Bỏ phí tiền tỉ từ nguồn lực đất đai

Hàng triệu mét vuông nhà đất đang bị bỏ hoang, sử dụng sai mục đích ở Hà Nội và TP.HCM. Trao đổi với Tuổi Trẻ, TS Nguyễn Đức Thành - giám đốc Trung tâm nghiên cứu kinh tế và chính sách ĐH Kinh tế (ĐH Quốc gia Hà Nội) - khẳng định lãng phí đất công không những tước cơ hội sử dụng đất hiệu quả của nhiều doanh nghiệp mà còn làm thị trường bất động sản khó hạ nhiệt, triệt tiêu một phần nguồn lực tăng trưởng.

Ông Thành nói:

- Có thực tế là một số doanh nghiệp nhà nước bỏ hoang, sử dụng đất kém hiệu quả chứ ít có doanh nghiệp tư nhân để lãng phí nhà đất, và người đầu cơ mới bỏ hoang đất chứ chủ đích thực của đất hiếm khi để đất hoang. Đôi khi chính nhờ việc cho thuê lại đất không dùng đến đã giúp nhiều doanh nghiệp nhà nước tránh được nguy cơ phá sản nên không dễ gì họ chịu buông.

TS Nguyễn Đức Thành
Ảnh: C.V.K.

“Treo” cả chục tỉ USD

* Thưa ông, để hàng triệu mét vuông đất đai trong đô thị sử dụng không đúng mục đích, hiệu quả thấp, thậm chí để hoang, là mất đi một nguồn lợi lớn?

- Một doanh nghiệp để hoang 1.000m2 đất thì chỉ cần trồng rau ở khu đất đó thôi mỗi năm đã tạo thu nhập cho cả chục người và doanh thu có thể lên đến cả tỉ đồng. Đó là chưa kể đất đai đang được đem cho thuê, trong khi nó hoàn toàn có thể đem lại nguồn lợi lớn hơn.

Như khu đất ở đường Bà Triệu (Hà Nội), thay vì một xưởng sản xuất nhỏ, đất được giao cho một công ty cổ phần. Khu đất đó thay vì có doanh thu của một cơ sở sản xuất nhỏ đã lên tới cả triệu USD/năm và tiền thuế Nhà nước thu được chắc chắn nhiều hơn. Cơ hội lớn ở đây là cơ sở hạ tầng cho phát triển, là công ăn việc làm cho hàng trăm người và tăng cung cho thị trường bất động sản, cho thuê văn phòng.

* Hàng ngàn doanh nghiệp không có đất, trong khi hàng triệu mét vuông bị bỏ hoang. Đây không chỉ là lãng phí tiền mà là lãng phí cả nguồn lực quá lớn của đất nước?

- Ngay trên diễn đàn Quốc hội đã có đại biểu dẫn ra chỉ với việc Bộ Tài chính thu hồi 31 cơ sở nhà đất lãng phí ở một tổng công ty tại TP.HCM đã mang lại nguồn thu gần 15.000 tỉ đồng, tức gần 1 tỉ USD. Nhân lên, nếu rà soát toàn bộ các cơ quan nhà nước thì tiền thu hồi từ nguồn đất đai sử dụng sai mục đích sẽ có thêm bao nhiêu nghìn tỉ đồng?

Như vậy VN sẽ có bao nhiêu tiền đầu tư cho các công trình phục vụ phát triển, kích cầu mà không cần vay vốn nước ngoài? Khó có thể ước đoán con số chính xác nhưng chắc chắn với hàng triệu mét vuông đất bỏ hoang, sử dụng sai mục đích, theo số liệu của Bộ Tài chính ở hai thành phố lớn, chúng ta đang “treo” cả chục tỉ USD chỉ để một nhóm người hưởng lợi.

* Nhà nước đã có chủ trương cấp xong sổ đỏ cho dân vào năm 2010 để tăng nguồn lực đầu tư. Lãng phí nguồn lực đất đai tại các doanh nghiệp nhà nước đã gián tiếp làm giảm đầu tư?

- Khi đất đai được xác định rõ về quyền sử dụng, được Nhà nước thừa nhận, nó mới biến thành bất động sản, được đem cầm cố, thế chấp... để biến thành vốn đổ vào kinh doanh. Cũng như Nhà nước khi mới mở cửa thường dùng đất đai làm vốn đối ứng, liên doanh, đại đa số người dân khi khởi sự kinh doanh phải lấy nhà đất của mình thế chấp để lấy vốn.

Tôi nghĩ việc cấp các giấy chứng nhận quyền sử dụng đất thời gian qua đã góp phần rất lớn vào việc tăng số doanh nghiệp đăng ký mới và sự phát triển của khu vực ngân hàng thời gian qua. Đó là một ví dụ đơn giản nhất về sức mạnh của nguồn lực đất đai nếu biết giải phóng nó.

Nên công khai đấu giá

* Nhiều doanh nghiệp nhà nước được phân đất, trong khi công ty tư nhân phải đi mua hoặc thuê lại của chính doanh nghiệp nhà nước. Tại sao, thưa ông?

- Các doanh nghiệp nhà nước được bảo lãnh vốn, đa số đã được cấp đất làm trụ sở thì rõ ràng các doanh nghiệp tư phải đi mua, thuê sẽ rất khó cạnh tranh. Trong khi đó, khu vực kinh tế tư nhân lại đang đóng góp phần rất lớn cho GDP và sử dụng vốn, đất đai có hiệu quả. Nhưng bối cảnh hiện nay, tôi nghĩ bản thân các doanh nghiệp tư nhân không đòi hỏi gì nhiều ngoài khả năng được tiếp cận đất đai nói riêng, các nguồn lực khác nói chung một cách công bằng. Theo tôi, các nguồn đất đai tại đô thị Nhà nước nên thống nhất áp dụng cơ chế cho công khai đấu giá để đất dần được chuyển vào tay người sử dụng hiệu quả nhất.

* Hiện nay đất cho dự án chủ yếu vẫn do chủ tịch UBND tỉnh, thành phố ký duyệt? Cơ chế này dễ khiến xin - cho và sử dụng đất không hiệu quả?

- Cơ chế hiện nay cho chủ tịch UBND phê duyệt đất cho các dự án nên đôi khi để thu hút doanh nghiệp sản xuất nào đó cần cho tỉnh, tỉnh có thể dành ưu đãi cho nhà đầu tư. Nhưng sớm muộn đất đó cũng phải theo đúng cơ chế thị trường. Ngay khi đất đai được giao cho dự án không hiệu quả, đất đó sớm muộn cũng được chuyển cho khu vực tư nhân dưới hình thức cho thuê hoặc bán lại bằng cách này hay cách khác. Các dự án tại các khu công nghiệp cũng vậy. Nếu được ưu đãi với giá thuê rẻ, sớm muộn cũng có người xí phần đất và cho thuê lại ăn chênh lệch.

Khi doanh nghiệp làm ăn thật sự phải trả chi phí trung gian thì chi phí sản xuất của họ sẽ cao hơn, đương nhiên Nhà nước và xã hội cũng sẽ được ít hơn những gì đáng ra sẽ được nhận. Không nên để nguồn lực đất đai phải đi đường vòng. Sớm hay muộn chúng ta cũng phải cho đất đai theo thị trường giống như các nguồn lực khác như vốn, nhân lực nên theo tôi, cần làm sớm để nó không bị méo mó, tăng chi phí xã hội.

* Theo ông, trước mắt cần làm gì để xã hội nhận lại được những mảnh đất bị các doanh nghiệp cho thuê, sử dụng lãng phí, không hiệu quả?

- Thật ra rất nhiều cơ quan đang sử dụng không hiệu quả đất công chứ không chỉ các doanh nghiệp nhà nước. Theo tôi, đất đai là sở hữu toàn dân thì phải sử dụng đất một cách hiệu quả nhất cho xã hội. Các cơ quan hành chính, tổ chức chính trị, chính trị xã hội... đang sử dụng đất cần phải được thanh tra, kiểm tra giống các doanh nghiệp.

Hiện chúng ta đang xây dựng luật thuế đánh vào đất và tài sản trên đất. Đây là một loại thuế làm tăng chi phí nắm giữ đất, nên sẽ góp phần khiến những người nắm đất phải tính toán thêm về hiệu quả. Thêm vào đó, cần có chế độ thu tiền thuê đất của các doanh nghiệp nhà nước theo một chế độ bình đẳng với các doanh nghiệp khác.

Ví dụ như mức giá thuê không nên do Nhà nước quy định, mà theo tham chiếu những lô đất tương tự ở xung quanh mà các doanh nghiệp ngoài quốc doanh đang phải trả. Với mức tham chiếu thị trường như vậy được tính vào chi phí, doanh nghiệp sẽ phải cân nhắc nghiêm túc cách thức sử dụng đất, kể cả việc trả lại hay bán đi.

Cũng nên đặt vấn đề lại với các cơ quan nhà nước khác đang sử dụng đất công vào nhiều mục đích khác nhau. Theo tôi, các cơ quan nhà nước chỉ nên quản lý đất đai phục vụ sự nghiệp công, nếu dùng đất làm nhà nghỉ dưỡng, khách sạn, cho thuê, góp vốn để tạo nguồn thu... thì nên nhường lại cho doanh nghiệp làm. Thu nhập của các công chức nhà nước phải do Nhà nước chu cấp từ hiệu quả làm việc. Không thể nói vì lương thấp nên phải có nguồn thu phụ mà giữ đất đai.

Đánh mất cơ hội giảm giá bất động sản

Đất đai đang được nhiều doanh nghiệp, cơ quan nhà nước sử dụng không hiệu quả cũng góp phần đánh mất cơ hội giảm giá bất động sản. Nếu Nhà nước tăng nguồn cung cho thị trường những năm tới thì giá đất VN sẽ không đắt vô lý như hiện nay. Cung tăng sẽ khiến giá đất giảm hoặc ít nhất không tăng, buộc nhiều nhà đầu cơ phải chịu áp lực bán ra, đến lượt nó lại tự tạo ra nguồn cung mới.

Hiện nay giữ đất kiểu gì cũng có lãi khiến người ta găm giữ mà không mấy rủi ro (do giá hạ), khiến thị trường luôn được duy trì trong một trạng thái ảo. Giá đất và giá thuê văn phòng cao đã góp phần hạ thấp sức cạnh tranh của doanh nghiệp VN so với nhiều nước khác.
 

DiaOcOnline.vn - Theo Địa Ốc TTO