Chính sách theo đuôi thực tế

Trong thời gian gần đây Báo giới liên tiếp đề cập đến việc sốt nóng của thị trường BĐS. Nhiều chuyên gia trong lĩnh vực này còn khuyến cáo về nguy cơ vỡ bong bóng BĐS. Tuy nhiên, những chính sách, giải pháp để bình ổn thị trường này lại đang gây nhiều luồng dư luận trái chiều. Ông Phạm Sỹ Liêm - Phó Chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam cho rằng chúng ta chưa có một chính sách đủ dài đủ tầm và để uốn thị trường phát triển lành mạnh - hiện nay vẫn là “gặp đâu, xử đấy”.

Từng cảnh báo nhiều lần về sự bất cập trong quản lý thị trường BĐS, ông Liêm không bất ngờ về đợt sốt nóng đang làm đau đầu các nhà quản lý.

Bong bóng phình to

* Thị trường BĐS đầu năm lại tiếp tục nóng lên, không chỉ tại TP HCM, Hà Nội mà lan ra nhiều tỉnh thành, nhiều loại hình. Ông nghĩ sao về điều này?

Thị trường nóng thì cũng nóng rồi, nhưng một điểm đáng lưu ý là nóng quá dài và hơi đột ngột, nhất là tại TP HCM sau Tết. Điều này thể hiện ở hai điểm chính: Thứ nhất, các DN trong và ngoài nước đổ xô đầu tư vào lĩnh vực này làm cho thị trường hoạt động mạnh mẽ. Thứ hai, nhu cầu mua nhà, đất để ở vẫn quá cao so với những gì thực tế đang có.

Tuy nhiên, như tôi đã nói, nóng là nóng ở phân khúc nào? Vẫn chủ yếu là căn hộ cao cấp, văn phòng cho thuê và chỉ nóng, sốt ở những khu vực có luồng vốn đầu tư, nhiều dự án đầu tư của nước ngoài vào như TP HCM, Bà Rịa - Vũng Tàu, Đà Nẵng, Quảng Nam, Hà Nội, Bắc Ninh... Điều này là hợp lý vì khi người ta vào đầu tư thì phải có chỗ cho người ta ở, làm văn phòng đại diện chứ. Nhưng sốt nóng như thế này thì quá dài.

Bên cạnh đó, thông tin về chủ trương mở rộng địa giới Hà Nội làm cho các chủ đầu tư, DN BĐS lẫn người dân đổ xô đến đó để làm dự án, để mua bán... Vì vậy, cùng một TP, nhưng tùy thuộc vào địa giới của từng dự án mới xảy ra tình trạng sốt, nóng hay không.

Tôi cũng phải nhắc lại là hàng hoá BĐS có đặc thù riêng, không thể lấy của nơi này chuyển sang nơi khác, không thể lấy giá chỗ thấp để giảm giá của nơi có giá cao...

* Vậy hệ lụy ra sao, thưa ông?

Thì sẽ không tốt chứ sao! Vì điều này sẽ tập trung thu hút vốn của thị trường vào phân khúc nhà cao cấp, văn phòng cho thuê, đất vườn, biệt thự. Tự nhiên, vốn sẽ “rời” phân khúc khác như nhà ở xã hội, nhà ở giá rẻ.

Giá hiện tại của các loại nhà cao cấp quá cao, nhưng theo tôi nếu giá chỉ còn 1/2, thậm chí thấp hơn, những người thu nhập trung bình vẫn không thể mua được. Hiện chúng ta muốn có nhà giá rẻ nhưng không ai xây - đó là điều không tốt.

Cái không tốt khác là giá lên cao làm cho tỷ suất lợi nhuận kinh doanh quá lớn, dẫn đến các DN chạy đua, giành giật để vay nghiến, vay ngấu ngân hàng để thực hiện dự án. Điều này rất nguy hiểm, thậm chí dẫn đến đổ vỡ hàng loạt ngành kinh tế nếu có biến động không thuận lợi.

* Như vậy, sẽ xuất hiện tình trạng bong bóng?

Đã có “bong bóng” BĐS rồi, nhưng nó chưa to, chưa phình và chưa nổ mà thôi. Vì vậy chúng ta cần phải thận trọng hơn. Đặc điểm của thị trường hiện nay là quá chạy theo lợi nhuận vô tổ chức, không ai điều phối và quá nhiều dự án trong một phân khúc, rất dễ dẫn đến cung vượt quá cầu. Lúc đó, giá sẽ rớt mà bài học khủng hoảng kinh tế năm 1997, nhất là Thái Lan là điển hình.

Trên thế giới thuế, lệ phí, chi phí, đất đai của một dự án chỉ chiếm 28%, xây dựng 72%. Nhưng ở VN, thì thuế, chi phí, lệ phí, đất đai, các loại khác lại chiếm tới khoảng 70%. Chi phí xây dựng hiện nay mỗi m2 chỉ khoảng 5 - 9 triệu đồng nhưng có những căn hộ giá bán lên tới cả tỷ đồng. Vậy có phải tất cả lợi nhuận đều vào túi DN?

Phần nhiều do... chính sách

* Nhiều ý kiến cho rằng, dự án thì nhiều, nhưng thực tế đi vào hoạt động, hoặc số lượng bán ra lại quá ít mà điều quan trọng là thiếu vốn, thưa ông?

Đúng là công bố thì nhiều, nhưng nói thật các dự án đa phần nằm trong tình trạng thiếu vốn, ít vốn dẫn đến tình trạng quảng cáo thì nhiều nhưng không có tiền để thực hiện, người mua không đặt cọc, DN không dám vay ngân hàng hoặc ngân hàng không cho vay.

Hầu hết các dự án này đều trong tình trạng... “anh lùn đóng vai đại gia”. Nói chung là các dự án đều nằm trong tình trạng tiền thì có nhưng quá ít. Có tiền đấy nhưng cũng chỉ đủ trang trải những chi phí ban đầu, còn muốn triển khai toàn bộ thì không thể. Tiền thì ít, nhưng DN nào cũng muốn làm lớn, làm dự án thật lớn.

Tuy vậy, gần đây cũng đã xuất hiện một số DN “đại gia” thực sự có xuất phát điểm từ việc kinh doanh BĐS, từ nguồn tiền trên thị trường chứng khoán, nguồn tiền đầu tư của nước ngoài...

* Cũng có ý kiến lại khẳng định do các chính sách thu hồi đất hiện nay cũng có nhiều vướng mắc khiến việc thực hiện dự án quá chậm, cung quá thiếu so với cầu. Quan điểm của ông?

Đúng vậy. Hiện chính sách thu hồi đất có 3 nhược điểm.

Thứ nhất, thiếu tính công bằng giữa người có đất và những nhà đầu tư, có tiền. Đất đai hay tiền bạc bỏ ra đều sinh lợi, là nguồn vốn để phát triển nhưng ở đây với chính sách thu hồi đất của chúng ta, chỉ có tiền (nhà đầu tư) sinh lợi, còn đất của nông dân lại không. Đất chỉ được đền bù bằng tiền đất nông nghiệp. Minh bạch thì có, nhưng không công bằng vì người nông dân bỏ đất, nhưng không hề có một sự sinh lời nào. Tại sao bỏ tiền ra thì có lãi, nhưng bỏ đất ra thì... chỉ ở mức thu hồi vốn?

Thứ hai, chính sách thu hồi đất của chúng ta chưa rõ ràng, xã, huyện, tỉnh... đều có quyền thu hồi.

Thứ ba, tính chuyên nghiệp trong việc thu hồi cũng như thực hiện các dự án gần như không có. Hiện ở Việt Nam mỗi nơi đi thu hồi một dự án. Cơ quan hành chính cũng đi thu hồi đất. Thiếu tính chuyên nghiệp ở chỗ đó. Sao lại không làm như các nước là tập hợp những chuyên gia, tạo dựng nên những DN hay tổ chức chuyên thực hiện việc này.

* Động thái mới nhất hiện nay là sẽ siết chặt hơn thị trường BSĐ, trong đó việc các ngân hàng hạn chế cho vay trong đầu tư, mua bán BĐS. ý kiến của ông thế nào về chính sách này?

Trước hết, tôi nghĩ cần phải có những đối sách phù hợp, nhưng phải ở tầm vĩ mô chứ không thể gặp đâu xử lý đấy từ người hoạch định chính sách đến DN như hiện nay.

Gần đây lại dấy lên việc đánh thuế, nhưng hiện tại chưa ai nghiên cứu về việc người kinh doanh BĐS hiện nay đóng bao nhiêu thuế... Tôi nghĩ, muốn điều tiết thì Chính phủ phải tập hợp các chuyên gia, có một nghiên cứu đầy đủ, toàn diện về thị trường, từ đó đưa ra một hệ thống giải pháp hợp lý, chứ đừng để tình trạng gặp đâu xử lý đấy.

Riêng với việc siết chặt việc cho vay của các ngân hàng tôi nghĩ là đúng, nhưng không rõ ràng, quá chung chung. Không thể nói là siết chặt thị trường BĐS mà chỉ nên đưa ra những biện pháp siết chặt loại, phân khúc thị trường nào. Nói chung chung như vậy thì chẳng lẽ mua nhà giá rẻ cũng không được vay vốn sao? Về lâu dài, theo tôi vẫn là việc Chính phủ cần tập hợp các chuyên gia lại để nghiên cứu đầy đủ, đưa ra được một hệ thống giải pháp toàn diện, đầy đủ và phù hợp.

* Xin cảm ơn ông!

Quản lý đầu tiên trên thị trường BĐS là giá, nhưng hiện tại không ai phân tích cái giá đó cả, trong khi chúng ta thừa sức để phân tích. Từ đó mới cân đối lợi ích của Nhà nước, của DN và của người dân, điều tiết lợi nhuận đó như thế nào? Theo tôi, nên đánh thuế vào lợi nhuận của từng vụ mua bán để nếu DN có bán giá cao thì cũng không thu lợi được bao nhiêu, nhưng lại khó bán. Theo nghiên cứu, tỷ suất lợi nhuận trên thị trường BĐS thế giới chỉ khoảng 6 -10%, nhưng ở VN tỷ suất lợi nhuận đó lại cao, từ 35% trở lên.