Bất cập dự án BT: Bảng giá đất chỉ bằng 30-50% giá thị trường

Theo Hiệp hội bất động sản TP.HCM (HoREA), “bảng giá đất” của các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương hiện nay đều chỉ bằng khoảng 30-50% giá thị trường điều này nếu áp dụng cho mọi thửa đất, khu đất như cách làm hiện nay để thanh toán cho dự án BT thì có thể làm thất thoát ngân sách Nhà nước.

HoREA vừa có văn bản gửi Thủ tướng Chính Phủ, Bộ Tài chính góp ý kiến dự thảo Nghị định quy định việc sử dụng tài sản công để thanh toán cho nhà đầu tư khi thực hiện hợp đồng xây dựng – chuyển giao (BT).

Nêu tại văn bản góp ý này, Hiệp hội bất động sản HCM (HoREA) cho rằng, cách tính giá trị quỹ đất thanh toán cho nhà đầu tư BT theo nội dung dự thảo Nghị định có điểm chưa phù hợp.

Cụ thể, về phương thức tính giá trị quỹ đất dự kiến thanh toán tương đương với giá trị dự án BT được duyệt. Theo ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch HoREA, căn cứ Luật Đất đai 2013, phương pháp tính giá trị quỹ đất dự kiến thanh toán cho dự án BT theo điều khoản trên chỉ đúng trong trường hợp thửa đất thanh toán có giá trị nhỏ (chiếm số ít), trong khi đó đa phần các thửa đất, khu đất thanh toán cho dự án BT có giá trị rất cao.

Theo ông Châu, trên thực tế “Bảng giá đất” của các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương hiện nay đều chỉ bằng khoảng 30-50% giá thị trường.

“Do vậy, nội dung này của dự thảo nếu được thông qua và áp dụng cho mọi thửa đất, khu đất như cách làm hiện nay để thanh toán cho dự án BT thì có thể làm thất thoát ngân sách nhà nước” – văn bản của Hiệp hội nêu.

Bên cạnh đó, theo công tác thực thi pháp luật về quy trình, thủ tục định “Giá đất cụ thể” của các dự án hiện nay còn rất nhiều bất cập, không minh bạch, tạo ra tệ “xin – cho”, nhũng nhiễu, tiêu cực, “cưa đôi, cưa ba”, làm thất thoát ngân sách.

Từ đó, HoREA cho rằng cần sửa nội dung này của dự thảo nghị định theo hướng, giá trị quỹ đất dự kiến thanh toán tương đương với giá trị dự án BT hoặc giá trị dự án BT được thỏa thuận thanh toán theo giai đoạn được duyệt. Trong đó, giá trị quỹ đất dự kiến thanh toán tương đương được xác định tại thời điểm phê duyệt báo cáo nghiên cứu khả thi bằng phương pháp xác định giá đất cụ thể theo quy định của pháp luật đất đai.

Về lâu dài, để đơn giản hóa thủ tục hành chính, đảm bảo tính minh bạch và nguyên tắc xác định giá đất cụ thể phù hợp với giá thị trường thì theo HoREA cần phải sửa đổi, bổ sung Luật Đất đai 2013 theo hướng Chính phủ không ban hành khung giá đất mà giao toàn quyền cho cấp tỉnh ban hành bảng giá đất.

Bảng giá đất này được điều chỉnh hàng năm bằng hệ số điều chỉnh giá đất (hệ số k). Để đảm bảo nguyên tắc giá đất phù hợp với giá thị trường, thì có thể áp dụng nội dung tính giá quỹ đất thanh toán cho dự án BT theo phương thức giá trị quỹ đất dự kiến thanh toán tương đương với giá trị dự án BT được duyệt.

Bàn về vấn đề dự án BT, trước đó, tại Hội thảo “Pháp luật và thực tiễn về tiếp cận đất đai của doanh nghiệp Việt Nam”, GS. Đặng Hùng Võ - Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường cũng cho rằng cơ chế đổi đất lấy hạ tầng theo hình thức hợp đồng BT đang còn nhiều bất cập, tồn tại gây thất thoát lớn.
Theo vị này, thẩm quyền giao đất vốn mặc nhiên là của UBND cấp tỉnh, cấp huyện, không cần quy định. Vấn đề của luật là phải xác định được giá trị đất đai mang đổi, ai có trách nhiệm kiểm toán kỹ thuật, kiểm toán tài chính để xác định giá trị công trình mà nhà đầu tư đang làm.

Theo Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường để phát triển khu đô thị thì nhà đầu tư buộc phải đầu tư hạ tầng rồi bán nhà đã gồm cả tiền đầu tư vào hạ tầng chứ không thể nói cái đó là đem đi đổi. Có nghĩa là nhà đầu tư được lợi 2 lần.

Ông Võ thẳng thắn cho rằng, một trong những thất thoát giá trị nhiều nhất chính là BT. Từ đó ông cho rằng, cần phải có một khung pháp luật riêng cho BT bởi đây là đặc thù hàng đổi hàng.

Trước đó, nhằm tránh lãng phí nguồn lực đất đai, thất thoát ngân sách nhà nước, Bộ Tài chính đã có công văn gửi các Bộ, Ủy ban nhân dân các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương hướng dẫn thực hiện tạm dừng việc xem xét, quyết định sử dụng tài sản công để thanh toán cho nhà đầu tư kể từ ngày 1/1/2018 cho đến khi Nghị định của Chính phủ quy định việc sử dụng tài sản công để thanh toán cho nhà đầu tư khi thực hiện dự án đầu tư theo hình thức xây dựng - chuyển giao (BT) có hiệu lực thi hành.

Vừa qua, Bộ này cũng đã có văn bản đề nghị UBND thành phố Hà Nội rà soát việc chấp thuận chủ trương sử dụng tài sản công (quỹ đất) để thanh toán cho nhà đầu tư thực hiện dự án đầu tư theo hình thức xây dựng - chuyển giao (BT) trên địa bàn.

Bộ Tài chính “nhắc” Hà Nội khi thông tin về việc Hà Nội muốn đổi đất lấy 5 dự án về hạ tầng được phản ánh trên các phương tiên thông tin đại chúng.