Chờ đợi bất động sản... tan băng

Một năm đầy khó khăn của thị trường bất động sản (BĐS) đã khép lại. Tuy vẫn chưa đủ những yếu tố thuyết phục để hy vọng rằng sang năm “tảng băng” BĐS sẽ tan nhưng cũng đã có những điểm sáng, hy vọng cho giới đầu tư và cả người dân bằng những chính sách mới tích cực của Nhà nước sẽ được áp dụng trong năm 2013.

Cơ hội để tái cấu trúc

Nếu như năm 2012 được nhiều chuyên gia nhận định là cơ hội để BĐS nhìn thẳng vào những điểm yếu của mình thì năm 2013 sẽ là năm để BĐS tự tái cấu trúc để có thể phát triển bền vững hơn. Đây cũng là lần đầu tiên có một ngành được sự tham gia “giải cứu” của cả Chính phủ và các bộ, ngành.

Sự vấp ngã của thị trường BĐS sẽ là cơ hội tốt cho các nhà đầu tư, DN cơ cấu lại sản phẩm phù hợp hơn với nhu cầu của thị trường, xác định rõ được nhu cầu thị trường. Trong tình hình khó khăn như hiện nay, các DN BĐS muốn tồn tại và vượt qua khủng hoảng thì cần phải chấp nhận thay đổi để tái cơ cấu lại DN, sắp xếp tổ chức lại hệ thống, chủ động bố trí lại nguồn nhân lực, cắt giảm chi phí... Ngoài ra phải điều chỉnh phương hướng kinh doanh, đưa ra các chiến lược phù hợp để thích nghi với sự thay đổi khắc nghiệt của thị trường.

Suốt thời gian qua, nhằm giải quyết nhu cầu khơi thông nguồn vốn và giảm áp lực trả nợ cũng như chi phí lãi vay cao đã có không ít DN thực hiện việc tái cấu trúc lại sản phẩm cũng như cơ cấu lại DN thông qua giảm giá bán hoặc áp dụng các chính sách khuyến mãi, dự thưởng, hỗ trợ lãi suất cho khách hàng mua nhà, chuyển nhượng hoặc kêu gọi hợp tác đầu tư các dự án đang triển khai, mua bán, sáp nhập dự án… Các biện pháp này sẽ giúp các DN tháo gỡ khó khăn trước mắt, xử lý được các dự án đang đình trệ do thiếu vốn, có cơ hội để tái cấu trúc lại hoạt động đầu tư, cắt giảm nhân sự, chi phí…

Việc thanh lý các sản phẩm tồn kho cũng tạo điều kiện để DN tái cơ cấu hoạt động kinh doanh, tái đầu tư cho phù hợp hơn trong môi trường kinh tế thay đổi. Đây cũng là một động thái cần thiết và tất yếu trên thị trường nhằm kích cầu và giải quyết tình trạng thị trường “đóng băng” do giá cả tăng cao. Đặc biệt là trong giai đoạn các DN BĐS tắc nghẽn về vốn và chịu áp lực trả nợ vay lớn như hiện nay.

Các DN BĐS cũng nên tận dụng các nguồn vốn từ các kênh huy động vốn khác nhằm tránh phụ thuộc quá nhiều từ nguồn vốn của các ngân hàng. Do đó các DN BĐS trong nước có thể tính đến việc chào bán sản phẩm hoặc thu hút nguồn vốn của nhà đầu tư nước ngoài vào thị trường BĐS Việt Nam để phát triển phân khúc văn phòng cho thuê, mặt bằng bán lẻ, các khu phức hợp, khu nghỉ dưỡng, nhà ở thích hợp cho người nước ngoài…

Đặc biệt, các DN cũng cần phải thực hiện một chính sách linh hoạt hơn trong chiến lược đầu tư kinh doanh, tránh dàn trải trong đầu tư mà tập trung nguồn lực chuyển hướng vào các dự án trọng điểm đáp ứng nhu cầu hiện tại của thị trường, phù hợp với chính sách quy hoạch của Nhà nước và có nhiều tiềm năng phát triển lâu dài như: Phân khúc nhà ở trung bình và nhà cho người có thu nhập thấp, dự án ở các vùng ven của các thành phố lớn vì giá đất còn rẻ.

Kịch bản nào cho năm 2013

Một trong những giải pháp gỡ khó cho thị trường BĐS được Bộ trưởng Bộ Tài chính Vương Đình Huệ đưa ra là các gói giải pháp tài chính tập trung hỗ trợ thị trường BĐS. Theo đó, kiến nghị gia hạn 6 tháng thời hạn nộp thuế GTGT của các tháng 1,2 và 3-2013 đối với DN kinh doanh BĐS; DN sản xuất, kinh doanh các mặt hàng vật liệu xây dựng là sắt, thép, xi măng, gạch, ngói. Gia hạn 12 tháng thời hạn nộp thuế TNDN đối với số thuế TNDN phải nộp năm 2013 của DN kinh doanh BĐS. Cho phép chủ đầu tư dự án đã được Nhà nước giao đất nhưng có khó khăn về tài chính được gia hạn bằng hình thức đăng ký và nộp tiền sử dụng đất theo tiến độ bán hàng nhưng tối đa không quá 24 tháng kể từ ngày được thông báo nộp tiền sử dụng đất.

Đặc biệt, nhằm thúc đẩy các địa phương, DN phát triển nhà ở xã hội, Bộ Tài chính sẽ báo cáo Chính phủ, Quốc hội xem xét, quyết định áp dụng mức thuế suất thuế TNDN 10% đối với thu nhập từ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội. Giảm 50% số thuế GTGT đầu ra đối với hoạt động cho thuê, cho thuê mua hoặc bán nhà ở xã hội từ 1-7-2013 đến 30-6-2014. Giảm 30% số thuế GTGT đầu ra đối với hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở đối với những căn hộ có diện tích sàn sử dụng dưới 70m² và có giá bán dưới 15 triệu đồng/m² sử dụng từ 1-7-2013 đến 30-6-2014.

Bộ trưởng Bộ Xây dựng Trịnh Đình Dũng cho rằng, trong điều kiện khó khăn hiện nay, cần tạo điều kiện cho DN chuyển đổi công năng các dự án dở dang hiện nay thành bệnh viện, trường học, văn phòng... để tháo gỡ vấn đề hàng tồn. Bên cạnh đó, cần cho phép DN đầu tư nhà ở bình dân với diện tích căn hộ tối thiểu 25 m2 và với các điều kiện giống nhà ở xã hội như quy hoạch, kiến trúc, diện tích, tiền sử dụng đất… qua đó giúp cho người thu nhập thấp có cơ hội mua nhà giá rẻ. Cần phân loại các đối tượng mua nhà để có các hình thức hỗ trợ phù hợp.

Thống đốc Ngân hàng Nhà nước Nguyễn Văn Bình cam kết sẵn sàng hỗ trợ vốn và dành ưu tiên số 1 cho các hộ có nhu cầu thực sự về nhà ở. Trong quý I, II-2013 Ngân hàng Nhà nước sẽ tập trung mạnh vào chỉ đạo các ngân hàng thương mại xử lý nợ xấu về BĐS và sẵn sàng cung ứng khoảng 20.000-40.000 tỉ đồng hỗ trợ người mua nhà với lãi suất hợp lý khoảng 8% trong thời hạn từ 5 đến 10 năm và sẵn sàng hỗ trợ các dự án phục vụ mục đích giảm lượng tồn kho BĐS.

Nhận định về thị trường BĐS 2013, TS. Trần Kim Chung, Trưởng ban Chính sách đầu tư (Viện Nghiên cứu Quản lý kinh tế Trung ương) cho biết: Năm 2013 sẽ không có một câu trả lời nào khẳng định thị trường BĐS lên hay xuống mà thị trường sẽ phân rã, tức là có nhóm lên, nhóm xuống. Đến thời điểm hiện nay BĐS chưa đổ vỡ thì không thể đỗ vỡ được, tuy nhiên trầm lắng thì khó tránh khỏi.

Bằng những động thái giải cứu tích cực được các bộ, ban, ngành quan tâm ngay từ quý I-2013, có thể ngành BĐS sẽ có một kịch bản hoàn toàn khác so với những gì đã được dự đoán từ trước.