Cận cảnh thị trường: Khu Đông… “ngủ đông”

BĐS khu vực phía Đông TPHCM từng có thời điểm sốt nhờ tác động của quy hoạch khu đô thị mới Thủ Thiêm, chiến lược phát triển, hạ tầng giao thông được đầu tư mạnh mẽ. Thế nhưng, việc đầu tư dự án theo kiểu “trăm hoa đua nở”, cung vượt cầu đã nhanh chóng kéo theo hệ lụy “sớm nở tối tàn” trên diện rộng.

Thừa mứa căn hộ

BĐS khu Đông gồm các quận 2, 9 và Thủ Đức. Trong đó quận 2 và 9 được xem là tâm điểm của nhà đầu tư khi hàng loạt dự án đang được triển khai. Dọc theo trục Xa lộ Hà Nội, các khu vực Thảo Điền, An Phú, An Khánh (quận 2), dễ dàng nhìn thấy sự sầm uất của hàng chục dự án căn hộ cao tầng như Thảo Điền Pearl, Imperia An Phú, Cantavil, The Vista, The Estella...

Qua khảo sát, ngoài những căn hộ tái định cư dành cho đối tượng bị giải tỏa ở Thủ Thiêm, khu vực quận 2 rất ít căn hộ thương mại thuộc phân khúc trung bình. Ước tính, số lượng căn hộ cao cấp cộng lại từ những dự án kể trên không dưới 7.000 căn, giá trung bình 30-35 triệu đồng/m2.

Cụ thể, nằm sát cầu Sài Gòn - cửa ngõ phía Đông TP - dự án Thảo Điền Pearl (do Tập đoàn SSG làm chủ đầu tư) quy mô 2 tháp cao 31 tầng, gồm 450 căn hộ đã hoàn thành nhưng hiện chỉ có khoảng 30 căn hộ có người ở. Thừa hưởng vị trí đắc địa, chất lượng cao cấp, Thảo Điền Pearl có giá 35-44 triệu đồng/m2. Giá cao nhưng khách hàng mua căn hộ Thảo Điền Pearl phải thanh toán đủ mới được nhận nhà.

Ngược lại, rất nhiều dự án cùng đẳng cấp Thảo Điền Pearl xung quanh đã tung ra chính sách bán hàng tốt để giải quyết hàng tồn. Tỷ lệ lấp đầy tại The Estella đến nay khoảng 80% (719 căn), Imperia An Phú 75% (700 căn), The Vista 80% (750 căn). Chủ một doanh nghiệp BĐS tâm sự: “Trong bối cảnh đồng vốn quay vòng chậm, tồn 5-10 căn hộ là đã sốt ruột.

Do vậy, tìm hướng giải giảm hàng tồn, thu hồi vốn vẫn là giải pháp tối ưu”. Hiện khách hàng mua căn hộ tại The Estella chỉ cần thanh toán 50% là có thể nhận nhà, 50% còn lại thanh toán trong vòng 2 năm. Ngoài ra, khách hàng còn nhận gói khyến mại tặng 2 năm phí quản lý, voucher nội thất 100 triệu đồng. Tương tự, The Vista cũng yêu cầu đóng 50% khách hàng được nhận căn hộ.

Nếu khách hàng thanh toán trả chậm 1 năm sẽ được chiết khấu 5% trên giá bán, tặng kèm 1 năm phí quản lý. Trường hợp trả ngay 1 lần sẽ nhận chiết khấu 8% giá bán, tặng 2 năm phí quản lý. Tuy nhiên, thời gian tới, khi các dự án căn hộ mới hoặc triển khai giai đoạn 2 như The Estella (700 căn), Tropic Garden (1.000 căn), Lexington (1.000 căn), Homyland (420 căn), Parc Spring (394 căn)… sẽ khiến nguồn cung thừa mứa. Điều đó có nghĩa các dự án phải đối mặt với sự cạnh tranh khốc liệt về giá, tiến độ, cũng như chính sách hậu mãi.

Hoang vắng khu biệt thự

Nếu phân khúc căn hộ có chút sôi động nhờ suất đầu tư nhỏ, phân khúc đất nền, nhà phố, biệt thự xây sẵn lại đang “lạnh tanh” vì giá trị quá lớn. Tình trạng hoang vắng tại khu biệt thự Hà Đô (phường Thạnh Mỹ Lợi, quận 2) là thí dụ điển hình. Dự án gồm 115 căn có diện tích 200-270m2, do Tập đoàn Hà Đô làm chủ đầu tư, đến nay chỉ khoảng 30 căn có người ở, còn lại là nhà xây thô bỏ hoang từ nhiều năm với hàng trăm căn biệt thự (giá 5-7 tỷ đồng/căn) xuống cấp, bên dưới tầng hầm nước mưa ứ đọng.

Cùng cảnh ngộ là dự án khu dân cư Thế Kỷ 21 có quy mô trên 10ha (phường Thạnh Mỹ Lợi, quận 2), lưa thưa vài ngôi nhà mọc lên giữa cánh đồng cỏ ngút ngàn. Anh H., ngụ tại ngôi biệt thự C1/5 trong khu dân cư này, than thở: “Ít người ở khiến chúng tôi thiệt thòi đủ điều. Ở khu dân cư cao cấp, nằm sát UBND quận 2 nhưng cáp truyền hình, internet chưa kéo đến. Một vấn đề gây lo lắng là nạn trộm cắp xảy ra thường xuyên nên các hộ phải góp tiền thuê bảo vệ giữ an ninh”.

Ở quận 9, tỷ lệ lấp đầy tại những dự án đất nền Bắc Rạch Chiếc, Minh Tuấn, Khang Điền, Gia Hòa, Nam Long… rất thấp. Riêng dự án Bắc Rạch Chiếc, tỷ lệ lấp đầy chưa đến 10-20%, hạ tầng giao thông, điện, nước còn nhiều bất cập. Gần đó, dự án Riviera Cove gồm 96 căn biệt thự 500-1.000m2 (phường Phước Long B) hoàn thiện phần thô từ lâu nhưng chỉ có khoảng 10 hộ ở. Với giá trung bình khoảng 32 triệu đồng/m2, e rằng sẽ không có nhiều người bỏ ra 15-32 tỷ đồng để sở hữu một căn biệt thự trong bối cảnh hiện nay.

Dở dang hạ tầng

Theo quy hoạch, khu đô thị mới Thủ Thiêm có diện tích 657ha đóng vai trò hạt nhân và tác động tích cực cho quá trình phát triển của vùng phía Đông TPHCM, tiến tới xây dựng Thủ Thiêm trở thành trung tâm kinh tế, tài chính, thương mại, dịch vụ, khoa học công nghệ, giải trí… mang tầm cỡ quốc tế.

Dù vậy, ngoài công trình hầm vượt sông Sài Gòn, Đại lộ Mai Chí Thọ, cầu Thủ Thiêm, việc đầu tư, xây dựng các tuyến đường giao thông chính tại Thủ Thiêm những năm qua rất chậm. Đây chính là một trong những nguyên nhân khiến nhà đầu tư mất niềm tin về thị trường BĐS Thủ Thiêm nói riêng và khu Đông nói chung.

“Để đẩy nhanh sự phát triển của Thủ Thiêm, yêu cầu đầu tư xây dựng hoàn chỉnh hạ tầng kỹ thuật đang hết sức cấp bách. Dự kiến đến năm 2016, khi 4 tuyến đường chính tại Thủ Thiêm hoàn thành sẽ tạo cú hích, làn gió mới hấp dẫn nhà đầu tư, cũng như  hâm nóng thị trường BĐS khu Đông” - ông Trang Bảo Sơn, Phó trưởng Ban quản lý khu Thủ Thiêm, cho biết.

Đánh giá về thực trạng các dự án đang triển khai tại quận 9, ông Nguyễn Thanh Lâm, Trưởng phòng Quản lý đô thị quận 9, chia sẻ: “Quy hoạch xây dựng khu đô thị Thủ Thiêm, mở rộng Xa lộ Hà Nội, Đại lộ Đông Tây, cao tốc TPHCM - Long Thành - Dầu Giây, đường vành đai, tuyến metro Bến Thành - Suối Tiên… đã mở ra tiềm năng và cơ hội sinh lời cao khi đầu tư vào BĐS quận 9.

Nhưng sự phát triển nóng, trong khi hạ tầng kỹ thuật và xã hội chưa đảm bảo, đã để lại hệ quả là phần lớn dự án dang dở, tỷ lệ lấp đầy thấp, kéo theo hạ tầng giao thông thiếu đồng bộ, khó khăn giải quyết tiêu thoát nước, môi trường và mỹ quan đô thị”.