnh vực BĐS cho đây là “lỗ hổng” lớn đối với các DN trong nước vì thị trường này có thể mang lại lợi nhuận rất lớn, thậm chí có thể lớn hơn đầu tư cho thuê các căn hộ cao cấp với giá hàng ngàn USD. Hơn nữa, đầu tư này cũng sẽ giúp thị trường BĐS lành mạnh hơn, giảm thiểu sự méo mó khi người dân quá thiên về việc đầu cơ, tích trữ.

Một bài tính đơn giản, đó là lấy giá thành xây dựng, cộng với lợi nhuận bình thường (thông lệ là từ 2 - 5%, lợi nhuận đầu tư BĐS có thể cao nhưng cũng không cao hơn 10%), thì mức giá 5 triệu đồng/m2 là chấp nhận được; cộng với chi phí dịch vụ phân phối, cộng chi phí khác thêm khoảng 25% thì giá thành căn hộ chung cư (trung bình 10 tầng) khoảng 7,5 triệu đồng/m2.

Như vậy, một căn hộ 50m2 có giá trị khoảng 400 triệu đồng là có thể phù hợp với nhiều đối tượng trong xã hội. Nếu đem căn hộ đó cho thuê với giá 5 triệu đồng trở lại, thì chẳng bao lâu, nhà đầu tư có thể kiếm lợi nhuận. Vậy mà lâu nay mọi người chỉ quan tâm đến nhà ở cao cấp, nơi thu được lợi nhuận cao mà đang bỏ quên mất một thị phần khác cũng có thể kiếm được lợi nhuận tương tự.

Xây nhà cho thuê đã trở thành xu thế phổ thông ở các nước phát triển trên thế giới. Ví dụ ở Mỹ, 80% dân số ở nhà thuê, ở Ấn Độ, nhiều tập đoàn lớn nổi tiếng mà tên tuổi gắn liền với việc chuyên xây nhà cho thuê giá rẻ. Đó là những nhà tài phiệt, xây dựng những tòa nhà kiên cố khi đất còn chưa có giá cao và cho thuê đến cả trăm năm nay nên giá cho thuê gần như rất thấp.

Phát biểu tại một cuộc hội thảo mới đây, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, nêu quan điểm: “Nếu áp dụng theo mô hình phổ biến trên, Việt Nam sẽ có những khu nhà cho thuê khang trang, có đầy đủ tiện ích, hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội hoàn chỉnh. Căn hộ cho thuê khoảng 50m2, tầm tiền từ 2 - 5 triệu đồng/tháng, chắc chắn khi ấy nhiều người sẽ chọn phương thức thuê nhà dài hạn chứ không mua”.

"Đất sạch" chưa quang

Chính điều này thúc đẩy các DN BĐS có xu hướng chuyển hướng đầu tư theo phân khúc này tăng lên trong thời gian qua. Trong báo cáo phân tích thị trường BĐS TP.HCM của Công ty Chứng khoán SME, TP.HCM có 49 cao ốc căn hộ cho thuê, với khoảng 2.800 căn hộ. Các quận 1, 2 và 7 chiếm 80% tổng số. Cũng theo công ty này, dự kiến trong năm nay, có thêm 300 căn hộ cho thuê.

Tuy nhiên, đó mới chỉ là lý thuyết vì trên thực tế có rất nhiều nguyên nhân khiến các các DN chưa thể đầu tư vào thị trường căn hộ cho thuê giá trung bình là liên quan đến hiệu quả của dòng tiền.

Điều này được ông Nguyễn Chiến Thắng, Phó tổng giám đốc Công ty Sacomreal lý giải: “Do hầu hết các DN BĐS Việt Nam hiện nay chủ yếu chỉ có thể đầu tư vào thị trường căn hộ rồi bán luôn nhằm thu hồi vốn nhanh, đầu tư vào các dự án khác; hầu như không có DN nào có thể tính toán dài hơi 20, 30 năm mới thu hồi được vốn”.

Theo ông Thắng, giải pháp là Nhà nước và DN cùng làm. Tức là, Nhà nước cho DN thuê đất sạch, DN trả tiền thuê đất theo từng năm. Phương án này sẽ giúp DN giảm chi phí mua đất, giảm chi phí giải phóng mặt bằng mà chỉ phải bỏ chi phí xây dựng và quản lý.

Về vấn đề này, một chuyên gia thuộc Cục Quản lý Nhà và Thị trường BĐS, Bộ Xây dựng cho rằng, hiện mới chỉ có chính sách về xây dựng nhà ở xã hội cho thuê hoặc cho thuê mua, còn chính sách về việc khuyến khích DN đầu tư xây dựng nhà cho thuê thương mại vẫn chưa có.

Đây là vấn đề bức thiết của xã hội nên thời gian tới cơ quan này sẽ đẩy mạnh việc nghiên cứu các chính sách hỗ trợ DN về tài chính đồng thời làm công tác tư tưởng cho người dân. Trong đó, chú trọng chính sách tín dụng cho DN vay đầu tư xây dựng nhà cho thuê.

DiaOcOnline.vn - Theo Doanh Nhân Sài Gòn