Cần "liều thuốc nặng"

Kém minh bạch, mang nặng tính đầu cơ, giá cả trên trời… là những "căn bệnh mãn tính" của thị trường bất động sản (BĐS) Việt Nam, trong đó điển hình là thị trường nhà, đất ở các thành phố lớn như Hà Nội và TP. HCM. Bởi vậy, để tạo thuận lợi cho người dân, nhà đầu tư tiếp cận dễ dàng với các sản phẩm BĐS trên một thị trường minh bạch, lành mạnh, theo các chuyên gia, rất cần những "liều thuốc nặng".

Thị trường BĐS chỉ có thể lành mạnh khi các chính sách điều chỉnh sự vận hành của thị trường này đảm bảo đồng bộ, chặt chẽ và được thực thi nghiêm. Tuy nhiên, thực tế vẫn còn những khoảng trống pháp lý điều tiết sự vận hành của thị trường BĐS.

Theo Tiến sỹ Bùi Văn Sĩ, Viện Nghiên cứu quản lý đất đai (Tổng cục Quản lý đất đai, Bộ Tài nguyên và Môi trường), hiện có khá nhiều văn bản pháp lý quy định về sự phân cấp trong quản lý đất đai cho cấp huyện, tỉnh, nhưng lại thiếu những chế tài giám sát việc thực thi quyền thu hồi, cấp đất đối với các cấp này, nên nảy sinh không ít tiêu cực.

Điều này đã tạo ra nhiều sản phẩm BĐS "không sạch" với giá… trên trời. Hệ quả là người dân, nhà đầu tư gặp không ít khó khăn trong việc tiếp cận với các sản phẩm BĐS. Bởi vậy, ông Sĩ cho rằng, muốn làm cho thị trường BĐS lành mạnh, cần sớm làm rõ trách nhiệm pháp lý của các chủ thể là cơ quan quản lý trong quá trình tạo hàng cho thị trường.

Giảm thiểu yếu tố chụp giật, tăng tính chuyên nghiệp của đội quân môi giới, theo Tiến sỹ Phạm Sĩ Liêm, Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam (nguyên Thứ trưởng Bộ Xây dựng), sẽ góp phần đáng kể ngăn chặn nạn "thổi" giá trên thị trường BĐS.

Theo quy định của pháp luật hiện hành, đội quân môi giới BĐS phải qua đào tạo và được cấp chứng chỉ hành nghề, nhưng việc chấp hành quy định này mang nặng tính hình thức, thể hiện qua lối làm ăn theo kiểu "đánh quả" của không ít văn phòng môi giới BĐS. Thậm chí, không hiếm văn phòng môi giới BĐS thành lập tự phát, tồn tại không theo quy định của pháp luật, gây rủi ro cho thị trường.

Bởi vậy, cần khuyến khích thành lập các hội môi giới BĐS với quy định pháp lý rõ ràng, chặt chẽ, đảm bảo cho các hội này khi đi vào hoạt động đủ sức đào thải những nhà môi giới hoạt động không đàng hoàng.

Các sàn giao dịch BĐS tập trung cũng đã được lập ra, nhưng chưa đóng góp nhiều cho sự minh bạch của thị trường. Số lượng các giao dịch qua sàn còn quá nhỏ so với số thương vụ giao dịch trên thị trường tự do. Điều này một phần là do quy định pháp lý còn thiếu chặt chẽ, đồng bộ theo nghĩa phải hướng các giao dịch bắt buộc qua sàn với thủ tục đơn giản, thuận tiện cho cả người mua lẫn người bán.

Ông Liêm nêu lên một kinh nghiệm tổ chức sàn giao dịch BĐS rất thành công ở Trung Quốc. Theo đó, tại mỗi thành phố, chính quyền lập ra một trung tâm giao dịch BĐS với phí giao dịch thấp, thông tin minh bạch. Điều quan trọng là tại trung tâm này có đầy đủ các đại diện: môi giới, địa chính, thuế, kho bạc… để đảm bảo cho các giao dịch, nhất là việc sang tên đổi chủ diễn ra nhanh chóng, tiết kiệm chi phí.

Vì sức hấp dẫn như vậy, nên người dân, nhà đầu tư rất thích giao dịch qua sàn. Trong khi đó, các sàn giao dịch BĐS ở Việt Nam đang được tổ chức theo kiểu một văn phòng môi giới nhà đất "nâng cao", nên chưa tạo ra những ưu việt thực sự để hấp người dân, giới đầu tư tham gia giao dịch.

Việc xây dựng chỉ số thị trường BĐS nhằm góp phần làm lành mạnh thị trường cũng đã được Chính phủ chỉ đạo Bộ Xây dựng triển khai. Tuy nhiên, theo đại diện của Bộ này, đến nay mới chỉ xây dựng được vài chỉ số nhà, đất tại một số khu vực, nên chưa phản ánh được diện mạo của thị trường.

Để khắc phục tình trạng này, bà Vũ Thị Hòa, Phó cục trưởng Cục Quản lý nhà và thị trường bất động sản (Bộ Xây dựng) cho biết, Bộ đang cùng với Bộ Tài nguyên và Môi trường xây dựng Đề án chiến lược phát triển thị trường BĐS trong thời gian tới, trong đó có tính đến việc đưa ra các tiêu chí cụ thể để xây dựng chỉ số cho thị trường BĐS.

Hiến kế cho việc thiết lập cơ sở dữ liệu phục vụ cho xây dựng chỉ số thị trường BĐS, ông Liêm đề xuất: có hai yếu tố rất quan trọng trong quá trình xây dựng chỉ số thị trường này là đặc thù vị trí địa lý và nhóm sản phẩm. Rõ ràng, giá đất ở Hà Nội không thể giống ở TP. HCM. Ngay ở Hà Nội, những vị trí khác nhau giá cũng không giống nhau.

Bởi vậy, chỉ số giá thị trường BĐS chỉ thực sự phản ánh tương đối trung thực khi tính toán được yếu tố địa lý chiếm tỷ lệ bao nhiêu trong cơ cấu giá sản phẩm BĐS. Tương tự như vậy, thị trường BĐS gồm nhiều sản phẩm như: đất, nhà biệt thự, nhà chung cư… Do mỗi nhóm sản phẩm có mặt bằng giá khác nhau, nên khi xây dựng chỉ số chung cho thị trường cần tính toán được chỉ số của từng nhóm sản phẩm.

DiaOcOnline.vn - Theo Đầu Tư Chứng Khoán