Mở rộng thị trường cầm cố - thế chấp

Hiện nay, việc vay vốn ngân hàng để đầu tư cho bất động sản rất khó khăn, còn vốn huy động từ khách hàng lại bị hạn chế bởi quy định của Nhà nước. Việc phát hành cổ phiếu đã không còn hiệu quả khiến thị trường bất động sản rơi vào đình trệ. Thực trạng này làm cho nhiều doanh nghiệp chủ đầu tư dự án nhà ở tiến thoái lưỡng nan, do không có vốn để thực hiện dự án, còn bán lại thì bị ép giá. Nguồn vốn nước ngoài đầu tư mạnh vào lĩnh vực bất động sản cũng đặt ra một thách thức lớn cho các nhà đầu tư kinh doanh BĐS trong nước.

Doanh nghiệp cần hợp vốn tăng sức mạnh

Trước nhu cầu vốn hết sức bức xúc của doanh nghiệp nhà đất trong nước, ông Nguyễn Trần Nam, Thứ trưởng Bộ xây dựng kiêm chủ tịch hiệp hội BĐS và Nhà đất Việt Nam nhận xét: Hiện nay, nhà ở đô thị mới đạt 11m2/ người, chúng ta đang phấn đấu đến năm 2011 đạt khoảng 14m2/ người. Ở các đô thị nước ta hiện nay có 22 triệu người, nếu cứ tăng thêm 1m2/ người thì phải có thêm 22 triệu m2 sàn. Như vậy, tăng thêm 3m2/ người thì cần đến 66 triệu m2.

Đứng trước tình hình này, ông Nam đề nghị các nhà đầu tư BĐS trong nước phải biết liên doanh, liên kết để huy động và tập trung nguồn lực (kể cả từ doanh nghiệp nước ngoài), biết chia sẻ lợi nhuận và rủi ro. Có như vậy mới giải được bài toán nhu cầu vốn trước mắt cũng như lâu dài.

Tuy nhiên, theo nhận định chung của các chuyên gia, hiện nay rất ít doanh nghiệp BĐS trong nước có những chương trình hợp tác cụ thể, lâu dài với nhau nên nguồn lực các doanh nghiệp kinh doanh BĐS chưa mạnh như yêu cầu phát triển đòi hỏi. Phá bỏ được tư duy không hợp tác này thì vấn nạn thiếu vốn không quá nặng nề như hiện nay. Việc hợp tác có thể xây dựng theo hình thức công ty cổ phần, khi thành lập công ty cổ phần đúng nghĩa, việc quản lý sẽ chặt chẽ hơn và đến lúc nào đó có thể phát hành trái phiếu để huy động thêm vốn trên thị trường chứng khoán.

Không những thế, còn phải tiến tới hình thành tập đoàn BĐS lớn với số vốn hàng trăm triệu, thậm chí hàng tỷ USD để cạnh tranh với các doanh nghiệp BĐS nước ngoài, đồng thời không lệ thuộc vào nguồn tín dụng ngân hàng.

“Lách luật” để có vốn

Giải quyết vấn đề thiếu nguồn tài chính hiện nay, ở góc độ chuyên môn, ông Phạm Sỹ Liêm – Phó chủ tịch Tổng hội Xây dựng Việt Nam  phân tích có hai nguyên nhân ở góc độ chiến lược đầu tư và hành lang pháp lý.

Ông Phạm Sỹ Liêm nói: BĐS bao gồm nhiều phân khúc thị trường, trong thời gian qua, chỉ có doanh nghiệp kinh doanh căn hộ cao cấp mới gặp khó khăn, còn những doanh nghiệp đầu tư vào dự án thuộc các mảng thị trường khác hầu như vẫn bình thường. Do đó, có thể nói khó khăn của nhiều doanh nghiệp không phải chỉ vì tình hình tài chính hiện tại (do lạm phát, ngân hàng siết chặt, cho vay…), mà do sai lầm đánh giá triển vọng thị trường địa phương, tại khu vực mà họ đầu tư xây dựng dự án… do đó đã quyết định chiến lược đầu tư sai.

Về góc độ hành lang pháp lý, ông Liêm nhận định: doanh nghiệp bất động sản Việt Nam vốn là những doanh nghiệp nhỏ đi lên, khi xây dựng dự án nhà ở đều huy động vốn của khách hàng. Họ chỉ đi vay một phần từ ngân hàng để thực hiện giải phóng mặt bằng, lập dự án… Việc huy động từ người mua có ưu điểm: chắc chắn về đầu ra của sản phẩm, yên tâm đầu tư; không phải trả lại và có thể được vay lâu dài. Nhưng vì lo ngại các chủ đầu tư thất tín, khiến người mua gặp rủi ro, Luật Kinh doanh BĐS đã quy định hạn chế hình thức huy động này.

Tuy nhiên, theo các chuyên gia, các doanh nghiệp có thể “lách luật” để đảm bảo cho người mua không gặp rủi ro mà doanh nghiệp vẫn huy động được vốn, bằng cách áp dụng phương thức: doanh nghiệp nhà đất mở tài khoản phong tỏa tại ngân hàng. Người mua nhà gửi tiền đặt cọc vào tài khoản đó, sau khi trừ những khoản đảm bảo theo quy định và phí dịch vụ, sẽ cho doanh nghiệp nhà đất vay vốn tương ứng để đầu tư dự án với lãi suất thấp, với hình thức này, người mua không sợ mất tiền mà nhà đầu tư vẫn có vốn thực hiện dự án.

Xây dựng thị trường vốn

Trả lời câu hỏi vốn ở đâu cho thị trường nhà đất, ông Trần Minh Hoàng, Chủ tịch Hội đồng Quản trị Vinaland Invest nhận định: vốn trong dân không thiếu để phát triển thị trường nhà đất, nhưng do thị trường tài chính chưa phát triển nên nguồn vốn trong thị trường BĐS phụ thuộc hoàn toàn vào ngân hàng, cho nên khi ngân hàng “làm mình làm mẩy” như hiện nay sẽ ảnh hưởng rất lớn tới thị trường BĐS.

Theo ông Hoàng, để xây dựng một thị trường nhà ở phát triển đủ sức đáp ứng nhu cầu của người dân thì cần có giải pháp tài chính hữu hiệu. Nhà nước cần xây dựng một thị trường cầm cố nhà ở phát triển cả về cấp độ sơ cấp lẫn thứ cấp, có nhiều công cụ tài chính hỗ trợ và nhiều tổ chức tài chính tham gia kinh doanh, hoạt động.

Chuyên gia này dẫn chứng: để giải quyết vấn đề tài chính cho thị trường nhà ở, tại các nước có nền kinh tế thị trường phát triển, nhà nước tập trung phát triển thị trường cầm cố, thế chấp với mục đích tạo ra các nguồn tài chính phục vụ sản xuất và tiêu dùng, nhà ở được đảm bảo bởi chính các tài sản là nhà ở đã hình thành hoặc chắc chắn sẽ hình thành trong tương lai.

Thị trường trực tiếp cho vay của tổ chức tín dụng đến người mua hoặc doanh nghiệp đi vay được gọi là thị trường cầm cố sơ cấp. Thị trường này có nhược điểm là có thể xảy ra rủi ro cho các tổ chức tín dụng khi người vay trả lãi - gốc không đúng hạn, hoặc khi tổ chức tín dụng cần tiền cho mục đích kinh doanh khác mà thiếu tiền mặt.

Để khắc phục nhược điểm này, các nước phát triển thành lập “thị trường cầm cố thứ cấp”. Tại đây, các tổ chức tín dụng có thể mua bán những khoản cầm cố sơ cấp để tạo tính thanh khoản cho các khoản tín dụng này, theo hình thức chiết khấu và tái chiết khấu dựa trên các khoản lãi do cầm cố và thời gian đáo hạn nợ cầm cố của người chủ tài sản. Thị trường cầm cố thứ cấp càng phát triển thì nguồn tài chính dành cho vay đầu tư, kinh doanh và tiếp thị sản phẩm nhà ở càng dồi dào. Có như vậy, mới giải quyết được bài toán vốn cho thị trường nhà ở, thỏa mãn nhu cầu nhà ở của người dân.

Hiện nay, ở Việt Nam mới chỉ có một thị trường cầm cố sơ cấp ở dạng thô và nhiều rủi ro do tính thanh khoản yếu, sự hỗ trợ của luật pháp không đủ mạnh… nên thị trường nhà ở phát triển rất yếu. Sức mua kém và sản phẩm ít ỏi dẫn đến biến động giá cả và nhu cầu nhà ở của người dân không được đáp ứng. Từ đó, nhà đầu tư cũng không huy động được vốn nhàn rỗi của người dân vào thị trường nhà đất.

Theo Doanh Nhân Sài Gòn