2011: Năm “sóng gió” của thị trường bất động sản

Không ít người dự báo về bức tranh BĐS trong năm 2011 sẽ sáng sủa hơn. Thế nhưng, bước vào năm 2011, hàng loạt các chính sách thắt chặt như: Nghị định 69, nghị định 71; Thông tư 16 của Bộ Xây dựng và Thông tư 13 của Ngân hàng Nhà nước đã trở thành một “đám mây đen” bao phủ toàn bộ thị trường này và khiến cho bức tranh BĐS năm 2011 trở nên đen tối và chứa đầy “sóng gió”.

Bắt “bệnh đóng băng” toàn phần của thị trường BĐS.

Các chính sách quá “khoai” nối tiếp nhau chào đời đã ảnh hưởng mạnh mẽ đến thị trường BĐS. Đầu tiên là Nghị định 69, quy định về mức giá đền bù, bồi thường đất theo giá thị trường khiến giá đền bù giải phóng mặt bằng tại nhiều dự án đội lên cấp số nhân dẫn đến tăng chi phí đầu tư gấp nhiều lần. Sự ra đời của Nghị định này đi kèm theo nhiều vướng mắc, tranh cãi trong quá trình thực hiện đã làm thay đổi hệ số giá của thị trường BĐS.

Tiếp sau Nghị định 69 là sự ra đời của Nghị định 71 và Thông tư 16 của Bộ Xây Dựng. Đây được xem là một “cứu cánh” để “mở nút” cho thị trường BĐS, giúp các chủ đầu tư và giới kinh doanh nói chung thoát khỏi sự bế tắc. Bởi vậy, nó vừa chào đời đã được đón nhận như một chính sách giúp thị trường minh bạch và bảo đảm quyền lợi cho người tiêu dùng hơn. Tuy nhiên, cả Nghị định và Thông tư này đã nhanh chóng “chết yểu” khi đi vào cuộc sống. Theo phản ánh của các nhà đầu tư thì một số quy định còn thiếu thực tế, gây nhiều khó khăn cho doanh nghiệp trong việc huy động vốn như siết chặt việc “mua bán nhà trên giấy”, hạn chế chuyển nhượng bất động sản khi chưa có hợp đồng mua bán, hạn chế số lượng đầu tư của các hộ gia đình hay cá nhân khi tham gia góp vốn… khiến cho thị trường BĐS không những không sáng sủa như mong đợi mà ngày càng đi vào ngõ cụt, chưa thể tìm ra lối thoát. Cùng với đó là thông tư 13 của Ngân hàng Nhà nước cũng gây ảnh hưởng xấu đến thị trường BĐS. Từ khi thông tư này ra đời, các ngân hàng bắt đầu thu hẹp tín dụng, cho vay ngắn hạn để đảm bảo an toàn nguồn vốn. Điều này cũng đồng nghĩa với việc các doanh nghiệp địa ốc phải đối mặt với muôn vàn khó khăn trong khâu huy động vốn, thậm chí các chủ đầu tư và kể cả khách hàng cũng “bó tay” trong việc vay vốn để mua nhà. Trước đó, đã có nhiều chuyên gia BĐS lạc quan khi nhận định: thị trường chứng khoán về “mo”, thị trường vàng bấp bênh, bất ổn sẽ là cơ hội để nguồn tiền tìm về với BĐS. Song, nhìn nhận này đã không đúng khi thị trường BĐS còn tiềm ẩn quá nhiều rủi ro khiến cho nhà đầu tư rụt rè, e ngại.

Năm 2011 cũng là năm đánh dấu sự chấm hết của các các nhà đầu tư “lướt sóng”. Bởi giá chào bán của các chủ dự án khi tung ra thị trường đã ngất ngưởng, không còn “đất” cho nhà đầu tư thổi giá lên vùn vụt như những năm về trước. Thậm chí, nhiều dự án, giá bán ban đầu còn cao, dần dần giảm giá đến vài chục phần trăm mà thị trường vẫn im hơi lặng tiếng. Năm 2011 cũng là năm “hết thời” của những nhà môi giới “tài năng” bởi sự mua nhà trên giấy đã lùi xa vào dĩ vãng. Các dự án chung cư theo quy định phải xong phần móng mới được mua bán đã khiến cho các giao dịch trở nên chìm lắng và diễn ra chậm chạp hơn rùa bò. Thêm vào đó là việc ủy quyền công chứng định đoạt bị xóa bỏ cũng là nguyên nhân góp phần tạo nên độ “lạnh” cho thị trường này. Bằng chứng là tại hà Nội và TP. HCM, thị trường căn hộ chung cư và đất nền trầm lắng đến mức ảm đạm từ đầu năm và cho đến cuối năm vẫn chưa có một tín hiệu khả quan nào. Thậm chí có những sàn giao dịch không bán được sản phẩm nào trong một tháng, mặt dù các chủ đầu tư không ngại tung ra nhiều chương trình khuyến mãi, giảm giá, tặng quà hấp dẫn, kéo dài thời gian thanh toán không tính lãi…

Thị trường BĐS bao giờ mới hết u ám?

Trong lúc thị trường im ắng và chưa có bất kỳ hy vọng nào về sự “tan băng” thì hàng loạt các dự án chung cư cao tầng vẫn tiếp tục trình làng khiến cho khách hàng cảm thấy “bội thực” bởi quá nhiều nguồn cung trong khi nhu cầu thực là rất ít. Công bằng mà nói, giá nhà đất cao ngất ngưởng và vượt quá nhu cầu thật đã diễn ra từ…xưa chứ không phải đến giờ mới nhìn thấy. Nhưng tại sao nó vẫn “sốt”, vẫn “nóng” trong nhiều năm liền và giá cả không ngừng leo thang? Vì đơn giản là các nhà đầu tư tự thổi bong bóng với nhau, chuyền từ tay người này sang tay người khác với số tiền chênh lệch không nhỏ, sau một lần qua tay là thêm một lần nhích giá. Vậy mà nó vẫn được giao dịch nhẹ như lông hồng. Cho đến khi hàng loạt các Thông tư, Nghị định ra đời, ngân hàng siết chặt tín dụng thì nguồn tiền không còn dư dã như trước nữa, các nhà đầu tư theo kiểu quay vòng vốn, vay ngân hàng méo mặt trước sự khó khăn trong giao dịch và lãi suất. Tuy nhiên, một điều kỳ lạ mà có lẽ chỉ có ở Việt Nam. Đó là, khi giá cao thì giao dịch vẫn trót lọt, người mua kẻ bán vẫn ào ào. Nhưng khi giá “down” thì có rao khản cổ cũng chẳng ai nhòm đến. Vì khi đã hạ giá nghĩa là dự báo sự tụt dốc của thị trường, mà thị trường này đang dành cho các nhà đầu cơ múa may quay vòng với nhau nên họ quá hiểu động thái giảm giá như thế nào.

Càng về cuối năm 2011, thị trường BĐS TP. HCM và Hà Nội càng thêm bi đát, khó khăn chất chồng khi chủ đầu tư không bán được sản phẩm, lãi suất ngân hàng cao, bế tắc trong việc vay vốn… Tất cả dẫn đến việc chủ đầu tư thiếu vốn, nhiều dự án có nguy cơ bị chậm tiến độ và bị thu hồi. Nên theo nhiều chuyên gia, bước sang năm 2012, các doanh nghiệp sẽ tập trung giải quyết bài toán huy động vốn, trong đó việc bán được sản phẩm là mục tiêu hàng đầu. Nối tiếp các chương trình khuyến mãi năm 2011, trong năm mới có thể các doanh nghiệp sẽ tiếp tục có thêm các chương trình khuyến mãi, giảm giá bán các căn hộ và gia tăng thêm nhiều tiện ích sống trong mỗi dự án của mình để thu hút khách hàng.

Trả lời cho câu hỏi “Thị trường BĐS, bao giờ mới hết u ám?” thật không dễ dàng gì với thực trạng như hiện nay. Thậm chí, đem câu hỏi này đặt lên bàn của các chuyên gia BĐS dạn dày kinh nghiệm cũng chỉ nhận được những cái lắc đầu ngao ngán. Nếu nhìn thị trường này theo chu kỳ của một hình sin thì sẽ có sự lên xuống theo quy luật. Thị trường có thể sôi động trở lại trong năm 2012. Tuy nhiên, gần như chắc chắn là sẽ khó có thể có sự đột biến như những năm về trước. Bởi sau “cú ngã” người ta sẽ cẩn thận và dè dặt hơn trong từng bước đi và điều này cũng đồng nghĩa với việc mua bán sẽ khó khăn và sát với giá trị thật hơn. Thị trường BĐS cũng sẽ không thể quay lại cảnh giá lên như diều gặp gió nữa mà sẽ nhích từng bước đầy khó khăn. Và như vậy thì tính thanh khoản sẽ không cao, khả năng sôi động và tính bền vững cho thị trường này vẫn rất mong manh. Thế nên, rõ ràng rất cần vào sự “giải cứu” từ các chính sách hỗ trợ cho lĩnh vực này trong tương lai.

DiaOcOnline.vn - Theo congluan.vn