Đền bù giá đất theo mức nào?

Câu hỏi:

Tôi sinh sống và làm việc tại tỉnh Sơn La. Tháng 4/2011 tôi có mua một mảnh đất có diện tích là 160m2 trong đó có 60m2 đã có bìa đỏ còn lại là chưa có bìa đỏ với số tiền một tỷ không trăm bốn mươi triệu đồng. Đến tháng 1/2012 UBND tỉnh Sơn La cho phép Trường PTTH Chuyên tỉnh được xây dựng ở đó. Khi đó đất nhà tôi đã nằm trong quy hoạch. Và cũng tại thời điểm này (tức 01/01/21012) UBND tỉnh có ra quyết định 3115/QĐ-UBND ngày 30/12/2012 về việc quy định giá các loại đất trên địa bàn tỉnh Sơn La áp dụng từ ngày 01/1/2012. Khi đó khu đất của nhà tôi có giá đền bù là 4,5 triệu đồng/1m2 nhưng tôi đọc quyết định đó tôi không hiểu là giá đất này áp dụng cho diện tích đất đã có bìa đỏ hay toàn bộ diện tích đất nhà tôi bao gồm cả 100m2 không có bìa đỏ. Trong quyết định 3115 có bảng 9 quy định là đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại đô thị (đất của tôi thuộc đô thị) bao gồm cả giá đất mặt nước chuyên dùng, hồ thủy điện, thủy lợi mức giá đất của từng vùng, đường phố, từng vị trí = 70% giá đất ở liền kề theo từng vùng, từng tuyến đường, từng vị trí đã quy định ở bảng 7 (tức bảng có giá đất là 4,5triệu đồng/1m2).

Với nội dung như trên rất mong Anh/Chị tư vấn giúp tôi vấn đề sau:

1. Khi nhà nước thu hồi đất và thực hiện đền bù thì giá trị đền bù nhà tôi được hưởng là 4.500.000 x 160m2 = 720.000.000 đồng hay là 4.500.000 x 60m2+100m2x4.500.000x70%=585.000.000 đồng. (70% là diện tích đất phi nông nghiệp)

2. 100m2 đất chưa có bìa đỏ của tôi có phải là đất phi nông nghiệp không hay vẫn được coi là đất thổ cư và được đền bù như đất đã có bìa đỏ.

3. Khi nhà nước thu hồi đất liệu nhà tôi có được tái định cư không hay chỉ được đền bù giá đất hiện tại thôi ( vì nhà tôi là đất không không có tài sản trên đất)

3. Nếu nhà nước thu hồi đất với giá trị đền bù không thỏa đáng so với số tiền mà tôi bỏ ra để mua nỏ. Có biện pháp nào đảm bảo quyền lợi của nhân dân trong trường hợp này không.

Kính gửi Quý bạn đọc

Café Luật – Chuyên mục hợp tác giữa Cổng thông tin và giao dịch DiaOcOnline.vn và Công ty luật hợp danh Thiên Thanh xin gửi đến bạn lời chào trân trọng. Theo nội dung thư bạn gửi; Căn cứ vào những quy định của pháp luật hiện hành Café Luật xin phúc đáp đến bạn như sau:

Về vấn đề của bạn, chúng tôi xin được tư vấn cho bạn như sau:

Thứ nhất, căn cứ theo quy định tại Điều 8 Nghị định số 197/2004/NĐ-CP của Chính Phủ quy định về bồi thường, hỗ trợ và tái đinh cư khi nhà nước thu hồi đất như sau:

Điều 8. Điều kiện để được bồi thường đất

Người bị Nhà nước thu hồi đất, có một trong các điều kiện sau đây thì được bồi thường:

1. Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

2. Có quyết định giao đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai.

3. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất ổn định, được Uỷ ban nhân dân xã, phường, thị trấn (sau đây gọi chung là Uỷ ban nhân dân cấp xã) xác nhận không có tranh chấp mà có một trong các loại giấy tờ sau đây:

a) Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất đai trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của nhà nước Việt Nam dân chủ cộng hoà, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hoà miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hoà xã hội chủ nghĩa Việt Nam;

b) Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong sổ đăng ký ruộng đất, sổ địa chính;

c) Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng, cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa gắn liền với đất;

d) Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;

đ) Giấy tờ về thanh lý, hoá giá nhà ở, mua nhà ở gắn liền với đất ở theo quy định của pháp luật;

e) Giấy tờ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất.

4. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có một trong các loại giấy tờ quy định tại khoản 3 Điều này mà trên giấy tờ đó ghi tên người khác, kèm theo giấy tờ về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan, nhưng đến thời điểm có quyết định thu hồi đất chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật, nay được Uỷ ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp.

5. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất có hộ khẩu thường trú tại địa phương và trực tiếp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối tại vùng có điều kiện kinh tế - xã hội khó khăn ở miền núi, hải đảo, nay được Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất xác nhận là người đã sử dụng đất ổn định, không có tranh chấp.

6. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định tại khoản 1, 2, 3 Điều này, nhưng đất đã được sử dụng ổn định từ trước ngày 15 tháng 10 năm 1993, nay được Uỷ ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất đó không có tranh chấp.

7. Hộ gia đình, cá nhân được sử dụng đất theo bản án hoặc quyết định của toà án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án hoặc quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.

8. Hộ gia đình cá nhân sử dụng đất không có các loại giấy tờ quy định tại khoản 1, 2, 3 Điều này nhưng đất đã được sử dụng từ ngày 15 tháng 10 năm 1993 đến thời điểm có quyết định thu hồi đất, mà tại thời điểm sử dụng không vi phạm quy hoạch; không vi phạm hành lang bảo vệ các công trình, được cấp có thẩm quyền phê duyệt đã công bố công khai, cắm mốc; không phải là đất lấn chiếm trái phép và được Uỷ ban nhân dân cấp xã nơi có đất bị thu hồi xác nhận đất đó không có tranh chấp.

9. Hộ gia đình, cá nhân đang sử dụng đất mà trước đây Nhà nước đã có quyết định quản lý trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước, nhưng trong thực tế Nhà nước chưa quản lý, mà hộ gia đình, cá nhân đó vẫn sử dụng.

Theo quy định của pháp luật, người đang sử dụng đất được bồi thường khi nhà nước tiến hành thu hồi đất nếu có một trong các giấy tờ nêu ở trên. Và giá đất bồi thường cũng áp dụng đối với đất có đủ điều kiện được bồi thường theo đúng quy định của pháp luật. Như vậy, 100m2 đất nhà bạn sẽ được bồi thường nếu có một trong các loại giấy tờ nêu trên.

Thứ hai, Theo quy định tại Điều 2 Luật thuế sử dụng phi nông nghiệp năm 2010 quy định “Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp bao gồm: đất xây dựng khu công nghiệp; đất làm mặt bằng xây dựng cơ sở sản xuất, kinh doanh; đất khai thác, chế biến khoáng sản; đất sản xuất vật liệu xây dựng, làm đồ gốm”. Do đó, bạn phải căn cứ vào thực tế sử dụng đất của gia đình nhà bạn mới xác định được 100m2 đất nhà bạn đang sử dụng có phải là đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp hay không.

Thứ ba, Theo quy định tại khoản 2 Điều 42 Luật đất đai 2003 về việc bồi thường, tái định cư cho người bị thu hồi đất thì “Người bị thu hồi loại đất nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi”.

Thứ tư, trong trường hợp người sử dụng đất không đồng ý với quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính về quản lý đất đai có thể làm đơn khiếu nại lên cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Điều 138 Luật đất đai quy định:

Điều 138. Giải quyết khiếu nại về đất đai

1. Người sử dụng đất có quyền khiếu nại quyết định hành chính hoặc hành vi hành chính về quản lý đất đai.

2. Việc giải quyết khiếu nại được thực hiện như sau:

a) Trường hợp khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính về quản lý đất đai do Chủ tịch Uỷ ban nhân dân huyện, quận, thị xã, thành phố thuộc tỉnh giải quyết lần đầu mà người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khởi kiện tại Toà án nhân dân hoặc tiếp tục khiếu nại đến Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương. Trong trường hợp khiếu nại đến Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thì quyết định của Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương là quyết định giải quyết cuối cùng;

b) Trường hợp khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính về quản lý đất đai do Chủ tịch Uỷ ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương giải quyết lần đầu mà người khiếu nại không đồng ý với quyết định giải quyết thì có quyền khởi kiện tại Toà án nhân dân;

c) Thời hiệu khiếu nại quyết định hành chính, hành vi hành chính về quản lý đất đai là ba mươi ngày, kể từ ngày nhận được quyết định hành chính hoặc biết được có hành vi hành chính đó. Trong thời hạn bốn mươi lăm ngày, kể từ ngày nhận được quyết định giải quyết khiếu nại lần đầu mà người khiếu nại không đồng ý thì có quyền khiếu nại đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền hoặc khởi kiện tại Tòa án nhân dân.

3. Việc giải quyết khiếu nại về đất đai quy định tại khoản 2 Điều này không bao gồm trường hợp khiếu nại về quyết định giải quyết tranh chấp đất đai quy định tại khoản 2 Điều 136 của Luật này.


Chúng tôi hy vọng rằng, ý kiến tư vấn của chúng tôi sẽ giúp làm sáng tỏ các vấn đề mà bạn đang quan tâm. Trên từng vấn đề cụ thể, nếu bạn cần tham khảo thêm ý kiến chuyên môn của chúng tôi, xin hãy liên hệ trực tiếp với chúng tôi theo địa chỉ email cafeluat@diaoconline.vn

Trân trọng.

Chuyên mục Café Luật

DiaOcOnline.vn mong muốn trở thành cầu nối cho bạn đọc với các chuyên gia trong từng lĩnh vực địa ốc. Hiện nay, qua DiaOcOnline.vn, bạn có thể kết nối với các chuyên gia trong lĩnh vực kiến trúc, pháp lý nhà đất, phong thủy nhà đất.

Nếu có nhu cầu được tư vấn về kiến trúc, pháp lý, phong thủy trong lĩnh vực nhà đất, bạn hãy click ngay vào đây để tìm hiểu về nhà tư vấn và gửi câu hỏi. Chúng tôi sẽ liên hệ với chuyên gia và đưa ra câu trả lời cho bạn trong thời gian sớm nhất.

DiaOcOnline.vn