Bất cập từ thế chấp nhà, đất

Dự thảo Bộ luật Dân sự (sửa đổi) cần quy định rõ trường hợp nào được nhận thế chấp quyền sử dụng đất riêng và tài sản gắn liền với đất riêng.

Thế chấp quyền sử dụng đất (QSDĐ) nhưng không thế chấp tài sản gắn liền với đất và ngược lại, lần đầu tiên được quy định tại Khoản 2, Điều 68 Nghị định 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm; được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định 11/2012/NĐ-CP. Tuy nhiên trên thực tế, đó là một khối tài sản chung, không thể tách rời. Nếu chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp QSDĐ và ngược lại, sẽ rất khó khăn trong việc xử lý tài sản bảo đảm, gây rủi ro cho bên nhận thế chấp. Đặc biệt là trường hợp thế chấp QSDĐ ở TCTD này nhưng thế chấp tài sản gắn liền với đất ở ngân hàng khác.

Điều 352 và Điều 353 dự thảo Bộ luật Dân sự (sửa đổi) vẫn tiếp tục kế thừa và phát triển quy định tại Khoản 2, Điều 68, Nghị định 163/2006/NĐ-CP. Tuy nhiên, với các nội dung quy định này thì việc thế chấp QSDĐ nhưng không thế chấp tài sản gắn liền với đất và ngược lại, sẽ vẫn khó triển khai trên thực tế.

Cụ thể, theo quy định tại Khoản 1, Điều 352, dự thảo Bộ luật Dân sự (sửa đổi) thì trường hợp chỉ thế chấp QSDĐ mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì tài sản gắn liền với đất được xử lý đồng thời với QSDĐ. Như vậy, dù có thế chấp tài sản gắn liền với đất cùng QSDĐ hay không thì bên nhận thế chấp đất vẫn xử lý đồng thời cả tài sản gắn liền với đất. Do đó, việc chỉ thế chấp QSDĐ mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất không có nhiều ý nghĩa đối với bên thế chấp.

Bên cạnh đó, theo quy định tại Khoản 2, Điều 352, dự thảo Bộ luật Dân sự (sửa đổi), trường hợp chỉ thế chấp QSDĐ mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất không đồng thời là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thì khi xử lý QSDĐ, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất được tiếp tục sử dụng đất theo như thỏa thuận giữa người sử dụng đất và chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.

Với quy định như trên thì bên nhận thế chấp sẽ không thể xử lý được QSDĐ, vì không có tổ chức, cá nhân nào chấp nhận việc nhận chuyển nhượng QSDĐ (tài sản bảo đảm) khi mà không có quyền sở hữu, sử dụng QSDĐ đó; chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất vẫn được tiếp tục sử dụng đất này theo thời hạn thỏa thuận với bên thế chấp mà đối với đất đai thời hạn này có thể lên đến vài chục năm. Do đó, quy định này không có tính khả thi, gây khó khăn cho bên nhận thế chấp khi xử lý tài sản bảo đảm.

Điều 353 dự thảo Bộ luật Dân sự (sửa đổi) chỉ quy định một trường hợp duy nhất là thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp QSDĐ (không phân biệt chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất và người sử dụng đất là một người hay là các chủ thể khác nhau). Theo đó, trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp QSDĐ thì khi xử lý tài sản gắn liền với đất, người mua, người nhận chính tài sản gắn liền với đất đó được tiếp tục sử dụng đất, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.

Quy định nêu trên không có nhiều ý nghĩa đối với bên thế chấp trong trường hợp bên thế chấp là chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất, đồng thời là người sử dụng đất. Vì trong mọi trường hợp, người mua tài sản gắn liền với đất sẽ được tiếp tục sử dụng đất. Quy định này cũng không đảm bảo quyền lợi của người sử dụng đất trong trường hợp chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất không đồng thời là người sử dụng đất, vì người mua tài sản gắn liền với đất bỗng dưng được sử dụng cả đất mà bên thế chấp không có quyền gì đối với đất đó.

Ở đây lại nảy sinh một vấn đề khác. Giả sử, một người thế chấp tài sản gắn liền với đất thuộc sở hữu của mình tại ngân hàng A và thế chấp QSDĐ của mình tại ngân hàng B. Khi phải xử lý tài sản bảo đảm, chiếu theo quy định tại Khoản 1, Điều 352 dự thảo thì ngân hàng A sẽ xử lý tài sản gắn liền với đất đồng thời với xử lý QSDĐ, hay nói cách khác là người nhận chuyển nhượng QSDĐ sẽ đồng thời nhận chuyển nhượng tài sản gắn liền với đất. Tuy nhiên, chiếu theo quy định tại Điều 353 thì người mua tài sản gắn liền với đất được xử lý bởi ngân hàng B cũng được tiếp tục sử dụng đất mà ngân hàng A đã xử lý. Như vậy, có sự chồng chéo khi xử lý tài sản bảo đảm.

Để khắc phục các bất cập nêu trên, dự thảo Bộ luật Dân sự (sửa đổi) cần quy định rõ trường hợp nào được nhận thế chấp QSDĐ riêng và tài sản gắn liền với đất riêng. Chẳng hạn, một trong hai loại không được thế chấp như trong trường hợp QSDĐ không được phép thế chấp, hoặc công trình xây dựng trái phép. Các trường hợp còn lại, việc thế chấp bất động sản phải gắn liền với thế chấp QSDĐ và ngược lại.