Chung cư 3 tầng hầm: Bất hợp lý, khó khả thi

Việc quy định 3 tầng hầm với các dự án chung cư trên địa bàn Hà Nội để giải quyết tình trạng thiếu chỗ đỗ xe đang trở thành tâm điểm trên thị trường bất động sản bởi sự hợp lý, khó khả thi và có nguy cơ phát sinh nhiều hệ lụy.

Có thể đội giá nhà

Sở Quy hoạch kiến trúc Hà Nội vừa có thông báo về việc các dự án khu đô thị, trung tâm thương mại phải bố trí tối thiểu 3 tầng hầm để xe. Ngay sau khi thông tin này được đưa ra đã nhận được nhiều ý kiến trái chiều từ phía các chuyên gia và doanh nghiệp, đặc biệt gây nguy cơ đội giá nhà chung cư một cách vô lý.

Ông Nguyễn Trần Nam, nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng phân tích, đối với những dự án nhà giá rẻ, khi doanh nghiệp đang được nhà nước hỗ trợ cả về chính sách và vốn để hạ giá thành tạo điều kiện sở hữu nhà cho người nghèo thì hiện nay quy định này lại đẩy chi phí xây dựng lên cao, đồng nghĩa với giá nhà cũng tăng theo.

Ông Nam cũng cho rằng cần làm rõ về quy mô công trình, thế nào được gọi là nhà cao tầng. Hiện nay nhà có 7 tầng trở lên đã được gọi là nhà cao tầng và không thể yêu cầu doanh nghiệp xây 1 khu nhà 7 tầng nổi mà có tới tận 3 tầng hầm, vừa tăng chi phí, vừa phí. Bên cạnh đó, quy mô dự án cũng là một điều đáng để bàn, một dự án có đến 7-8 tòa nhà cao tầng, có tòa nhà nằm ở trục chính, có tòa nằm ở trục phụ. Nếu tòa nào cũng phải xây dựng 3 tầng hầm thì không hợp lý và không khả thi.

Với các dự án nhà thương mại đã được phê duyệt, quy định như vậy sẽ khiến chi phí đầu tư sẽ bị đội lên, các thủ tục phải làm lại từ đầu… Trong khi đó để dự án đi đến giai đoạn như quy định tại thông báo, chủ đầu tư đã phải làm nhiều thủ tục và tốn quá nhiều thời gian.

“Tôi cho rằng quy định cần phải chi tiết, cụ thể hơn, tránh trường hợp yêu cầu chung chung, đánh đồng tất cả gây bức xúc cho doanh nghiệp”, ông Nam nói.

PGS-TS. Nguyễn Văn Hùng – nguyên Hiệu trưởng trường Đại học Xây dựng Hà Nội cũng thừa nhận quy định này còn nhiều bất cập và khó thực hiện, thậm chí tạo cơ chế xin cho, gây khó khăn cho doanh nghiệp.

Như vậy, trước mắt có thể thấy rằng quy định này chắc chắn sẽ làm tăng vốn đầu tư cho dự án, từ đó giá thành sản phẩm cũng sẽ tăng theo. Chủ trương là thiết thực nhưng không nhất thiết phải là 3 tầng hầm mà cần phải có quy định từng loại dự án, từng khu vực chứ không phải phù hợp với mọi trường hợp.

Khó khả thi

Theo nhiều nhà đầu tư, kiến trúc sư, chuyên gia trong lĩnh vực kiến trúc xây dựng, quy định mang nặng cảm tính và không đúng thẩm quyền. Trong văn bản kiến nghị gửi cơ quan chức năng, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) chỉ rõ: Thông báo số 1823/TB-QHKT ngày 14/4/2016 của Sở Quy hoạch Kiến trúc Hà Nội chưa phù hợp về hình thức văn bản, thẩm quyền ban hành các văn bản quy phạm pháp luật, đặc biệt là đối với các nội dung điều chỉnh thị trường bất động sản, một lĩnh vực lớn, có ảnh hưởng rộng đến sự phát triển chung của nền kinh tế đất nước cũng như sự phát triển của thành phố, chưa phù hợp với các văn bản quy phạm pháp luật chuyên ngành đã được ban hành.

Bên cạnh đó, thông báo không quy định rõ về quy mô, vị trí, tính chất công trình, dự án như ở nội đô, ngoại thành, hay nhà ở xã hội, nhà ở thương mại… Điều này gây khó khăn trong quá trình áp dụng, gây ách tắc toàn bộ hoạt động đầu tư các dự án bất động sản trên địa bàn thành phố.

Ông Trần Chủng – nguyên Cục trưởng Cục Giám định Nhà nước về chất lượng công trình (Bộ Xây dựng) cũng cho rằng, nếu có quy định, thì Sở QH-KT Hà Nội phải quy định cụ thể loại và cấp công trình buộc phải tuân thủ theo hướng dẫn, chứ không thể đánh đồng, quy chụp tất cả các công trình phải thực hiện giống nhau.

Ông Chủng phân tích, theo quy chuẩn hướng dẫn chỉ tiêu kiến trúc áp dụng cho công trình nhà ở cao tầng, trong đó có chỉ tiêu chỗ đỗ xe (ô tô, xe máy, xe đạp) áp dụng cho công trình nhà chung cư như: Đối với nhà ở thương mại, cứ 100m2 diện tích sử dụng của căn hộ, phải bố trí tối thiểu 20m2 chỗ để xe (kể cả đường nội bộ trong nhà xe); đối với nhà ở xã hội cứ 100m2 diện tích sử dụng của căn hộ, phải bố trí tối thiểu 12m2 chỗ để xe (kể cả đường nội bộ trong nhà xe).

Hiện VNREA đã kiến nghị thành phố Hà Nội trước mắt có văn bản dừng hiệu lực của thông báo của Sở Quy hoạch Kiến trúc, vì thông báo đã và đang gây ách tắc hoạt động đầu tư và kinh doanh bất động sản trên địa bàn thành phố, gây khó khăn cho hoạt động của các doanh nghiệp, đến khi TP có quyết định chính thức.