Các phân khúc thị trường BĐS: Nguồn cung sẽ còn tăng

Đối với các phân khúc thị trường bán lẻ, văn phòng cho thuê, thị trường tiếp tục ghi nhận xu hướng tăng nguồn cung và giảm công suất, giá cho thuê.

Điều này cũng phần nào phản ánh tình trạng khó khăn chung của nền kinh tế. Tuy nhiên, nhiều đơn vị tư vấn bất động sản (BĐS) cho rằng, đây là thời điểm phù hợp để khách hàng thương lượng, ký kết hợp đồng có lợi nhất trước khi thị trường chuyển sang chu kỳ mới.

Báo cáo của Công ty TNHH Savills Việt Nam cho biết, thị trường mặt bằng bán lẻ (trung tâm thương mại, siêu thị…) Hà Nội hiện có gần 900.000m2, tăng 25% so với cùng kỳ năm trước do có một dự án trung tâm phức hợp thương mại, giải trí lớn được đưa vào hoạt động. Tuy nhiên, công suất hoạt động trung bình của toàn thị trường tiếp tục xu hướng giảm, liên tiếp từ quý II năm 2012 tới nay, hiện còn đạt 85%, giảm 5% so với cùng kỳ năm 2012; trong khi giá thuê trung bình khoảng 1,2 triệu đồng/m2/tháng, cũng giảm khoảng 2%. Việc khai trương một trung tâm thương mại lớn với giá thuê rẻ hơn và các chính sách thuê linh hoạt khiến các trung tâm bán lẻ khác, kể cả các trung tâm bán lẻ ở các quận trung tâm, phải giảm giá thuê - báo cáo nhận định.

Với phân khúc văn phòng cho thuê, tổng nguồn cung thị trường hiện khoảng 1,23 triệu mét vuông, tăng 22% so với năm 2012. Cầu Giấy vẫn là nơi có nguồn cung chính, chiếm 23%; tiếp đến là quận Hoàn Kiếm chiếm 19% (Hoàn Kiếm soán đổi vị trí của quận Đống Đa nhờ một dự án tòa nhà văn phòng hạng A mới đi vào hoạt động). Song cũng như phân khúc bán lẻ, công suất thuê văn phòng trung bình giảm 5%, trong khi giá thuê trung bình giảm quý thứ 8 liên tiếp, ở mức 406.000 đồng/m2/tháng, thấp hơn 10% so với năm 2012. Theo báo cáo của Savills, việc giảm công suất thuê là do nguồn cung tăng sau khi một số dự án mới đi vào hoạt động. Thực tế, công suất hoạt động của phân khúc này quý II và III năm 2013 gần như không đổi. Xu hướng chung vẫn là những khách thuê lớn chuyển đổi từ những tòa nhà hạng B khu vực trung tâm sang tòa nhà hạng A ở khu vực phía tây thành phố, mới hơn, diện tích lớn hơn, tiện ích tốt hơn nhưng lại có giá thuê hợp lý.

Với phân khúc căn hộ dịch vụ, thị trường Hà Nội có 50 dự án, cung cấp 2.990 căn hộ, trong đó hạng A chiếm tới 61%, tiếp theo là hạng B 33%. Công suất hoạt động của thị trường giảm nhẹ 1% so với cuối quý II năm 2013 nhưng tăng 4,2% so với cùng kỳ năm trước. Điều trái ngược đây là quý đầu tiên công suất thuê giảm sau 5 quý tăng liên tiếp do nguồn cung tăng sau khi có một dự án mới gia nhập thị trường, chứ không phải sụt giảm nhu cầu. Tuy nhiên, giá thuê lại ở xu hướng giảm liên tiếp từ quý III năm 2012, ở mức bình quân 543.000 đồng/m2/tháng, giảm 6,6% so với cùng kỳ năm trước (khu vực Từ Liêm, có dự án giảm tới 14% giá thuê để thu hút khách).

Báo cáo của một đơn vị tư vấn BĐS khác, Công ty Cushman& Wakefield, cũng cho biết, tỷ lệ lấp đầy mặt bằng bán lẻ trung tâm thương mại hay tầng đế các tòa nhà tại Hà Nội và TP Hồ Chí Minh đều giảm. Tuy nhiên, giá chào thuê tại một số khu vực gần trung tâm thành phố vẫn ở mức cao. Trong khi, nguồn cung mặt bằng vẫn còn phát triển trong tương lai. Rõ ràng, chủ đầu tư cần xem xét đưa giá về mức thị trường mong muốn để thu hút khách thuê và thúc đẩy tỷ lệ hấp thụ. Còn với phân khúc văn phòng Cushman&Wakefield bình luận, thị trường văn phòng cho thuê đã chạm đáy và bước đầu cho thấy dấu hiệu phục hồi, hứa hẹn một quý mới sôi động hơn, tạo đà cho giai đoạn khởi sắc trở lại của toàn thị trường trong năm 2014. Khách hàng nên tận dụng thời gian này để thương lượng, ký kết điều khoản hợp đồng có lợi nhất trước khi thị trường chuyển sang chu kỳ mới.

Các báo cáo đều ghi nhận, đến năm 2015, nguồn cung các phân khúc thị trường này sẽ còn tăng nhanh, do đón nhận thêm nhiều dự án mới đi vào hoạt động.