Bất động sản có khởi sắc sau ngày 1-7?

Khó có thể khẳng định thị trường bất động sản sẽ sôi động trong thời gian sắp tới.

Không thể phủ nhận Luật Kinh doanh bất động sản (BĐS) và Luật Nhà ở có hiệu lực từ ngày 1-7 sẽ mở ra cơ hội cho kinh doanh BĐS, mở ra cơ hội sở hữu nhà cho người nước ngoài và Việt kiều. Tuy nhiên vẫn còn những quy định trong hai luật này có thể gây khó khăn cho thị trường BĐS vốn chưa thể phục hồi sau khoảng bảy năm “lâm bệnh” nặng.

Trao đổi với Pháp Luật TP.HCM, luật sư Nguyễn Mai Phương (Công ty Luật Zicolaw), người có nhiều năm kinh nghiệm tư vấn cho các công ty BĐS, cho biết:

Hai luật này có nhiều điểm mới tích cực hơn so với luật hiện hành. Chẳng hạn được kinh doanh nhà, công trình xây dựng hình thành trong tương lai.

* Thưa bà, những điểm mới tiến bộ trên liệu có kích thích thị trường BĐS khởi sắc như nhiều người dự báo?

+ Luật sư Nguyễn Mai Phương: Một trong những nội dung quan trọng của Luật Nhà ở được giới chuyên gia đánh giá là lối ra của thị trường BĐS, đó là cho phép người nước ngoài được mua nhà ở thương mại (chung cư, biệt thự, nhà liền kề…) trong thời hạn 50 năm.

Ngoài ra, quy định bắt buộc tổ chức, cá nhân khi bán, cho thuê, cho thuê mua BĐS phải thông qua sàn giao dịch sẽ không còn hiệu lực. Việc bãi bỏ quy định này nhằm tạo môi trường kinh doanh mang tính thị trường hơn và hoạt động sàn giao dịch chuyên nghiệp hơn.

Song sẽ là quá sớm để khẳng định rằng các quy phạm pháp luật mới này có làm cho thị trường BĐS khởi sắc trở lại như những năm được coi là thời hoàng kim trước đây. Bởi sự khởi sắc của thị trường này còn phụ thuộc vào rất nhiều yếu tố khác nữa.

* Những yếu tố cụ thể đó là gì?

+ Đến nay, dự thảo các nghị định hướng dẫn thi hành hai luật chưa được ban hành. Đó là chưa kể theo các bản dự thảo gần đây nhất thì có vẻ như các quy định của nghị định còn chặt chẽ hơn cả luật và đôi khi trái với quy định của luật.

Theo tôi, với một khung pháp lý còn chưa hoàn chỉnh và không nhất quán, khó thể khẳng định về sự khởi sắc sôi động của thị trường BĐS trong thời gian sắp tới.


* Thực tế hai luật mới thể hiện rất rõ việc bảo vệ quyền lợi người mua nhà hơn những gì mà luật cũ đã quy định?

+ Đúng là bắt đầu từ ngày 1-7, người mua nhà sẽ được bảo vệ khi mua nhà ở hình thành trong tương lai. Cụ thể, chủ đầu tư dự án BĐS phải được ngân hàng bảo lãnh nghĩa vụ tài chính nếu muốn bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai. Mục đích của quy định này là để bảo vệ quyền của người mua nếu dự án không triển khai tiếp. Trong trường hợp này, ngân hàng sẽ thay mặt chủ đầu tư hoàn trả tiền cho người mua nhà.

Đây được coi là giải pháp để ngăn chặn tình trạng bán nhà trên giấy đã từng khiến nhiều người mua nhà rơi vào cảnh “tiền mất, tật mang” trong thời gian qua.

* Không ít doanh nghiệp (DN) cho rằng quy định về mức vốn pháp định tối thiểu và bảo lãnh ngân hàng sẽ làm khó DN và đẩy giá BĐS tăng. Bà nghĩ gì về điều này?

+ Liên quan đến vốn pháp định, từ quan điểm của các cơ quan quản lý thì đây là quy định nhằm “gạn đục khơi trong”. Tức tạo sân chơi cho những DN thực sự có năng lực và tránh để xảy ra tình trạng DN cứ xin bằng được dự án nhưng sau đó lại không đủ năng lực để triển khai.

Thế nhưng DN lại cho rằng quy định này là chưa hợp lý. Ví dụ DN đã đưa dự án vào hoạt động một thời gian ổn định và không có bất cứ hoạt động kinh doanh BĐS nào khác thì có nhất thiết phải có vốn pháp định 20 tỉ đồng mới được tiếp tục kinh doanh cho thuê hay không.

Về bảo lãnh ngân hàng, quy định này nhằm bảo vệ người mua nhà nhưng có thể sẽ làm tăng chi phí cho DN kinh doanh BĐS. Lý do: Các chi phí liên quan đến dự án sẽ được DN tính vào giá bán nhà và người phải chịu cuối cùng là người tiêu dùng.

* Xin cám ơn bà.

Hà Nội sôi động thị trường căn hộ cao cấp

Đó là thông tin trong báo cáo tổng quan thị trường BĐS Hà Nội quý II của CBRE ngày 30-6. Đáng chú ý là tỉ lệ giao dịch của căn hộ cao cấp đang tăng lên. Tính cả sáu tháng đầu năm 2015, lượng giao dịch căn hộ cao cấp chiếm khoảng 22% tổng số giao dịch, tăng 18% so với năm 2014. Đối với phân khúc căn hộ bình dân - phân khúc từng một thời thống lĩnh thị trường, tỉ lệ giao dịch lại giảm. Tại một số dự án ở Hà Nội, mức giá tăng khoảng 4%-6% so với năm trước, đặc biệt tại các dự án có vị trí tốt.

Trong khi đó, tại hội thảo về các dự thảo nghị định quy định chi tiết Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh BĐS do Văn phòng Chính phủ tổ chức ngày 30-6, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM Lê Hoàng Châu nói: Sau bảy năm khủng hoảng, đóng băng (từ năm 2008 đến giữa năm 2014), thị trường BĐS đang trên đà hồi phục. Giá nhà, đất đang nhích dần lên.

“Thị trường trước đây giảm xuống đáy, giờ nhích dần lên là phù hợp với quy luật thị trường. Từ giữa năm 2014 trở lại đây, DN BĐS đã có lãi và sẽ khó có chuyện giá BĐS quay đầu giảm trở lại” - ông Châu nhận định.

“Giá nhà có thể tăng do phải bảo lãnh BĐS hình thành trong tương lai. Để tránh điều này, chúng tôi đang kiến nghị với Chính phủ làm sao không cần tài sản thế chấp ở ngân hàng khi bảo lãnh trong trường hợp này. Cách mà TP.HCM đã làm là các ngân hàng bảo lãnh cho DN trên cơ sở ngân hàng đó đã cung cấp tín dụng cho chủ đầu tư và sẽ cung cấp tín dụng cho người mua nhà ở tại dự án đó. Đây là cách làm mới của TP.HCM và phù hợp với thực tiễn” - ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP.HCM, nói.