“Bong bóng bất động sản”: Ít nguy cơ, nhưng cần cảnh báo

Nhiều chuyên gia cho rằng việc cảnh báo có thể tái diễn hiện tượng “bong bóng” bất động sản là cần thiết, nhất là đối với hoạt động cho vay đầu tư BĐS.

>>Có tái diễn “bong bóng bất động sản”: Nóng tùy khu vực

Dù thừa nhận khó có thể tái diễn hiện tượng “bong bóng” bất động sản (BĐS) như trước đây, nhưng nhiều chuyên gia cho rằng việc cảnh báo là cần thiết, nhất là đối với hoạt động cho vay đầu tư BĐS.

Dù các chủ đầu tư và cả ngân hàng (NH) đều khẳng định việc xét duyệt giải ngân vốn vay không dễ do các NH đã thận trọng hơn trong hoạt động cho vay bởi vẫn còn “ngấm đòn” nợ xấu từ BđS, tuy nhiên tín dụng BĐS thời gian qua đã “tăng nhiệt” trở lại.

Khó xảy ra “bong bóng”

Sau khi tham dự lễ mở bán một dự án căn hộ tại Q.Tân Bình (TP.HCM) cách nay không lâu, ông Trần Duy Thanh, một nhà đầu tư tại Q.3, đặt cọc mua năm căn hộ với hi vọng sẽ “lướt sóng” khi thị trường tốt hơn.

“Cứ tưởng đặt cọc xong sẽ bán được ngay, ai dè mấy tháng nay vẫn phải ôm hàng. Mình chọn được những căn đẹp nhưng không kiếm được khách dù đã rao bán rẻ hơn chủ đầu tư 50 triệu đồng/căn” - ông Thanh nói.

Giám đốc một doanh nghiệp chuyên phân phối sản phẩm các dự án căn hộ cho rằng khả năng “lướt sóng” trong thời điểm này rất khó do nguồn cung trên thị trường khá dồi dào, khách hàng có nhiều chọn lựa nên rất ít người chấp nhận trả chênh lệch để mua lại sản phẩm trên thị trường thứ cấp.

Ông Lục Lam, phó tổng giám đốc BIDV, cho biết ngân hàng này vừa đề xuất lên Ngân hàng Nhà nước một gói tín dụng vài ngàn tỉ đồng để phục vụ nhu cầu nhà ở của người dân.

Theo đó, BIDV sẽ tập trung cho vay căn hộ có trị giá 1 - 1,5 tỉ đồng, với lãi suất cho vay 7 /năm và được giữ ổn định suốt thời gian vay tối đa là 10 năm.

“Mọi thứ đang trong tầm kiểm soát, giá cả ổn định, đối tượng mua nhà thực tế, không có đầu cơ, ém hàng mà chỉ có đầu tư nhỏ... nên chuyện “bong bóng” BĐS khó có thể xảy ra” - Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam khẳng định khi trao đổi với chúng tôi.

Ông Trương Văn Phước, phó chủ tịch Ủy ban Giám sát tài chính quốc gia, cũng cho rằng thị trường BĐS đang có dấu hiệu ấm trở lại. Một trong những cơ sở để khẳng định điều này, theo ông Phước, là tăng trưởng tín dụng cho lĩnh vực kinh doanh, đầu tư mua bán BĐS cả năm 2014 tăng 28% so với cuối năm trước đó, trong khi tăng trưởng tín dụng cho toàn nền kinh tế khoảng 12%.

“Bốn tháng đầu năm nay, vốn tín dụng cho lĩnh vực này tiếp tục tăng, lãi suất cho vay cũng thấp hơn nhiều so với những năm trước. Các khoản nợ xấu bắt đầu có lối ra khi người ta cũng cấn nợ, xiết nợ rồi bán nợ xấu cho công ty quản lý nợ” - ông Phước dẫn chứng.

Tuy nhiên, ông Phước khẳng định khả năng “bong bóng” BĐS tái xuất như những năm 2007-2010 khó xảy ra. Theo ông Phước, vấn đề quan trọng hiện nay là các cơ quan xây dựng chính sách phải ban hành chính sách tạo lập thế cân bằng về cung cầu, đáp ứng nhu cầu nhà ở rất thiết thực của số đông người dân.

Đồng quan điểm, ông Lê Hoàng Châu, chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, cho rằng trong vòng hai năm tới thị trường BĐS khó có khả năng xảy ra “bong bóng”. “Cơ sở để có “bong bóng” là sự phát triển nóng của thị trường, doanh nghiệp chạy theo những phân khúc không phải là thế mạnh của mình.

Ngoài ra, thị trường thứ cấp xuất hiện các nhà đầu cơ “lướt sóng” gồm những nhà đầu cơ nhỏ mua đi bán lại vài căn đến những nhà đầu tư lớn mua cả sàn rồi găm lại chờ giá lên. Trong khi đó, tại thời điểm này chưa xuất hiện các hiện tượng này” - ông Châu nói.

Ngân hàng đã thận trọng hơn

Nhiều chuyên gia cho rằng thị trường BĐS có dấu hiệu hồi phục do lãi suất tiết kiệm và cho vay đều đứng ở mức thấp. Nhiều người có tiền nhàn rỗi đã chuyển tiền từ kênh tiết kiệm sang đầu tư nhà đất, trong khi những người có nhu cầu nhà ở bắt đầu vay mua nhà do lãi suất cho vay đang khá hấp dẫn. Chẳng hạn, đối với các khoản vay mua nhà thu nhập thấp, lãi suất hiện chỉ

5%/năm, còn lãi suất cho các khoản vay mua nhà thông thường cũng chỉ 8 - 10%/năm, đảm bảo người vay có khả năng trả nợ gốc và tiền lãi. Tuy nhiên, hoạt động cho vay của các ngân hàng hiện nay cũng rất thận trọng, không chỉ đối với khách hàng vay mua nhà mà cả những chủ đầu tư dự án.

Ông Nguyễn Đình Trung, chủ tịch HĐQT Công ty Hưng Thịnh (TP.HCM), cho biết để được vay 300 tỉ đồng cho một dự án, doanh nghiệp này đã phải mất ba tháng chờ NH thẩm định dự án. “Trước khi cho vay, đích thân các lãnh đạo NH thẩm định dự án rất kỹ, xuống tận công trường khảo sát, thậm chí còn tới thăm dò cả tính cách, đạo đức của chủ doanh nghiệp...” - ông Trung nói.

Theo ông Lục Lam - phó tổng giám đốc NH TMCP Đầu tư và phát triển VN (BIDV), các NH  đã "ngấm đòn" khi hai năm nay đang phải trích lập dự phòng để xử lý nợ xấu, trong đó nhiều khoản nợ xấu liên quan đến nhiều khoản vay cho đầu tư kinh doanh BĐS, nên sẽ rất thận trọng hơn trong cho vay lĩnh vực này.

Chẳng hạn, theo ông Lam, hai năm nay số vốn mà BIDV dành cho vay đầu tư kinh doanh nhà, đất chiếm tỉ trọng rất nhỏ, khoảng 10% so với tổng dư nợ, trong đó tập trung cho vay đối với dự án nhà ở thu nhập thấp, trung bình với mức giá 1 - 2 tỉ đồng/căn hộ.

Đặc biệt, NH này chỉ ưu tiên vốn cho những dự án sắp hoàn thiện để tạo sản phẩm bán cho người mua thật để ở thật, chứ không phải cho nhà đầu tư thứ cấp mua để chờ giá lên rồi bán kiếm lời như trước đây. “BIDV tài trợ vốn cho 10 dự án nhà ở thu nhập thấp, phân khúc bậc trung bình và nhu cầu thật chứ không giải ngân cho bất cứ dự án nhà ở cao cấp nào suốt hai năm nay” - ông Lam nhấn mạnh.

Nhưng cảnh báo là cần thiết

Dù thừa nhận chưa có dấu hiệu đợt sóng mới của thị trường BĐS nhưng các NH cho rằng cảnh báo về "bong bóng" BĐS là cần thiết, tránh trường hợp mất bò mới lo làm chuồng. Một chuyên gia NH cho biết việc đảo nợ trong các dự án BĐS hiện rất phổ biến, đặc biệt ở những dự án đang triển khai dở dang nhưng phải “đắp chiếu” do trước đây NH siết cho vay BĐS.

Những dự án này nay muốn khởi động lại rất khó do NH không bơm tiền nữa. Do vậy, chủ đầu tư làm thủ thuật bán lại dự án trên giấy tờ cho bên đơn vị khác rồi thay tên đổi họ, thế chấp lại dự án vay tiền NH, đồng thời nâng giá dự án để bù đắp chi phí phát sinh trong quá trình ngưng trệ dự án.

Cũng theo vị chuyên gia này, thời gian vừa qua trên thị trường đã xuất hiện nhiều chiêu kích giá. “Việc các công ty BĐS nói đất nền ấm lên nên người mua cũng phải xem xét thật kỹ vì các nhà phát triển BĐS và các sàn lúc nào cũng có mối quan hệ gắn bó với nhau. Họ luôn có nhiều chiêu bài khác nhau để bán được hàng.

Thời gian qua nhiều nơi công bố bán thành công 100, 200 căn hộ hoặc đất nền nhưng khái niệm “bán thành công” cũng phải được xem xét rất kỹ vì nhiều trường hợp khách hàng mới chỉ đặt cọc cũng được xem là đã bán thành công, và các công ty thường xuyên sử dụng khái niệm này để đánh bóng hình ảnh, làm sôi động thị trường” - vị này nói.

Theo ông Nguyễn Đình Tùng - tổng giám đốc OCB, trong thời điểm này chưa lo “bong bóng” do các NH đang rất thận trọng trong việc bơm tín dụng ra thị trường và giá cả BĐS cũng đang đứng ở mức hợp lý chứ không bị “thổi” lên như trước đây.

Đặc biệt, thị trường BĐS hiện chỉ sôi động ở một số vùng, chủ yếu cho người có nhu cầu thật sự chứ người mua để đầu cơ rất ít. Tuy nhiên, theo ông Tùng, việc cảnh báo ở thời điểm này là hợp lý vì nếu không kiểm soát tốt việc bơm tín dụng sẽ tạo ra những hệ lụy về sau.

Ông Nguyễn Hoàng Minh, phó giám đốc NH Nhà nước chi nhánh TP.HCM, nói các NH rất thận trọng vì thời gian qua nợ xấu chủ yếu phát sinh từ BĐS, việc xử lý nợ xấu đến nay còn rất nhọc nhằn. Chưa kể thị trường BĐS đóng băng làm việc xử lý tài sản thế chấp là BĐS gặp rất nhiều khó khăn.

Tuy nhiên, theo ông Minh, dư nợ BĐS từ đầu năm đến nay tại TP.HCM đã tăng, hiện ở mức 14% trên tổng dư nợ, trong khi những năm trước dư nợ ở mức 10-11%. Do đó, việc cảnh báo là cần thiết để các NH và cả những chủ đầu tư dự án phải thận trọng hơn.
 

Buộc chủ đầu tư phải công khai thông tin

Đề cập tới các biện pháp kiểm soát tình trạng đầu cơ, nâng giá, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Nguyễn Trần Nam thừa nhận hiện nay thông tin về bất động sản vẫn đang kém minh bạch, chưa đa dạng, khó tiếp cận.

“Có tình trạng chủ đầu tư ém nhẹm thông tin, hàng có nhiều nhưng bán nhỏ giọt, đụng đến là tung tin hàng ít, hàng hiếm gây ra chênh, nâng giá, sốt giá” - ông Nam nói.Để chấn chỉnh tình trạng này, theo ông Nam, Bộ Xây dựng vừa trình Chính phủ nghị định quy định xây dựng mạng lưới thông tin quốc gia về bất động sản.

Trong nghị định này sẽ có bảng biểu đầy đủ về số lượng doanh nghiệp, số lượng dự án, diện tích đất, diện tích xây dựng, tổng mức đầu tư, số lượng căn hộ, cơ cấu căn hộ, thời gian hoàn thành, việc mở bán... Tất cả điều này buộc chủ đầu tư, quản lý địa phương phải công khai thông qua báo cáo tháng, quý, năm... thành một mạng thông tin xuyên suốt quốc gia để cơ quan quản lý nhà nước, người dân tiếp cận dễ dàng.