Bất động sản tăng giá: Quy luật tất yếu

Trong khi thị trường chứng khoán trở nên trầm lắng và tụt dốc thì giá đất tăng chóng mặt trên tất cả các Tỉnh, TP. Theo thống kê, tỷ lệ số người mua nhà để ở so với để đầu tư kiếm lời đã tăng cao hơn so với thời gian trước. Một số chuyên gia cho rằng, chính sách điều hành vĩ mô về bất động sản đang tỏ ra kém hữu hiệu.

Từ đầu tháng 12/2007, giá bất động sản đã bắt đầu tăng mạnh trên tất cả các Tỉnh, TP trên toàn quốc. Sau khi tất thảy mọi hàng hóa trượt dài theo đà tăng giá chóng mặt thì bất động sản là hàng hóa cuối cùng tăng một cách ồ ạt trước khi bước sang năm 2008.

Điệp khúc tăng giá

Đầu tháng 12/2007, việc Ban quản lý Dự án Công trình đường Bạch Đằng Đông (TP Đà Nẵng) tổ chức phiên bán đấu giá khu đất A2.1 tại nút giao thông Phạm Văn Đồng - trục đường 45 m (phường An Hải Bắc, quận Sơn Trà) với tổng diện tích 15.450 m2 với giá trúng thầu gấp 3 lần giá khởi điểm đã như ngòi nổ khai hỏa cho việc tăng giá đất ở TP có nền kinh tế phát triển nhất khu vực miền trung này. Giá khởi điểm chỉ có 4,91 triệu đồng trong khi Cty Cổ phần Tư vấn Kiểm định Xây dựng Bách Khoa (Đà Nẵng) trúng thầu với mức giá lên tới 14,4 triệu đồng. Ban quản lý Dự án Công trình đường Bạch Đằng Đông cũng thừa nhận đây là trường hợp chưa từng có ở Đà Nẵng.

Tại Vũng Tàu, các nhà đầu tư đổ xô về mua đất cũng làm thị trường bất động sản ở đây nóng lên từng giờ. Các khu vực bãi biển là nơi sôi động số 1. Vào thời tháng 11/2007 giá nhà đất ở đây tăng 40-50% so với đầu năm. Kể từ đó tới nay, giá nhà, đất lại tiếp tục tăng thêm khoảng 20 đến 30% tùy từng vị trí. Đường Thùy Vân, nằm sát bãi biển, giá đất mặt tiền từ 18 đến 23 triệu đồng một m2. Cuối 2006, giá đất ở đây chỉ 10 -15 triệu đồng một m2 đất đường tiền. Đất ngoại thành ở Vùng Tàu cũng nóng dần và tăng từ 20-30% so với thời điểm đầu năm 2007.

Hiện tượng tăng giá đất ở Bình Dương cũng được coi là chưa từng có từ trước tới nay. Tại khu đô thị Chánh Nghĩa (Thủ Dầu Một), một người dân ở đây mới bán hai lô đất với giá 1,8 tỷ đồng, tưởng đã lãi gấp 10 lần so với giá mua ban đầu là 90 triệu đồng mỗi lô, nhưng chỉ hai tuần sau 2 lô đất trên có người mua đến 3,4 tỷ đồng. Có lô đất 200 m2 ở khu đô thị Chánh Nghĩa được hét giá 25 triệu đồng một m2.

Giá đất ở tỉnh Bình Dương còn sốt thấy rõ hơn ở xã Phú Mỹ, một xã trước đây ít ai nghĩ tới giá đất lại cao đến như vậy. Sau khi tỉnh triển khai khu liên hợp nằm kế bên ngay lập tức giá đất ở đây tăng vùn vụt. Hiện nay, thị trường đất tại xã Phú Mỹ đối với đất nông nghiệp thấp nhất cũng 1,5 triệu một m2, vượt giá đất quy định của Nhà nước. Còn đối với đất có quy hoạch, đất thổ cư giá từ 3 đến 4 triệu đồng cho 100 m2.

Khá nhiều người ở TP HCM chán cảnh ngập lụt, chật chội và tắc nghẽn giao thông kéo nhau xuống Bình Dương mua đất xây nhà, làm nóng thị trường bất động sản tại đây. Các DN kinh doanh địa ốc đều nhận định, nhu cầu về nhà ở cũng như văn phòng cho thuê… tại Bình Dương sẽ còn tăng cao khi TP HCM ngày càng quá tải.

Khu đô thị mới 1.000 ha thuộc khu liên hợp Công nghiệp Dịch vụ và Đô thị Bình Dương do Cty Đầu tư và Phát triển Công nghiệp (Becamex Corp IDC) dự kiến đầu năm 2009 mới xây dựng, nhưng vì sức ép nhu cầu của thị trường bất động sản quá lớn, nên mới đây UBND tỉnh đã thông qua các chi tiết quy hoạch để Becamex sớm triển khai xây dựng. Khá nhiều dự án nhà ở cao cấp, khu đô thị đang chuẩn bị xây dựng nhưng có dự án 100% diện tích đã có chủ đăng ký mua. Tình trạng hết hàng như trên đang là phổ biến ở Bình Dương.

TP HCM và Hà Nội thị trường còn sôi động hơn. Tại các trung tâm giao dịch TP HCM, trước đây, lúc thị trường trầm lắng vài ngày mới có một giao dịch thành công còn hiện nay mỗi ngày mỗi trung tâm hàng chục giao dịch được ký kết và chuyển tiền. Số lượng giao dịch tăng 30% so với giữa năm 2007 và giá cũng đang tăng từng ngày.

Sự tăng giá tất yếu

Sau sắt, thép, nhiều vật liệu xây dựng khác như xi măng, cát sỏi, gạch ngói... cũng đang bị hành bởi cơn bão giá, với mức tăng trung bình 10-50%. Vật liệu xây dựng tăng khiến nhà đất tăng giá là điều không thể tránh khỏi. So với tháng 11/2007, giá cát từ 92.000-95.000 đồng mỗi m3 nay đã lên thành 140.000-160.000 đồng.

Đá ốp tường Alpha stone tăng từ 310.000 đ/m2 lên gần 400.000 đ. Ngói trượt giá khoảng gần 40% từ 3.500 đ- 4.000đ lên trên 5000 đồng/viên. Gạch ceramic thông báo trên toàn đại lý cả nước tăng giá từ 5-15% tùy loại. Xi măng các loại từ Hà Tiên, Holcim, Cotec, Chinfon, Nghi Sơn tăng giá trung bình 20.000-25.000 đồng mỗi tấn.

Tình trạng tăng giá vật liệu chóng mặt nói trên khiến các chủ đầu tư đang triển khai các dự án mà có thể phải tới 1-2 năm nữa mới hoàn thành không biết phải đối phó cách nào ngoài tăng giá bán. Những công trình xây dựng lớn càng bị ảnh hưởng nặng. Công trình phức hợp cao cấp Kumho Asiana Plaza, tổng vốn đầu tư dự án ban đầu là 223 triệu USD. Chủ đầu tư đã chính thức công bố tổng vốn hiện nay đã là 255 triệu USD, tăng 32 triệu USD.

Lãnh đạo Cty kinh doanh bất động sản Kumho Asiana Plaza Sài Gòn giải thích, nguyên nhân của việc tăng vốn này là tỷ lệ trượt giá vật liệu xây dựng đã vượt mức dự kiến và nhiều khả năng sẽ còn không ngừng tăng lên. Chính vì thế, để đảm bảo chất lượng công trình, không còn cách nào khác phải thêm vốn dù thay đổi này không dễ dàng vì phải trình báo rất nhiều thủ tục.

Nhiều dự án nhà ở hiện nay như Estella, Phú Long được các DN kinh doanh bất động sản công bố nhưng giá bán vẫn bị giữ bí mật. Theo các chủ đầu tư này, tất cả chỉ vì giá vật liệu tăng vùn vụt, lại không được thu tiền trước nên buộc lòng phải ghim giá nhà chờ móng rồi mới thông báo giá bán cụ thể sau.

Bình ổn hay không?

Đối với mọi nền kinh tế, sự trồi sụt bất ngờ luôn tiềm ẩn rủi ro cao và không có lợi cho sự phát triển chung. Một số chuyên gia cho rằng, ngoài các nguyên nhân như tăng giá vật liệu, chính sách thí điểm cho người nước ngoài được mua nhà, thay đổi khung giá đất hay tâm lý “chịu khó” ở chung cư của giới trẻ … rõ ràng sự quản lý vĩ mô về đất đai đang có rất nhiều yếu kém chưa được giải quyết. Việc một số người do quá chán cảnh chen chúc ở TP Hồ Chí Minh phải chạy ra Bình Dương mua nhà ở cho thấy, các thành phố lớn của VN nhiều năm qua thay vì phát triển rộng ra thì lại co vào trong.

Một số DN kinh doanh bất động sản dự báo, giá bất động sản trong năm 2008 có thể sẽ còn tăng, điều đó là tất yếu bởi chúng ta đang thiếu quá nhiều nhà ở và tình trạng thiếu này sẽ ngày càng nặng hơn còn các cơ quan quản lý thì vẫn không có biện pháp hay giải pháp gì hữu hiệu, khá nhiều hãy chỉ còn ở dạng ý tưởng rất khó thực hiện.

Theo Diễn Đàn Doanh Nghiệp