BĐS đầu năm: Vui người bán, lợi người mua

Chưa đầy một tháng đầu năm, thị trường bất động sản có dấu hiệu "tăng nhiệt" với hàng loạt dự án được chào bán.

Chạy đua trước Tết

Điểm sáng của thị trường căn hộ tại TP.HCM trong quý IV/2014 tiếp tục lan tỏa sang những ngày đầu năm 2015. Ông Nguyễn Khánh Toàn, Trưởng bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn Savills Việt Nam, nhìn nhận, phân khúc căn hộ là điểm nhấn của thị trường bất động sản (BĐS) trong năm 2014.

Thông thường, quý cuối cùng của năm, giao dịch trên thị trường chậm hơn so với quý trước, nhưng năm 2014 lại có sự vượt trội. Cụ thể, về nguồn cung, đã có 11 dự án mới và các giai đoạn mới của 3 dự án hiện hữu được chào bán với hơn 4.700 căn hộ, tăng nhẹ 3% theo quý nhưng tăng mạnh 130% theo năm.

Đây là mức tăng nhiều nhất trong 1 quý kể từ quý II/2011. Tính đến hết quý IV/2014, thị trường sơ cấp có khoảng 19.000 căn hộ, tăng 9% theo quý và 21% theo năm và tỷ lệ hấp thụ đạt mức 22% (tăng 11% theo năm).

Xét ở góc độ cầu thị trường, quý IV/2014, có khoảng 4.200 căn hộ được bán (tăng 28% theo quý và 149% theo năm). Đây là lượng giao dịch cao nhất từ quý IV/2010, cứ 5 căn hộ được chào bán thì có 1 căn được tiêu thụ.

Trong quý IV/2014, thay vì căn hộ hạng C thì căn hộ hạng B lại có sự giao dịch mạnh nhất trong vòng 5 năm qua, chiếm 46% tổng số lượng giao dịch, do nguồn cung lớn từ khu vực Đông Sài Gòn (Q.2, Q.9). Trong đó, Q.2 chiếm gần 30% trong tổng lượng giao dịch và 20% về cầu của TP.HCM.


Những dự án lớn giữ vai trò dẫn dắt thị trường. Điều này cho thấy, niềm tin người mua đã trở lại, những chủ đầu tư còn lại hiện nay trên thị trường được đánh giá khá uy tín là những yếu tố giúp thị trường tốt hơn.

Ngoài ra, lãi suất huy động thấp đã kéo lãi suất mua nhà xuống, người mua dễ tiếp cận, chính sách thanh toán tốt hơn. Cũng chính vì lãi suất thấp nên nhiều nhà đầu tư, thay vì gửi ngân hàng thì đổ tiền vào BĐS.

Những dấu hiệu tích cực này cũng tác động đến quyết định của chủ đầu tư, họ bắt đầu khởi động lại các dự án. Phản ánh từ thị trường dự báo, nửa đầu năm 2015, hàng loạt dự án mới và giai đoạn bán hàng mới sẽ lần lượt "chào sàn".

Điển hình, dự án Docklands Saigon (Q.7) đã được Tập đoàn Bảo Gia (Đài Loan) chào bán hôm 10/1. Sau đó 1 ngày, giai đoạn 3 của Scenic Valley đã được giao dịch. Còn ở khu vực Bình Tân, dự án căn hộ An Gia Star đã bắt đầu giao dịch hôm 10/1...

Ông Phan Thành Huy, Tổng giám đốc Novaland, tiết lộ, trước Tết, Công ty sẽ mở bán căn hộ thuộc dự án 5,4ha The Sun Avenue (mặt tiền Mai Chí Thọ, Q.2). Tuy chưa ra mắt nhưng dự án đang được giới đầu tư chú ý vì vị trí khá đắc địa (cách hầm vượt sông Sài Gòn và cầu Thủ Thiêm chỉ vài phút đi xe) và có những sản phẩm dưới 1,5 tỷ đồng.

Một dự án lớn khác, từng khá thành công trong giao dịch, với tỷ lệ hấp thụ gần 100% do Keppel Land Việt Nam, Singapore đầu tư cũng sẽ giới thiệu căn hộ The Estella - giai đoạn 2 với nhiều loại diện tích trong quý I này. Đây là dự án trọng điểm của nhà phát triển đến từ Singapore trong năm 2015, bên cạnh việc mở các đợt bán mới cho dự án Riviera Point (Q.7).

Ông Lê Chí Hiếu, Chủ tịch HĐQT Công ty CP Phát triển Nhà Thủ Đức, cho hay, sau khi được chấp thuận việc điều chỉnh diện tích căn hộ (chẻ nhỏ) dự án TDH Phước Long (Q.9), Công ty đang tiến hành đấu thầu xây phần thô dự án (hiện đã thi công phần móng), sau đó sẽ đưa ra thị trường.


Ai nắm giữ lợi thế?

Đánh giá về thị trường căn hộ, ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM, cho rằng, người mua đang được lợi từ sự phát triển của thị trường.

Một chuyên gia khác trong lĩnh vực BĐS cho rằng, thị trường trong năm 2015 sẽ hình thành nên hai khu vực rõ nét, các khu vực ở Q.2 như: Masteri Thảo Điền, An Phú, The Estella,... đang chứng tỏ được đẳng cấp, đã tạo được lợi thế bằng các công trình giao thông trọng điểm, cùng sự tham gia của hàng loạt nhà đầu tư lớn. Q.2, Q.7, sẽ dẫn dắt thị trường với phân khúc trên dưới 2 tỷ đồng/căn hộ.

Ngược lại, Q.Tân Phú. Q.Bình Tân và Q.12, do việc di dời nhà xưởng ra bên ngoài sẽ phát sinh quỹ đất rẻ, hạ tầng kết nối ra khu Đầm Sen, Lũy Bán Bích được cải thiện nhiều nên đây sẽ là các khu vực định hình cho phân khúc căn hộ dưới 1 tỷ đồng.

Tuy nhiên, Q. Thủ Đức và Q.9 cũng sẽ là hai khu vực đóng góp không nhỏ vào nguồn cung căn hộ trên dưới 1 tỷ đồng trong năm 2015 vì hiện đã có một số nhà đầu tư từ Singapore, Hàn Quốc đang chuẩn bị triển khai một số dự án có quy mô tương đối lớn.

Trước sự "đổ bộ” của nguồn cung mới, với phương thức thanh toán linh hoạt được các chủ đầu tư áp dụng, không ít câu hỏi được đặt ra, liệu số lượng căn hộ còn tồn đọng trước đây có bị ùn ứ?

Theo ông Lê Hoàng Châu, nên nhìn căn hộ tồn kho dưới hai dạng, một là căn hộ có diện tích quá lớn, tổng giá bán cao, không phù hợp với nhu cầu thị trường; hai là dạng căn hộ đang xây dựng, chủ đầu tư không đủ năng lực hoàn thiện sẽ rất khó để thị trường hấp thụ.

Qua khảo sát thực tế thị trường, chúng tôi nhận thấy, những dự án đã đi vào sử dụng như Riviera Point, The Eastern (Q.9), Docklands Saigon, Flemington..., giá bán không giảm, phù hợp với những người có nhu cầu ở ngay hoặc có tiền tích lũy, muốn tham gia một kênh đầu tư an toàn, nguồn thu ổn định từ khoản cho thuê.

Trong trường hợp này, những nhà phát triển nước ngoài thường có lợi thế hơn vì chi phí vốn của họ thấp và điều mà họ quan tâm là thương hiệu, thay vì giảm giá để đẩy sản phẩm đi nhanh chóng.