Căn hộ đang về giá thực

Trong quý I-2016, nguồn cung căn hộ sơ cấp trên thị trường Hà Nội đạt 16.270 căn hộ, tăng 26%; lượng căn hộ giao dịch thành công không đổi so cùng kỳ năm trước; tỷ lệ hấp thụ nguồn cung đạt 34%. Cùng kỳ tại TPHCM giao dịch có dấu hiệu chững lại, có khoảng 9.000 giao dịch được thực hiện thành công. Đánh giá về xu hướng thị trường thời gian tới, nhiều chuyên gia cho rằng mặt bằng giá sẽ khó giảm thêm, nhất là phân khúc trung cấp.

Không còn siêu lợi nhuận

Nghiên cứu về giá và dự báo xu hướng thị trường BĐS, TS. Nguyễn Văn Cường, Hiệu phó Trường Đại học Kinh tế quốc dân, cho biết nguyên nhân giao dịch BĐS tăng mạnh trong thời gian qua nhưng giá không tăng do thị trường đang còn một lượng hàng hóa tồn kho rất lớn. Thông thường khi giao dịch tăng, phát hiện phân khúc này, phân khúc kia tăng giá, nhà đầu tư mới đi xin đất, quy hoạch, xây dựng, thiết kế, rồi đưa ra thị trường phân phối. Theo quy luật này độ trễ để cung theo kịp cầu khá dài 3-5 năm, sẽ khiến hàng hóa trên thị trường khan hiếm và bị đẩy giá tăng lên. Nhưng thời gian qua, khi lượng giao dịch trên thị trường tăng có rất nhiều hàng tồn kho tham gia, khi nhiều dự án BĐS dở dang được khởi động lại. Điều này đã góp phần giảm độ trễ cung - cầu nên giá không tăng.

Theo quy luật, khi giao dịch tăng, mua bán tăng mạnh, giá BĐS tăng theo. Nhưng thời gian qua giá BĐS không tăng do giá hiện nay so với thời điểm sốt chỉ bằng 50-60%, tức giá bán hiện nay đã giảm 40-50% so với thời điểm thị trường tăng trưởng nóng, giá bị thổi lên cao. Giá này đã tiệm cận giá thực, phù hợp với khả năng thanh toán ở tất cả phân khúc. Ông Nguyễn Trần Nam, Chủ tịch VNREA

Theo dự báo của Hiệp hội BĐS Việt Nam (VNREA), bắt đầu từ năm 2018 khi lượng hàng tồn kho trên thị trường cơ bản được tiêu thụ hết, giá BĐS có thể tăng lên. Khi đó nhà phát triển dự án muốn làm dự án mới lại phải xin cấp phép, giải phóng mặt bằng, quy hoạch với rất nhiều thủ tục. Khi đó nếu nhu cầu thị trường cao giá lập tức sẽ tăng. Thực tế, lợi nhuận hiện nay của nhà đầu tư BĐS không còn như trước đây. Thời kỳ thị trường tăng trưởng nóng, lợi nhuận của nhà đầu tư BĐS, nhà phát triển dự án khoảng 100-150%, nhưng nay tỷ suất lợi nhuận chỉ khoảng 10-20%. Dù không còn siêu lợi nhuận như trước đây do hiện nay có đông doanh nghiệp tham gia thị trường, nhưng đây là mức tỷ suất lợi nhuận hợp lý. Vấn đề cần lưu ý hiện nay là không nên tạo ra nguồn cung vượt nhu cầu và khả năng hấp thụ thị trường, bởi nếu như vậy sẽ kéo thị trường quay lại giai đoạn khủng hoảng trước đây.

Trong 2 năm qua, dù lợi nhuận giảm nhưng thị trường BĐS phát triển ở tất cả phân khúc, lượng giao dịch theo báo cáo tăng 70-75%. Đây là số lượng giao dịch thông qua hệ thống sàn giao dịch. Trên thực tế con số này cao hơn nhiều vì còn lượng giao dịch trong dân và giao dịch không báo cáo. Trong quý I-2016 bắt đầu xuất hiện nhà đầu tư mua thô rồi hoàn thiện để bán, hoặc mua để ở, mua để cho thuê và để bán. Diễn biến này cho thấy doanh nghiệp (DN) kinh doanh BĐS đã trải qua thời kỳ khó khăn, nhà đầu tư nghiệp dư, năng lực yếu đã bị loại khỏi thị trường. Giờ còn lại là những DN lớn, có ý thức làm ăn lâu dài vì cộng đồng, xã hội, với sản phẩm phù hợp yêu cầu khách hàng và nhu cầu thị trường hơn. Trong xu thế cạnh tranh, nhà đầu tư ngày càng đưa nhiều lợi ích hơn đến khách hàng. Các tiện ích sống trong các khu đô thị như trường học, sân chơi, hầm để xe, dịch vụ y tế… ngày càng hoàn thiện hơn.

Hướng đến giá trị thật

Ông Trần Bá Dương, Tổng giám đốc Đại Quang Minh, cho rằng giá trị BĐS được phản ảnh thông qua giá bán, qua cạnh tranh lành mạnh. Làm kinh doanh phải mang lại giá trị cho khách hàng và đóng góp cho cộng đồng, xã hội. Trong kinh doanh BĐS, sự phát triển nóng không dựa trên nhu cầu thị trường sẽ tạo hệ lụy lớn. Điển hình là chi phí đầu tư công trình dở dang, nợ xấu ngân hàng đọng trong các dự án. Đã có thời kỳ nhà đầu tư coi dự án BĐS như con gà đẻ trứng vàng, đã tạo ra sản phẩm lớn hơn nhu cầu thị trường. Năm 2015 thị trường BĐS đã bước đầu khởi sắc trở lại nhưng vẫn còn những bấp bênh. Nếu không có chính sách tổng thể, tạo ra giá trị thực sẽ dẫn đến nguy cơ đóng băng lần nữa. Vì thế, chủ đầu tư cần sát hơn với đơn vị tư vấn, nhà thầu thi công để tạo ra sản phẩm đáp ứng nhu cầu thị trường. Hoạt động marketing dự án cần gắn những giá trị thực mang lại cho khách hàng, có trách nhiệm sản phẩm sau bán hàng, cùng người mua nhà để xây dựng những khu dân cư văn minh.

Còn theo ông Lê Khắc Hiệp, Phó Chủ tịch Vingroup, để mang lại lợi ích tối đa cho khách hàng, Vingroup đã phát triển mô hình đô thị phức hợp kết hợp với hệ sinh thái hoàn hảo. Vingroup đã tiên phong trong phát triển đô thị phức hợp với hệ thống kỹ thuật hoàn chỉnh, đồng bộ, gồm các tiện ích và dịch vụ xã hội. Các khu đô thị của Vingroup đều đáp ứng cả 3 yêu cầu vị trí trung tâm hoặc đầu mối giao thông thuận lợi; hạ tầng tiện ích và dịch vụ đồng bộ hiện đại; không gian xanh và không gian công cộng. Bên cạnh đó, Vingroup liên tục nâng cao tiêu chuẩn sống, tạo giá trị gia tăng bền vững theo thời gian cho các khu đô thị. Người đại diện Vingroup cũng nhấn mạnh, dù đang dẫn dắt thị trường qua mô hình khu đô thị phức hợp với hệ sinh thái hoàn hảo nhưng Vingroup đang hướng tới các dự án BĐS xanh hơn, thông minh và đa dạng hơn. Với sự đột phá về tiêu chuẩn sống, Vingroup đang phát triển một loạt dự án theo mô hình này, như Vinhomes Times City Park Hill, Vinhomes Gardenia, Vinhomes Central Park, Vinhomes Golden River… Trên 70% diện tích đất tại các dự án này được dành cho mảng xanh và tiện ích nhằm mang lại không gian sống thật sự cho người mua nhà.