Ba vấn đề cơ bản cần bàn trong Luật Đất đai

Trong bài “Nên bàn chuyện cơ bản trước”, PGS.TS. Vũ Trọng Khải đã đề cập đến những quy định vô lý như “thu hồi đất”, “hạn điền” đất nông nghiệp trực canh... Theo tôi, đó là những ý kiến rất xác đáng.

Không chỉ đối với đất nông nghiệp mà tất cả các loại đất đều bị ràng buộc bởi những thủ tục phiền hà khi chính quyền “thu hồi đất”, “giao đất”. Ông A. bán quyền sử dụng đất cho ông B., đơn giản chỉ cần trước bạ và đổi giấy chứng nhận cho B. nhưng chính quyền lại đặt thủ tục ra quyết định (của cấp có thẩm quyền) thu hồi đất của A., rồi ra một quyết định như vậy giao đất cho B. Mặc dù nhiều người đã biết đó là những thủ tục không cần thiết, nhưng lâu nay vẫn làm. Nguyên nhân từ đâu mà có những quy định pháp luật “không giống ai” này? Có phải vì sở hữu toàn dân về đất đai mà có thủ tục này không?

Người ta thường đưa ra ba lý do như sau: (i) Vì đất đai thuộc sở hữu toàn dân nên Nhà nước phải có quyền định đoạt thu hồi, giao đất cho người này, người kia? (ii) Vì phải thu tiền sử dụng đất, các nghĩa vụ tài chính trên đất nên phải có quyết định thu hồi, giao đất để xác định hạn sử dụng đất và mức tiền? (iii) Vì giao đất phải theo quy hoạch, dự án và kế hoạch sử dụng đất hàng năm (điều 31, Luật Đất đai), nên phải “bám” quy hoạch, dự án, kế hoạch để giao?

Có thể thấy cả ba lý do nêu trên đều vô lý.

1. Đất đai thuộc sở hữu toàn dân nên phải có quyết định thu hồi...

Luật đã thừa nhận quyền sử dụng đất thuộc về dân sao còn bày chuyện ra quyết định “thu hồi”, “giao” đất? Nguyên nhân có lẽ là do vẫn coi toàn bộ đất đai đều là của Nhà nước (không kể nguồn gốc) nên tất cả đều được cấp lại quyền sử dụng và thu tiền sử dụng đất như là chủ sở hữu thu của người sử dụng.

Trong khi đó, đối với đất nông nghiệp, đất ở... thì được miễn tiền sử dụng đất. Tại sao lại không thực hiện việc đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho dân và chỉ thu lệ phí hành chính?

Quyền sử dụng đất là của dân nên không đặt vấn đề có hay không thu tiền sử dụng đất. Không phải “thu hồi”, “giao” mới là biểu hiện của quyền sở hữu toàn dân. Chỉ thực hiện việc thu hồi, giao, cho thuê đối với đất mà quyền sử dụng thuộc Nhà nước (gọi là đất công), hoặc đất bị chiếm dụng bất hợp pháp. Thủ tục này phải theo quy định về quản lý tài sản công. Đối với những người đầu cơ đất cũng cần có chính sách xử lý riêng.

Do quan niệm về sở hữu toàn dân không rõ ràng nên Luật Đất đai 2003 không có điều nào quy định về sở hữu quyền sử dụng đất và đặc biệt không có quy định nào phân biệt giữa đất thuộc sở hữu toàn dân với đất mà quyền sử dụng nằm trong tay Nhà nước (đất công). Do không phân biệt rõ ràng về sở hữu toàn dân với sở hữu nhà nước nên rất nhiều đất thuộc sở hữu nhà nước đã bị đem giao cho người này người nọ hoặc đem định giá để cổ phần hóa... mà lẽ ra đã là tài sản công thì phải đấu giá. Ngược lại, đất thuộc quyền sử dụng của dân thì bị định giá và thu hồi.

2. Cần có quyết định thu hồi để thực hiện việc thu tiền sử dụng đất, phí, thuế

Quyền sử dụng đất đã được đăng ký thì cứ theo quy định, giá biểu mà thu tiền, cần gì phải có quyết định thu hồi và giao đất mới thu tiền được? Hay cần có quyết định thu hồi đất để dễ ép bồi thường giải tỏa? Có thể ép giải phóng mặt bằng bằng việc xử lý công khai tranh chấp của chính quyền, hoặc bằng án tòa dân sự. Nhà nước vừa bảo vệ quyền sử dụng đất của dân, vừa phải bảo vệ quyền phát triển của cộng đồng, không cần có quyết định thu hồi đất mới “ép” dân được.

Luật Đất đai không phân biệt được loại đất để quản lý hành chính nhà nước (phục vụ thống kê, thu thuế, phí) với loại đất để khai thác sử dụng với rất nhiều công năng khác nhau. Điều này liên quan tới nhiều nội dung trùng lắp trong quản lý đất đai của ngành tài nguyên - môi trường với các ngành khác. Ngành tài nguyên - môi trường không thể thực hiện quy hoạch chi tiết và trực tiếp quản lý đất nông nghiệp, đất đô thị. Đó là chuyên môn của ngành nông nghiệp, ngành xây dựng và các ngành chuyên môn khác. Cần bãi bỏ nội dung quy hoạch sử dụng đất chi tiết do ngành tài nguyên- môi trường lập. Trong khi đó, tất cả các ngành đều cần chiến lược quốc gia về tài nguyên - môi trường cũng như thông tin địa chính, đất đai để làm cơ sở quy hoạch sử dụng đất chi tiết.

3. Quyết định thu hồi, giao đất để bảo đảm sử dụng đất đúng quy hoạch, dự án, kế hoạch sử dụng đất

Đây là một quy định gây phiền hà nhiều nhất cho các dự án đầu tư phát triển. Quy định này xuất phát từ quan niệm ngành địa chính quản lý đất đai nên phải thu hồi và giao đất. Do phải thu hồi và giao đất nên phải có quy hoạch, kế hoạch. Do đó ngành địa chính phải lập quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất, hướng dẫn địa điểm xây dựng (khoản 3, điều 122, Luật Đất đai).

Theo điều 31, Luật Đất đai 2003, căn cứ để giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất, bao gồm: “1. Quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch điểm dân cư nông thôn đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt; 2. Nhu cầu sử dụng đất thể hiện trong dự án đầu tư, đơn xin giao đất, thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất”.

Theo khoản 1, nếu quy hoạch xây dựng đô thị, quy hoạch điểm dân cư nông thôn, quy hoạch sử dụng đất nông nghiệp đã có thì không cần quy hoạch sử dụng đất do ngành địa chính lập nữa, chỉ còn kế hoạch sử dụng đất. Kế hoạch này rất cần để bảo đảm môi trường và an ninh lương thực. Nhưng kế hoạch sử dụng đất không thể lập hàng năm và quá chi tiết đến từng quận, phường. Khi không quá chi tiết, nó được chuyển thành kế hoạch thực hiện dự án, không cần đặt ra kế hoạch trước (thường rất chủ quan) rồi ép các chủ dự án phải xin phép.

Còn đối với khoản 2, về nhu cầu sử dụng đất, thực tế nhà đầu tư cần bao nhiêu đất thì tham khảo ý kiến quy hoạch xây dựng đô thị để mua bấy nhiêu, không cần phải thu hồi và giao. Việc cho thuê đất là việc quản lý đất công.

Như vậy nếu là đất mà quyền sử dụng trong tay dân thì chỉ cần thực hiện thủ tục đăng ký sử dụng, đăng ký quyền sử dụng. Luật chỉ cần quy định việc sử dụng ấy phải đúng quy hoạch, nếu chuyển mục đích sử dụng phải xin phép về quy hoạch (chấp thuận địa điểm và dự án), nếu xây dựng trong đô thị phải xin phép xây dựng.

Tóm lại, việc thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất chỉ thực hiện với đất công, quản lý theo luật công sản. Bãi bỏ thủ tục thu hồi đất, giao đất đối với đất mà quyền sử dụng trong tay người dân. Làm được việc này có thể giảm hơn 50% thủ tục hành chính về đất đai xây dựng, giảm nhiều biên chế quản lý nhà nước và đặc biệt giảm quá nửa sự phiền hà cho nhân dân. (TS. Võ Kim Cương - Nguyên Phó kiến trúc sư trưởng TPHCM)

DiaOcOnline.vn - Theo TBKTSG