Chống nguy cơ bong bóng BĐS: “Đắp đê” ngăn vốn?

Hiện tại, các kênh vốn đổ vào thị trường bất động sản (BĐS) bao gồm vốn chủ sở hữu, vay ngân hàng, huy động từ khách hàng, vốn đầu tư nước ngoài... Tuy nhiên, sự tập trung quá mức vào lĩnh vực đang được coi là "con gà đẻ trứng vàng" này sẽ tạo ra nhiều bất ổn đối với các khu vực sản xuất, kinh doanh khác.

Thông điệp từ "Quyết định 26"

Ngày 21-6, UBND thành phố Hà Nội đã ra quyết định số 26/2010/QĐ-UBND về việc sửa đổi, bổ sung, thay thế một số điều của "Quy định tạm thời về quản lí đầu tư xây dựng và kinh doanh các dự án khu đô thị mới, khu nhà ở trên địa bàn thành phố Hà Nội". Theo đó, "đối với dự án khu đô thị mới, dự án khu nhà ở có quy mô sử dụng đất từ 20ha trở lên, chủ đầu tư phải có vốn đầu tư thuộc sở hữu tham gia vào dự án không nhỏ hơn 20% tổng mức đầu tư dự án.

Đối với các dự án khu nhà ở có quy mô sử dụng đất dưới 20ha, chủ đầu tư phải có vốn đầu tư thuộc sở hữu tham gia vào dự án không nhỏ hơn 15% tổng mức đầu tư dự án" (Điều 1, điểm 2). Cũng theo quy định này, tổng mức đầu tư dự án bao gồm chi phí tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất, chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng, hỗ trợ tái định cư, chi phí xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong hàng rào (giao thông, cấp thoát nước, điện sinh hoạt, chiếu sáng công cộng...).

Nhiều doanh nghiệp (DN) BĐS cho rằng quyết định trên là biện pháp ngăn tình trạng "nhà nhà làm BĐS" và góp phần giảm thiểu cảnh nhiều DN "tay không bắt giặc", tiến tới siết dần dòng vốn đổ vào BĐS. Đây cũng có thể được xem là động thái cụ thể tiếp sau chỉ đạo của Thủ tướng Chính phủ hồi đầu tháng 6 là Ngân hàng Nhà nước và các ban ngành liên quan đánh giá lại những biến động trên thị trường BĐS, trong đó đặc biệt chú ý tình trạng tín dụng nhằm tránh tạo ra nguy cơ bong bóng.

Đã cần "đắp đê"?

Hiện tại, các kênh cung cấp vốn cho thị trường BĐS là tín dụng từ các ngân hàng thương mại, hệ thống thế chấp và tái thế chấp trong hệ thống ngân hàng, đầu tư nước ngoài, huy động từ khách hàng... Nguồn vốn đóng vai trò lớn nhất là tín dụng ngân hàng. Trước đó, theo giải trình của Vụ Chính sách tiền tệ (Ngân hàng Nhà nước), đến hết tháng 5, tổng dư nợ cho vay BĐS của hệ thống ngân hàng là 192.000 tỉ đồng, tăng 4,54%, chỉ bằng một nửa so với mức tăng trưởng tín dụng chung (8%). Tỷ trọng tín dụng cho vay BĐS chiếm khoảng 10% tổng dư nợ tín dụng. Con số này được coi là an toàn. Tuy nhiên, một số chuyên gia lại cho rằng, tỉ lệ vốn vay đầu tư BĐS từ ngân hàng hiện đã quá hạn mức cho phép. Bên cạnh đó, những biến động trên thị trường trong thời gian qua lại cho thấy "mọi dòng sông đều đổ vào... BĐS". Điều này sẽ tạo ra nhiều "nút thắt" cho nền kinh tế.


Thực tế cho thấy, BĐS hiện là lĩnh vực đầu tư được quan tâm nhất, trong khi đó, các kênh đầu tư phổ biến khác như chứng khoán, vàng, ngoại tệ... đang không còn hấp dẫn. Doanh nghiệp BĐS tận dụng điều này để huy động vốn từ các nhà đầu tư thứ cấp thông qua các hợp đồng góp vốn. Thông qua hợp đồng này, chủ đầu tư "mượn" vốn của khách hàng để đầu tư, kinh doanh BĐS, đổi lại khách hàng được bảo đảm quyền mua, nhận chuyển nhượng BĐS. Mô hình kinh doanh đa cấp trên thị trường BĐS dự án đã hình thành, kéo theo nhiều hệ lụy đã ầm ĩ thời gian qua.

Theo nhiều khảo sát, người dân hầu như "chôn" tiền nhàn rỗi vào BĐS, với hi vọng kiếm lợi nhuận. Đáng lo ngại hơn, một phần dòng vốn tín dụng lẽ ra dành cho sản xuất, kinh doanh lại chảy sang lĩnh vực này. Thị trường BĐS hiện nay có nhiều điểm tương đồng thị trường chứng khoán giai đoạn 2006-2007. Cảnh tượng người người tìm đất, công chức, nông dân cũng bỏ bê công việc lên sàn giao dịch BĐS hay đóng vai trung gian môi giới kiếm hoa hồng tràn lan.

Rắc rối phát sinh từ đây: Hàng loạt dự án "treo đầu dê" hoặc nhiều DN "tay không bắt giặc"... Vấn đề không chỉ dừng lại ở đó mà trở nên nghiêm trọng ở chỗ vốn đầu tư xã hội tập trung quá mức vào BĐS đã triệt tiêu nguồn cung lẽ ra phải ưu tiên cho khu vực sản xuất, kinh doanh. Như vậy, "cửa mở" với riêng thị trường BĐS, vốn không tạo ra giá trị gia tăng thực sự, đã tạo ra nhiều "nút thắt" khác cho nền kinh tế. Cũng cần phải nhắc lại rằng từ đầu năm đến nay, Ngân hàng Nhà nước đã nhiều lần khẳng định không khuyến khích cho vay BĐS.

"Đắp đê" ngăn "lũ vốn" thời điểm này là cần thiết! Sau quyết định 26, sẽ còn những biện pháp nào khác?

DiaOcOnline.vn - Theo Hà Nội Mới