Bùng nổ phương thức đầu tư bất động sản kiểu mới

Trao đổi với phóng viên về khả năng hồi phục của thị trường bất động sản trong cuộc tọa đàm cùng chủ đề diễn ra hôm qua, 9/5, Chủ tịch Tập đoàn FLC Trịnh Văn Quyết cho rằng thị trường bất động sản sẽ tăng trưởng trở lại với sự bùng nổ về phương thức đầu tư mới.

Ông Quyết nói:

Cho đến thời điểm này, giá bất động sản đã giảm mạnh so với đỉnh điểm, nhiều khu vực, nhiều dự án thậm chí phải bán “phá giá” nhằm cắt lỗ, xử lý các khoản vay đến hạn… Tuy nhiên, sức mua của thị trường vẫn chưa có sự bùng nổ, giá nhà đã giảm tương đối nhiều, sự thờ ờ của người có nhu cầu cũng là điều dễ hiểu vì niềm tin vào thị trường đã bị đánh mất và không dễ khôi phục ngày một ngày hai.

Bên cạnh đó, thực trạng lừa đảo huy động vốn, lạm dụng chiếm dụng vốn xẩy ra tràn lan trước đây từng bước được phơi bày, làm sáng tỏ. Thậm chí, những yếu kém trong quy hoạch, quản lý xây dựng, phê duyệt dự án, cấp sổ đỏ từ phía cơ quan nhà nước cũng bắt đầu bộc lộ, những tranh chấp trong xây dựng, quản lý, sử dụng chung cư ngày càng nhiều… Tất cả những vấn đề trên làm cho bức tranh về thị trường bất động sản đã khó khăn lại càng thêm ảm đạm. Khi thị trường bất động sản bị mất niềm tin thì khó có thể xác định được đâu là điểm cân bằng của cung và cầu bất động sản.

Vậy để khơi dậy sức sống mới cho thị trường bất động sản, ngoài yếu tố ai cũng thấy là phục hồi niềm tin thì còn cần những yếu tố thực tế nào, thưa ông?

- Đã không ít các quan điểm, giải pháp được đưa ra phân tích mổ xẻ nhằm vực dậy thị trường bất động sản. Một số quan điểm cho rằng nên để thị trường tự điều chỉnh, tìm trạng thái cân bằng. Tuy nhiên, các quan điểm ủng hộ việc cần sớm hỗ trợ thị trường bất động sản một cách gián tiếp với các cơ chế giám sát chặt chẽ có nhiều cơ sở thuyết phục hơn xuất phát từ tính đặc thù của thị trường bất động sản Việt Nam.

Thứ nhất, thị trường bất động sản hiện tại ở Việt Nam liên quan, gắn kết chặt chẽ với rất nhiều ngành, nhiều lĩnh vực với một số lượng doanh nghiệp đa dạng và rộng lớn. Do đó, việc tháo gỡ khó khăn cho thị trường bất động sản là một nhiệm vụ hết sức cần thiết cho sức khỏe của cộng đồng doanh nghiệp nói chung và các nhà đầu tư bất động sản nói riêng.

Thứ hai, thị trường bất động sản Việt Nam vẫn còn thiếu tính chuyên nghiệp, thể hiện ở sự tăng nóng trong một thời gian dài. Tính thiếu chuyên nghiệp của thị trường bất động sản còn có thể nhìn thấy từ đặc điểm thành phần tham gia đầu tư muôn hình, muôn vẻ mặc dù năng lực tài chính yếu kém. Nhiều nhà đầu tư mặc dù không có đủ khả năng tài chính, thực hiện dự án vẫn có thể tham gia thị trường, huy động, góp vốn tràn lan… và vì vậy, đã không làm tròn trách nhiệm, nghĩa vụ của mình theo cam kết.

Với các nhà đầu tư là khách hàng cá nhân, tâm lý mua bán cũng bị ảnh hưởng phong trào, chưa chú ý, quan tâm tới giá thành, chất lượng sản phẩm… Nhìn chung, phần đa khách hàng cá nhân sử dụng nguồn vốn tự có và một phần là huy động từ gia đình, người thân, bạn bè hoặc vay nợ từ ngân hàng. Chính vì tính chưa chuyên nghiệp, mua bán theo phong trào nên khi thị trường giảm giá họ cũng sẵn sàng ôm hàng chờ đợi, kỳ vọng thị trường phục hồi nên không dám cắt lỗ và thậm chí không cần bán hay cắt lỗ.

Thứ ba, xét về thực chất, thị trường bất động sản ở Việt Nam còn rất nhiều tiềm năng và phát triển chưa tương xứng với nhu cầu nội tại. Mặc dù lượng tồn kho bất động sản hiện nay là rất lớn và chưa thể phân loại và thống kê được một cách chính xác, lượng cung bất động sản vẫn còn quá khiêm tốn so với nhu cầu thực của người dân bởi vì vẫn còn rất nhiều người chưa có đủ điều kiện để thực hiện ước mơ sở hữu một ngôi nhà cho riêng mình tại thời điểm này. Ngoài ra, cũng cần phải kể đến nhu cầu của các hộ gia đình, cá nhân nâng cấp, đổi nhà, mua nhà to hơn, đẹp hơn khi có điều kiện về tài chính.

Thứ tư, mặc dù trong giai đoạn kinh tế khó khăn chung thì vẫn có một dòng vốn đầu cơ chầu chực, sẵn sàng tham gia vào thị trường khi xuất hiện cơ hội. Với những bất cập trong công tác quản lý liên quan đến thực hiện dự án bất động sản thời gian qua, sắp tới đây chắc chắn cơ quan nhà nước phải có những động thái để thiết lập lại trật tự, kỷ cương trong việc phê duyệt, chấp thuận dự án. Do đó, những dự án sạch, ở các vị trí đắc địa hiện nay của các doanh nghiệp khó khăn đang là những “mỏ vàng” tiềm ẩn cho các nhà đầu tư biết nhìn nhận và nắm lấy cơ hội.

Lượng hàng bất động sản đang tồn kho rất lớn, ở góc độc là một doanh nghiệp thành công trên thị trường bất động sản, theo ông đâu là lối thoát thông minh? chuyển đổi dự án sang nhà ở xã hội, cho vay mua nhà lãi suất thấp hay kích cầu căn hộ cho thuê?

- Tôi cho rằng cả 3 giải pháp đều là lối thoát thông minh. Tuy nhiên, mặc dù đã có chủ trương giảm hàng tồn kho, tuy nhiên đến nay, sau hơn 4 tháng kể từ khi Nghị quyết 02/NQ-CP ra đời, hệ thống văn bản hướng dẫn triển khai vẫn còn chậm, có những văn bản hướng dẫn đã được ban hành nhưng vẫn chưa áp dụng, thực hiện được. Hai giải pháp cơ bản là chuyển nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội và hỗ trợ một số đối tượng mua, thuê mua nhà ở xã hội… vẫn đang có nhiều tranh cãi, vướng mắc trong việc quy định chi tiết làm cơ sở để triển khai. Ví dụ như khi chia nhỏ nhà thương mại… sẽ có nhiều tác động đến cả vấn đề quy hoạch, hạ tầng, làm thay đổi thiết kế, kiến trúc ngôi nhà cũng như sức ép về mật độ dân số, an toàn về phòng cháy chữa cháy, bảo vệ môi trường …

Vấn đề thực hiện các dự án nhà ở xã hội, chuyển đổi dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội cũng có những vướng mắc trong việc đưa ra tiêu chí thực hiện, đối tượng nào được chuyển đổi dự án, cũng như việc giải quyết các hậu quả pháp lý phát sinh do việc chuyển đổi. Doanh nghiệp hiện đang rất trông chờ cơ quan có thẩm quyền sớm tháo gỡ vướng mắc, tạo hành lang pháp lý cho doanh nghiệp sớm triển khai, giải tỏa khó khăn cho doanh nghiệp. Tôi cho rằng, cần phải có quy hoạch, kế hoạch thận trọng và kiểm tra, giám sát chặt chẽ trong việc chuyển đổi này, tránh tình trạng doanh nghiệp đổ xô xin chuyển dự án nhằm tranh thủ, hưởng lợi các chính sách ưu đãi trước mắt mà quên đi vấn đề cơ bản, cốt lõi là góp phần thực hiện chính sách nhà ở và khơi thông thị trường bất động sản.

Với các quyết sách cụ thể về giảm thuế đang chờ Quốc hội xem xét quyết định trong kỳ họp tháng 5 này và gói hỗ trợ 30.000 tỷ với lãi suất 6% đã được Chính phủ thông qua, thị trường bất động sản hy vọng sẽ có những chuyển biến tích cực trong những tháng cuối năm 2013.

Hỗ trợ thị trường là cần thiết. Tuy nhiên, thời điểm, cách thức hỗ trợ và các yêu cầu, điều kiện song song đặt ra như thế nào để thị trường bất động sản không bị tê liệt, để thị trường có thể từng bước hồi phục và phát triển bền vững, lâu dài là một vấn đề quan trọng.

Ông có vẻ lạc quan vào sự “ấm lại” của thị trường?

- Đúng vậy, tôi cho rằng với sự ra đời và đi vào hoạt động của Quỹ đầu tư bất động sản từ ngày 01/7/2013 theo Thông tư số 228/2012/TT-BTC của Bộ Tài chính, thị trường bất động sản Việt Nam giai đoạn tới nhiều khả năng sẽ chứng kiến sự bùng nổ làn sóng đầu tư từ các Quỹ đầu tư bất động sản. Các chứng chỉ quỹ đầu tư bất động sản sẽ là tâm điểm chú ý cho các nhà đầu tư cả cá nhân, tổ chức tham gia thị trường bất động sản bởi tính hấp dẫn của mô hình mày. Với khung pháp lý điều chỉnh, giám sát chặt chẽ, thu nhập từ quỹ đầu tư bất động sản mang lại rất cao và tương đối ổn định, mức tăng trưởng giá trị tài sản trong dài hạn hấp hẫn hơn nhiều so với các loại quỹ cổ phiếu, trái phiếu. Theo quy định thì quỹ đầu tư bất động sản phải dành tối thiểu 90% lợi nhuận thực hiện trong năm để chi trả lợi tức cho nhà đầu tư. Thêm vào đó, cùng với quá trình tái cấu trúc chung của toàn bộ nền kinh tế thì chắc chắn thị trường bất động sản Việt Nam sẽ là điểm đến hấp dẫn của các quỹ đầu tư trên thế giới trong thời gian tới