Cần luật riêng về sở hữu chung cư

Chịu trách nhiệm chính về những rối ren hiện nay liên quan đến sở hữu chung-riêng trong chung cư là những người làm luật trong ngành xây dựng.

Trong hai ngày 6 và 7-8, Bộ Tư pháp phối hợp với Cơ quan Hợp tác quốc tế Nhật Bản (JICA) tổ chức tọa đàm tổng kết tình hình thi hành các quy định về quyền sở hữu trong Bộ luật Dân sự 2005. Một vấn đề được các đại biểu quan tâm là sở hữu chung-riêng trong nhà chung cư.

Theo ông Nguyễn Mạnh Khởi, Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng), ở nhà chung cư, do cùng tồn tại nhiều hình thức sở hữu khác nhau trên cùng một diện tích nhà nên thực tế đã xảy ra nhiều tranh chấp, khiếu kiện về quyền sở hữu chung, sở hữu riêng giữa các hộ gia đình đang quản lý, sử dụng loại nhà ở này với chủ đầu tư.

“Thiệt hại lớn thì... chịu”

Ông Khởi dẫn hàng loạt tranh chấp xảy ra tại Hà Nội thời gian qua làm ví dụ, như tranh chấp về tầng hầm để xe tại khu chung cư The Manor, tranh chấp về sân thượng tại tòa nhà 17 tầng Cầu Diễn, Từ Liêm hay tranh chấp tầng một dùng để xe ở khu đô thị Trung Hòa-Nhân Chính...

“Hợp đồng mua bán nhà chỉ ghi giá bán 1 m2 chứ không thỏa thuận đối với phần sở hữu chung ở tầng một, người mua căn hộ đã đóng tiền mua hay chưa” - ông Khởi cho biết. Cũng theo ông Khởi, tháng 2-2009, Bộ Xây dựng đã ban hành thông tư trong đó có quy định mẫu hợp đồng mua bán, yêu cầu người mua và chủ đầu tư phải thỏa thuận rõ diện tích phần chung, phần riêng. Tuy nhiên, hiện nay vẫn còn kẽ hở là thiếu chế tài xử phạt đối với những trường hợp lấn chiếm phần diện tích chung.

Ông Nguyễn Văn Thắng, Tổng Công ty Đầu tư và phát triển nhà Hà Nội, dẫn ngay trường hợp xảy ra tại tổng công ty mình làm ví dụ. “Năm ngoái, một chung cư chỗ chúng tôi cháy tầng một. Vậy ai có trách nhiệm bồi thường thiệt hại? Thực tế thì chúng tôi vẫn bồi thường nhưng nếu nói luật pháp bắt chúng tôi thì chưa chắc. Cũng xin nói thêm, những thiệt hại nhỏ thì còn bồi thường được chứ thiệt hại lớn thì... chịu” - ông Thắng cho biết.

Luật vừa thiếu vừa hở

“Quy định về phần sở hữu chung trong các văn bản pháp luật vẫn còn chung chung, chưa cụ thể” - ông Khởi nói về nguyên nhân của các tranh chấp. Bộ luật Dân sự có một điều về sở hữu chung trong nhà chung cư nhưng chỉ quy định mang tính nguyên tắc về quản lý, sử dụng phần sở hữu chung. Luật Nhà ở dù đã liệt kê các phần được coi là phần sở hữu chung nhưng cũng chưa đầy đủ. Nghị định 90/2006, Quy chế quản lý nhà chung cư năm 2008 phần lớn cũng chỉ nhắc lại quy định của Luật Nhà ở...

“Các văn bản này đều quy định nơi để xe là phần sở hữu chung của nhà chung cư nhưng khái niệm nơi để xe vẫn còn chung chung. Khái niệm này cũng chưa nêu rõ “để xe” có bao gồm tất cả các loại xe như xe đạp, xe máy và ôtô hay không nên có nơi chủ đầu tư cho rằng phần sở hữu này chỉ phục vụ cho gửi xe đạp, xe máy. Trong khi đó, người mua căn hộ lại cho rằng, phần sở hữu chung của tất cả các chủ sở hữu nên họ có quyền gửi xe ôtô tại phần chung này” - ông Khởi nói.

Cũng theo ông Khởi, hiện nay xuất hiện loại nhà cao tầng vừa dùng để ở, vừa có một phần diện tích làm văn phòng thương mại cho thuê... Loại nhà này cũng chưa được pháp luật điều chỉnh cụ thể. “Chính vì pháp luật chưa quy định hết nên khi có tranh chấp, các cơ quan chức năng gặp nhiều khó khăn trong việc xử lý và cũng không thể giải quyết dứt điểm” - ông Khởi kết luận.

Khách hàng dễ sập bẫy

Trao đổi với Pháp Luật TP.HCM, TS Nguyễn Ngọc Điện, Đại học Quốc gia TP.HCM, nhận xét chịu trách nhiệm chính về những rối ren hiện nay liên quan đến vấn đề nhà ở thuộc về những người làm luật trong ngành xây dựng. “Sai sót cơ bản nhất là nhà làm luật cho rằng trách nhiệm chính trong việc xác định thành phần của các căn hộ chung cư là chuyện của người dân, trên cơ sở thỏa thuận. Trong khi đáng lẽ họ phải chủ động can thiệp ngay từ đầu để xây dựng, hoàn thiện công cụ phân ranh, giúp làm rõ sự riêng tư trong mối quan hệ cộng đồng đó” - ông Điện nói.

Theo TS Điện, chủ đầu tư đã lợi dụng sự dễ dãi, “vô trách nhiệm” này của nhà làm luật để áp dụng luật chơi của mình ở thế thượng phong đối với người mua căn hộ. “Người dân thường không biết những “bẫy” nhà đầu tư đặt ra. Nói lừa lọc thì không đúng nhưng họ đã lợi dụng sự ngây thơ của người dân để áp đặt lên giao kèo” - TS Điện bức xúc.

“Từ những nghiên cứu của mình, tôi cho rằng Việt Nam cần xây dựng riêng một luật về sở hữu chung cư” - TS Điện kiến nghị.

 

Chủ đầu tư cũng chỉ là một chủ sở hữu

Ở nhiều nước, hồ sơ pháp lý của một chung cư gồm có hai tài liệu là bản phân chia các căn hộ và điều lệ của chung cư quy định quyền của các chủ sở hữu căn hộ đối với không gian chung của chung cư... Chủ đầu tư không được khai thác và thu lợi riêng đối với những tài sản mang tính thiết yếu cho nhu cầu sinh hoạt của các thành viên trong các căn hộ. Nếu chủ đầu tư không tuân thủ điều đó thì người ta sẽ từ chối không cho đăng ký điều lệ chung cư đó tại cơ quan đăng ký. Khi đó, chủ đầu tư cũng không được phép bán căn hộ chung cư.

Điều lệ nói trên có thể được sửa đổi bởi hội nghị chung cư nhưng việc sửa đổi phải đăng ký mới có giá trị. Khi tham gia hội nghị này, chủ đầu tư chỉ tham gia và biểu quyết với tư cách chủ của những căn hộ chưa được bán.
 

DiaOcOnline.vn - Theo Pháp Luật TP