Bất động sản Đà Nẵng: Oằn mình trong vòng luẩn quẩn

Chính quyền không đủ lực để quyết định thu hồi dự án treo, ngân hàng cẩn trọng không dám rót vốn, nhà đầu tư kiệt sức vì thiếu vốn dẫn đến dự án giậm chân tại chỗ, đây chính là vòng luẩn quẩn mà bất động sản Đà Nẵng chưa thể thoát ra.

Ngập dự án treo

Năm 2014, Đà Nẵng rúng động khi biết tin Chủ tịch Tập đoàn Thiên Thanh, ông Phạm Công Danh và Tổng giám đốc Công ty cổ phần Dây cáp điện Tân Cường Thành, ông Trương Vỹ Kiến bị bắt, bởi đây là vốn là hai nhà đầu tư cỡ lớn về bất động sản tại Đà Nẵng.

Trước đó, Thiên Thanh đã “xí phần” khu đất vàng rộng 5,5 ha ngay trung tâm TP. Đà Nẵng để triển khai Dự án Khu phức hợp Thương mại - Dịch vụ Thiên Thanh Đà Nẵng. Dự án được vẽ ra khá hoành tráng, bao gồm 6 phân khu thương mại dịch vụ, bệnh viện, trường học, sân vận động tiêu chuẩn quốc tế, các trung tâm hội nghị, văn phòng làm việc, nhà ở cao cấp…, với tổng diện tích sàn hơn 1 triệu m2, tổng kinh phí thực hiện là 750 triệu USD.

Trước cam kết khá hùng hồn của Thiên Thanh về việc sẽ hoàn thành toàn bộ dự án vào năm 2016 cùng với việc chuyển tiền sử dụng đất khá nhanh, chính quyền Đà Nẵng đã gấp rút giải tỏa 70 hộ dân vùng dự án thuộc 4 tuyến đường Lê Duẩn, Hùng Vương, Ngô Gia Tự và Chi Lăng, cũng như nhanh chóng triển khai xây dựng mới sân vận động khác thay thế Sân vận động Chi Lăng để bàn giao đất cho Thiên Thanh.

Được khởi công từ năm 2011, đến nay, Dự án Thiên Thanh Đà Nẵng vẫn chưa rục rịch triển khai, trong khi chỉ còn 2 năm nữa là đến thời hạn cam kết hoàn thành. Việc lãnh đạo Thiên Thanh bị bắt đã phơi bày nhiều vấn đề liên quan đến các dự án bất động sản mà nhà đầu tư này triển khai. Điều này vô hình trung khẳng định rằng, đích đến của Thiên Thanh Đà Nẵng xem như không thể xác định.

Không quá ồn ào như Thiên Thanh, Công ty cổ phần Dây cáp điện Tân Cường Thành “ôm” những khu đất ngoại thành ít ai để ý, nhưng việc Tổng giám đốc Công ty bị bắt cũng khiến nhiều người hoang mang, bởi trước đó, Tân Cường Thành đã có quá nhiều cam kết với khách hàng về quyền sử dụng đất.

Đầu tiên phải kể đến Dự án Khu dân cư Tân Cường Thành ở quận Liên Chiểu, TP. Đà Nẵng. Đây vốn là đất mà TP. Đà Nẵng giao Tân Cường Thành xây dựng nhà máy cáp điện. Tuy nhiên, với tài “xoay chuyển càn khôn” của mình, Tân Cường Thành đã biến đất sản xuất thành đất ở và khu nhà máy thành khu dân cư. Khách mua đất ở đây chỉ biết lô đất chứ không thấy sổ đỏ, bởi Tân Cường Thành đã mang đi cầm cố tại ngân hàng.

Chưa hết, năm 2012, Tân Cường Thành còn được chính quyền địa phương chấp thuận triển khai đầu tư Dự án Khu đô thị Thiên Park, cũng nằm trên địa bàn quận Liên Chiểu, có tổng diện tích trên 129,9 ha. Thiên Park được quảng bá là một khu đô thị hiện đại với 283 căn biệt thự, 1.311 lô đất nền, cùng với 4 khu nhà chung cư dành cho người có thu nhập thấp…, tổng vốn đầu tư lên đến 1.600 tỷ đồng.

Hoành tráng hơn, Tân Cường Thành còn kêu gọi đối tác từ Nhật Bản đầu tư vào Thiên Park, với tham vọng xây dựng một đô thị hiện đại phía Bắc sông Cu Đê, có các trung tâm mua sắm ngang tầm Tokyo… Đến nay, sau 2 năm kể từ khi được cấp phép đầu tư, Thiên Park vẫn chỉ là bãi đất hoang, không hứa hẹn ngày hoàn thiện như đã cam kết.

Tại Đà Nẵng, khu vực trung tâm Thành phố được xem là nơi hiện diện dự án “trên giấy” nhiều nhất, hầu hết đều nằm ở vị trí đắc địa. Đơn cử, Dự án Tòa tháp đôi cao 220 m Viễn Đông Meridian Towers (với 3 mặt tiền Yên Bái - Hùng Vương - Nguyễn Chí Thanh của quận Hải Châu) có vốn đầu tư hơn 180 triệu USD, do Công ty cổ phần Địa ốc Viễn Đông (Viendong Land) làm chủ đầu tư, diện tích xây dựng hơn 11.000 m2. Tòa tháp đôi cao 48 tầng này được khởi công từ năm 2009, cam kết hoàn thành năm 2012, song đến nay vẫn còn là bãi đất hoang. UBND TP. Đà Nẵng đã nhiều lần cảnh báo, nhưng xem ra không có tác dụng gì.

Không dừng lại ở đó, Viendong Land cũng đã được UBND TP. Đà Nẵng cho phép đầu tư bãi xe ngầm kết nối với tòa tháp đôi Viễn Đông Meridian Towers, với tên gọi Công viên công cộng và bãi đậu xe ngầm Viễn Đông, có sức chứa 600 ô tô… Dự án cam kết hoàn thành và đưa vào hoạt động tháng 12/2012, nhưng đến nay vẫn không động tĩnh gì, trừ việc lâu lâu thay hàng rào tôn.

Đối diện Dự án Viễn Đông Meridian Towers, Dự án Golden Square (4 mặt tiền Yên Bái - Nguyễn Thái Học - Nguyễn Chí Thanh - Phạm Hồng Thái) do Công ty Địa ốc Đông Á làm chủ đầu tư, được xây dựng trên diện tích 10.664 m2, tổng vốn đầu tư 1.000 tỷ đồng, được khởi công đầu năm 2008. Chủ đầu tư cam kết sẽ hoàn thành Dự án vào năm 2011, nhưng đến nay, Dự án mới ngoi lên khỏi mặt đất vài tầng lầu và dừng hẳn việc xây dựng.

Cách các dự án trên chừng 100 m về phía Tây Bắc, Dự án Khu phức hợp Danang Center (với 3 mặt tiền Phan Chu Trinh - Hùng Vương - Nguyễn Thị Minh Khai) do Công ty cổ phần Địa ốc Vũ Châu Long làm chủ đầu tư, được khởi công từ tháng 3/2008, gồm tòa tháp đôi 35 tầng và 4 tầng hầm, vốn đầu tư 125 triệu USD, diện tích xây dựng gần 10.000 m2. Chủ đầu tư cam kết hoàn thành và đưa vào khai thác năm 2011, nhưng đến nay, dự án này chỉ dừng ở việc hoàn thành phần móng và ngâm trong bể nước bẩn, khiến cư dân chung quanh dự án rất bức xúc, UBND Thành phố phải nhắc nhở và ra tối hậu thư.      

Khốn khổ nhất là Dự án Blooming Tower, do Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Hàn Quốc làm chủ đầu tư, với tổng vốn đầu tư 90 triệu USD tại khu vực chân cầu Thuận Phước. Đây là tòa tháp đôi được xây dựng trên diện tích hơn 10.773 m2, cao 37 tầng. Dự án này được chủ đầu tư chào bán căn hộ từ năm 2009 và nhiều khách hàng đã mua căn hộ tại đây. Tuy nhiên, tất cả các hạng mục của công trình đồ sộ này đều đang “trùm mền”, khiến khách hàng lỡ đặt cọc tiền dở khóc dở cười.

Mịt mù hơn là Khu đô thị mới Daewon D – City do Tập đoàn Daewon (Hàn Quốc) đầu tư. Nằm đối diện Dự án Blooming Tower, dự án này có tổng vốn hơn 300 triệu USD, quy mô 210 ha, trong đó có 180 ha đất mặt nước ven Vịnh Đà Nẵng đã được san lấp. Dự kiến, khu phức hợp này gồm resort, sân golf 18 lỗ tiêu chuẩn quốc tế, bến cảng dành cho du thuyền, khách sạn quốc tế, trung tâm hội nghị, tòa nhà văn phòng cao 60 tầng... Tuy nhiên đến nay, khu đô thị mới với bao ước mơ này vẫn còn nằm trên giấy, cả khu đất vàng rộng miên man bên bờ Vịnh Đà Nẵng bỏ hoang nhiều năm nay cũng bị người dân coi là “đột tử” từ lâu.

Ngoài những dự án đình đám trên, ở Đà Nẵng còn rất nhiều dự án trong lĩnh vực thương mại, du lịch, nghỉ dưỡng đang trong tình trạng “treo” lơ lửng. Vấn đề ở chỗ, ai cũng thấy “treo” nhưng không thể nào xử lý được, do nhà đầu tư đã nộp tiền đất, chính quyền không thể thu hồi trong khi thị trường khó khăn, ngân hàng cẩn trọng, nhà đầu tư tiến thoái lưỡng nan...

Định vị nút thắt

Ông Đàm Quang Tuấn, Chủ tịch Hiệp hội Các nhà đầu tư Đà Nẵng, người đã có gần 15 năm gắn bó với thị trường bất động sản, nhìn nhận, sau những nỗ lực của Chính phủ thông qua các giải pháp vĩ mô, năm 2014, thị trường bất động sản đã có dấu hiệu hồi phục, nhưng chưa rõ ràng. Qua những biến cố thị trường, các ngân hàng cẩn trọng hơn trong việc cho vay, cơ chế chính sách tuy đã cởi mở hơn, nhưng chưa thông thoáng để tạo điều kiện cho thị trường bất động sản phát triển. Cùng với đó, thu nhập của người dân chưa được cải thiện cũng là một trong những yếu tố tác động đến thị trường.

Theo ông Tuấn, khó khăn lớn nhất hiện nay đối với thị trường bất động sản Đà Nẵng chính là số lượng các dự án treo, bao gồm cả dự án trong nước và nước ngoài, còn quá lớn. Mặc dù Chính phủ đã có những bước tháo gỡ thông qua các giải pháp thiết thực, các ngân hàng đã hạ lãi suất, nhưng thị trường vẫn không gượng dậy được, các dự án vẫn chưa tái khởi động được. Nguyên nhân xuất phát từ nội tại dự án, khi phần lớn các nhà đầu tư đã thế chấp dự án tại ngân hàng để vay vốn triển khai.

Ông Tuấn phân tích, phần lớn vốn của nhà đầu tư đã được đem ra đóng tiền sử dụng đất cho Thành phố và đầu tư khởi động dự án. Khi thị trường đóng băng, nhà đầu tư hết vốn, ngân hàng không thể tiếp tục cho vay. Trong khi đó, Nhà nước không thể thu hồi dự án vì đã thu tiền đất, cấp sổ đỏ cho nhà tư, nếu thu hồi thì phải bỏ ra khoản tiền lớn trả lại nhà đầu tư. “Đà Nẵng có thể giải phóng dự án bằng cách kêu gọi nhà đầu tư khác. Nhưng kêu ai, giá thế nào, cơ chế ra sao… là những vấn đề rất khó giải quyết và dự án treo vẫn hoàn treo”, ông Tuấn nói.

Bà Nguyễn Thị Kim Nữ, Tổng giám đốc Sàn giao dịch Bất động sản Thiên Kim cho rằng, khó khăn của thị trường bất động sản đã tác động tiêu cực đến nhiều đối tượng liên quan đến thị trường, từ khách hàng, doanh nghiệp, nhà đầu tư đến cả chính quyền. Hệ lụy của vấn đề không chỉ dừng lại ở việc đánh mất niềm tin, mà còn “thức tỉnh” các quan hệ thị trường để có cái nhìn sát thực hơn về định hướng phát triển bền vững.

Theo ông Đàm Quang Tuấn, nút thắt lớn nhất của thị trường hiện nay chính là vòng luẩn quẩn chính quyền không đủ lực để quyết định thu hồi dự án treo, ngân hàng cẩn trọng không dám rót vốn, nhà đầu tư kiệt sức vì thiếu vốn. Trong mối quan hệ tay ba này, nếu một trong ba “nhà” không chịu lùi một bước về quyền lợi, thì các dự án sẽ không tìm ra hướng đi.

“Khi nút thắt được tháo gỡ, sẽ khơi thông dòng tiền, mang lại niềm tin cho thị trường. Dự án tìm được nhà đầu tư mới sẽ mang lại lợi ích cho tất cả các bên: dự án được tiếp tục triển khai theo quy hoạch của Thành phố; Thành phố có thêm nguồn thu từ chính giao dịch hợp tác, giải quyết việc làm, tạo ra nguồn thu cho địa phương; ngân hàng càng được lợi hơn khi dòng tiền được thông suốt, tránh được nợ xấu, mang lại hiệu quả nguồn vốn”, ông Tuấn nói.

Ông Tuấn khẳng định, sự tụt dốc không phanh của thị trường những năm qua là bài học lớn giúp nhìn nhận lại nhu cầu thực tế của thị trường, định vị được nhu cầu thị trường trên cơ sở nguồn thu nhập của từng phân khúc khách hàng. Quan trọng hơn, các cá thể cấu thành thị trường sẽ nhìn nhận sát thực hơn để tìm ra hướng đi mới nhằm điều chỉnh thị trường ổn định và bền vững hơn.

Ngoài “nút thắt” cần tháo gỡ trên, ông Tuấn nhìn nhận, sự phát triển của bất động sản Đà Nẵng phải gắn liền với du lịch, lấy du lịch tạo ra hiệu ứng cho thị trường. Bên cạnh sự phát triển vượt bậc của các dự án bất động sản, phải có tầm nhìn chiến lược phát triển thương mại, nguồn nhân lực, tạo hậu cần dịch vụ phát triển tương ứng. Tổng hợp những yếu tố này sẽ tạo nên một sản phẩm hoàn thiện và hấp dẫn hơn.

Cũng theo ông Tuấn, Đà Nẵng tuy đã có những bước phát triển đáng ghi nhận, nhưng để tạo nên sự đột phá mang tính bước ngoặt, thì cần phải mạnh dạn phá vỡ những cái cũ, tạo ra những thay đổi rõ nét hơn. Ví dụ, Thành phố cần chấp nhận di dời những khu nhà cũ kỹ hoặc đập phá những công trình thương mại cũ để kêu gọi đầu tư những công trình mới... Điều này sẽ tạo nên sự thay đổi mang tính bước ngoặt cho Thành phố, tạo sự lưu thông dòng tiền, mang lại công ăn việc làm cho người lao động, tạo nguồn thu cho cả người dân lẫn ngân sách địa phương.        

Trên phương diện kinh doanh bất động sản, bà Nguyễn Thị Kim Nữ cho rằng, giải pháp để duy trì sự tồn tại hiện nay mang tính thời vụ, tức thời. Trong đó, giới kinh doanh bất động sản đang dần chuyển sang hướng kinh doanh ít rủi ro và ít tốn chi phí nhất. Chẳng hạn, các đơn vị kinh doanh tên tuổi ưu tiên việc giao dịch giới thiệu qua mạng, hạn chế việc sử dụng nhân viên môi giới như trước đây để giảm chi phí. Một số nhà môi giới độc lập ưu tiên khai thác những khu đất có giá trị nhỏ, giá trị không quá 1,5 tỷ đồng/lô đất hoặc truy lùng thông tin những khu đất do các tổ chức tín dụng chào bán để giải quyết nợ vay của cá nhân, doanh nghiệp.

Đồng tình với nhìn nhận của ông Tuấn, ông Lê Minh Phúc, Tổng giám đốc VinaCapital Đà Nẵng cho rằng, Nhà nước cần phải nhanh chóng xây dựng chính sách cho phép người nước ngoài mua nhà tại Việt Nam. Đà Nẵng có lợi thế phát triển các dự án bất động sản nghỉ dưỡng, đây có thể là lĩnh vực người nước ngoài rất quan tâm. Nếu có chính sách cởi mở, đây sẽ là cơ hội lớn để các dự án bất động sản, nhất là dự án trong lĩnh vực nghỉ dưỡng, có thể triển khai thuận lợi, đáp ứng nhu cầu lớn của người nước ngoài.

Theo ông Phúc, Việt Nam cũng cần có chính sách cởi mở hơn về vấn đề M&A đối với các dự án bất động sản. Việc thúc đẩy M&A sẽ là cơ hội lớn để dự án triển khai nhanh và hiệu quả hơn, bởi lẽ có thể nhà đầu tư này không triển khai được thì nhà đầu tư khác có tiềm lực hơn tham gia sẽ  tốt hơn.